Взыскание неустойки по договору дду

Важная информация и советы на тему: «Взыскание неустойки по договору дду». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Читайте так же: Правила при сокращении что знать работнику

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

в исключительных случаях;
по заявлению должника (застройщика, ответчика);
если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

[1]

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

*******

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ

Главная > Консультации > Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ

Несмотря на то, что размер неустойки по ДДУ прямо установлен 214-ФЗ, она может быть уменьшена судом. Для снижения неустойки по ДДУ должно совпасть одновременно три юридических факта:

Читайте так же: Как оформить каталожную карточку

Явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства

о снижении неустойки

Явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства

о снижении неустойки

Требование явной несоразмерности установлено ст. 333 Гражданского кодекса РФ, а остальные выработаны судебной практикой высших судов. Тем не менее, нижестоящие суды зачастую игнорируют эти правила или толкуют их на своё усмотрение, порой с точностью до наоборот. Поэтому не дожидаясь заявления застройщика о снижении неустойки по ДДУ, имеет смысл заранее подготовить письменные объяснения.

Во-первых , в них должна идти речь о соразмерности взыскиваемой неустойки по ДДУ последствиям нарушения обязательства:

Во-вторых , не лишним будет упомянуть что снижение неустойки по ДДУ возможно лишь в исключительном случае, а каждый случай просрочки исполнения обязательства застройщиком априори не должен рассматриваться как исключительный.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Покупка новых квартир по ДДУ – сегодня достаточно частое явление. К сожалению, нередки случаи, когда застройщики срывают сроки сдачи объектов недвижимости, сдают квартиры качество которых не соответствуют условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Что делать участнику долевого строительства, если застройщик не надлежащим образом выполнил свои обязательства? Для компенсации потраченных средств можно обратиться в суд и взыскать неустойку с застройщика. Получить компенсацию с застройщика можно двумя способами:

Попробовать самостоятельно взыскать неустойку.
Обратиться к юристу.

Какой вариант лучше? Давайте подробно разберемся и выберем оптимальный способ взыскания неустойки по ДДУ.

Самостоятельная подача иска

Казалось бы, при сегодняшнем обилии информации нет ничего сложного в том, чтобы самостоятельно представлять свои интересы в суде и взыскать неустойку по договору долевого участия.

На самом деле все не так просто. Ошибки в оформлении искового заявления приведут к потери вашего времени, т.к без соблюдения требований, установленных Гражданским процессуальным кодексом РФ суд вправе вынести определение об оставлении искового заявления без движения, либо вообще отказать в принятии иска.Практика показывает, что такое может случиться не один раз. Но даже правильно составленный иск – отнюдь не гарантия успешного завершения дела. Чтобы все прошло удачно, человек, представляющий собственные интересы в суде, должен иметь достаточный опыт в подобных делах. В процессе слушания дела потребуется доказать обоснованность заявленных требований, а также не допустить снижение неустойки судом в значительном размере.

Главный недостаток при попытке самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ – потеря времени. Каждый раз, когда ваш иск будут рассматривать и, возможно, отправлять обратно для исправления неточностей и несоответствий, драгоценные дни, недели и даже месяцы буду уходить безвозвратно. Кроме того, без помощи опытного юриста предлагаемая вами сумма компенсации может уменьшиться в несколько раз по решению суда.

Помощь юриста при взыскании неустойки

Плюсы обращения к специалисту очевидны – опытный юрист грамотно составит исковое заявление с первого раза, таким образом будет сэкономлено время. Во время слушания специалист в юридической сфере не только сможет с легкостью оперировать терминами, но и сошлется на законы и поправки к ним, постановления пленумов Верховных судов РФ, добиваясь максимальной суммы компенсации. Обычно в ходе судебного процесса размер неустойки судьи уменьшают. Только от опыта юриста зависит, насколько конечная компенсация будет отличаться от заявленной в иске. Для получения максимальной компенсации требуется умело вести дело, приводить в пример разъяснения Верховного суда по спорным моментам, ссылаться на законодательную базу. Только от опыта юриста и его способностей зависит, на сколько процентов требуемая сумма компенсации будет урезана судьей.

Обычно дольщики выбирают самостоятельный способ подачи иска, волнуясь о вознаграждении, которое потребуется выплатить юристу. Но обращаясь в правовую компанию «Зевс Эксперт» Вы получаете возможность избежать лишних трат – стоимость услуг юриста включена в иск, то есть за вас платит ответчик. В случае проигрыша плата также не взимается, что является дополнительным стимулом для специалистов.

Если кратко резюмировать вышесказанное – взыскать неустойку с застройщика по ДДУ самостоятельно довольно сложно, поэтому для успешного разрешения вопроса лучше всего обратиться к специалисту с опытом ведения подобных дел.

Если вы стали жертвой недобросовестного застройщика – оставьте заявку в специальной форме и наши специалисты проконсультируют вас и ответят на все появившиеся вопросы. Первичная консультация абсолютно бесплатна.

Взыскание максимальной неустойки с застройщика

Застройщик задерживает сдачу квартиры или машиноместа? Вы вправе получить с него неустойку за каждый день просрочки. А если застройщик не выплачивает неустойку добровольно, то Вы дополнительно получаете право на штраф в размере 50% от присужденной суммы. Не нужно ждать, когда застройщик передаст Вам объект. Мы советуем обращаться в суд, как только возникнет просрочка. Многие застройщики к окончанию строительства не имеют средств на счетах и получить неустойку с них бывает весьма трудно. Важно быть одними из первых. Мы предлагаем одни из самых выгодных условий сотрудничества на рынке и взыскиваем максимальную сумму неустойки с застройщика. Вы можете либо продать нам неустойку, либо поручить нам взыскать неустойку через арбитражный суд или суд общей юрисдикции. В случае взыскания через суд наши услуги оплачиваются только после фактического получения Вами денег.

Вы можете легко самостоятельно рассчитать неустойку, воспользовавшись нашим калькулятором. Калькулятор работает по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Важно правильно определить дату начала просрочки застройщика. Вы можете прислать нам документы, и мы бесплатно проведем их анализ. Если же Вы решили самостоятельно установить дату начала просрочки, мы покажем, как это сделать на примере. Допустим в договоре долевого участия есть следующие пункты:

Срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию – 3 квартал 2017 г (включительно). Датой ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию является дата выданного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.
Застройщик обязан передать, а Участник принять объект в срок не позднее 12 месяцев с даты окончания строительства Многоквартирного дома.

В таком застройщик должен ввести дом в эксплуатацию не позднее последнего дня 3 квартала 2017 г, т.е. до 30 сентября 2017 г. Не имеет значения, что к этой дате застройщик может и не получить разрешение на ввод в эксплуатацию. А вот передать объект участнику долевого строительства застройщик должен не позднее 12 месяцев с этой даты, т.е. 30 сентября 2018 г. Начиная с 1 октября 2018 г. застройщик считается просрочившим и с этой даты с него будет взыскиваться неустойка.

Вы можете сразу получить деньги за неустойку. Преимущества этого способа: Не нужно ждать от 3 до 10 месяцев на ведение дела в суде. Вы избегаете рисков уменьшения неустойки судом и банкротства застройщика. Выплачиваемая сумма зависит от застройщика и размера неустойки. Свяжитесь с нами, и мы расскажем все подробно.

Читайте так же: Суд не вынес определение на ходатайство

Взыскание неустойки в арбитражном суде

Преимуществом данного способа взыскания является быстрота и предсказуемость судебного процесса. Процесс в арбитражных судах как правило проходит в два раза быстрее, чем в судах общей юрисдикции. Арбитражные суды уменьшают стоимость неустойки не более чем в два раза. Однако, для подачи иска в арбитражный суд нужно быть юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Для этого мы заключаем договор уступки права требования неустойки и штрафа (договор цессии). Вы передаете нам только право на взыскание с застройщика неустойки и штрафа за определенный период. Право на собственно объект строительства остается за Вами. После этого мы самостоятельно оплачиваем государственную пошлину и подаем иск к застройщику. По окончанию процесса мы выплачиваем Вам оговоренный процент.

Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции

Особенностью взыскания неустойки в суде общей юрисдикции является непредсказуемость уменьшения неустойки судом. Суд может снизить неустойку в 10 раз, а может удовлетворить иск в полном объеме. Для подачи иска в суд общей юрисдикции заключать договор цессии не требуется. Мы представляем Ваши интересы в суде по договору поручения. Кроме того, в суде общей юрисдикции не оплачивается госпошлина при цене иска до 1 миллиона рублей. И наконец, в суде общей юрисдикции можно взыскать компенсацию морального вреда. Из ощутимых минусов можно отметить более долгое рассмотрение дела по сравнению с арбитражными судами.

Мы развиваемся в области судебных споров и знаем их специфику.

Взыскание неустойки по ДДУ.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи участнику строительства (гражданину) объекта строительства, например, квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве (ДДУ), — весьма распространенный спор в наше время. Это обусловлено тем, что застройщики практически всегда нарушают срок строительства и сдачи домов в эксплуатацию.

К сожалению, в досудебном порядке строительные компании отказываются выплачивать неустойку гражданам в процессе досудебного урегулирования споров такого рода либо предлагают неприемлемо маленький размер компенсации. При таких обстоятельствах гражданам придется восстанавливать справедливость (взыскивать законную неустойку) в судебном порядке.

Вместе с тем, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, является законной, что, в свою очередь, предполагает ничтожность соглашений об уменьшении ее размеров. Соглашения о большем размере неустойки – законны.

Действующее законодательство предусматривает неустойку по ДДУ за:

нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства;
нарушение сроков, предусмотренных ДДУ, устранения недостатков объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Примечание: Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет.

В последнее время в связи взысканной Президентом РФ инициативой о необходимости реформирования (изменения) законодательного регулирования отношений сторон в сфере долевого строительства грядет изменение законодательства в части порядка финансирования строительства и других положений. Видимо, это затронет и порядок взыскания неустойки по ДДУ, и, может быть, ее размер. Однако, пока соответствующие инициативы не превратятся в законоположения действующего законодательства, то регулирование сторон договоров долевого строительства остается в привычном, неизмененном виде.

Здесь необходимо помнить, что все договора (ДДУ), заключенные до даты вступления в силу соответствующих изменений, регулируются, в том числе по вопросу взыскания неустойки по ДДУ, законодательством, действовавшим до соответствующих изменений. Если, конечно, Законодатель не распространит силу изменений на ранее возникшие отношения.

Правовые основания взыскания неустойки по ДДУ.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются — Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так как взыскание неустойки по ДДУ связано с нарушением застройщиком обязательств по договору, то данные отношения также регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, например, в части исполнения обязательств.

Кроме того, когда участником долевого строительства является гражданин, и когда он заключает ДДУ для личных семейных бытовых нужд и целей, не связанных с занятием предпринимательской деятельностью, то отношения сторон договора, в той части, в которой они не урегулированы ФЗ-214, регулируются также Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Поскольку, заявление, предъявление и рассмотрение требований о взыскании неустойки по ДДУ осуществляется в судебном порядке, то стоит отметить, что процедура судопроизводства по такой категории дел регулируется процессуальным законом, которым в данном случае является Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Однако, в настоящей статье процессуальные вопросы не раскрываются, так как являются отдельной темой и не отвечают целям настоящей статьи.

Итак, в целях взыскания неустойки по ДДУ целесообразно применять следующие законоположения вышеназванных источников права (законов):

[2]

На что можно рассчитывать при взыскании неустойки по ДДУ?

Таким образом, анализ вышеизложенного позволяет сделать вывод, что для взыскания неустойки по ДДУ можно и нужно заявлять в судебном порядке следующие исковые требования:

О взыскании, собственно, неустойки по ДДУ, размер которой состоит из 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей на последний день исполнения обязательств (на последний день, в который квартира должна быть передана) от цены договора за каждый день просрочки обязательств;
О взыскании компенсации морального вреда, размер которого ко взысканию заявляется истцом, но оценивается и присуждается судом;
О взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя (юриста);
О взыскании штрафа за отказ застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном (досудебном порядке. Размер штрафа взыскивается в пользу истца в размере 50% от всех взысканных сумм.

Учитывая цены ДДУ и сроки просрочки, исходя из которых и состоит большая часть исковых требований, размеры исков получаются значительными. Однако, надо быть готовым к тому, что при рассмотрении дел о взыскании неустойки по ДДУ суд, в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заявленном ответчиком (застройщиком) соответствующем ходатайстве, может уменьшить размер взыскиваемой неустойки. Суд уменьшает размер неустойки, когда усматривает несоразмерность размера неустойки последствиям просрочки исполнения обязательств.

Читайте так же: Договоры или договора как правильно

Пример расчета требований при взыскании неустойки по ДДУ.

Давайте рассмотрим на примере как может выглядеть расчет требований при взыскании неустойки по ДДУ.

Предположим, что некий гражданин (участник долевого строительства) заключил с некоей строительной компанией (застройщиком) договор долевого строительства квартиры (ДДУ), по которому застройщик обязан был в срок не позднее IV квартала 2017 года передать квартиру (объект долевого строительства). При этом, цена ДДУ составила – 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Однако, как это часто бывает, застройщик просрочил выполнение обязательств и передал квартиру по акту приема-передачи только 25.09.2018.

Надо отметить, что в соответствии с действующим законодательством, участник долевого строительства может заявлять требования о взыскании неустойки по ДДУ и другие сопутствующие требования, в том случае, когда он выполнил свои обязательства по ДДУ, то есть выплатил цену ДДУ (оплатил долевой взнос). В данном случае не имеет правового значения внес он личные денежные средства или застройщик получил денежные средства от банка, с которым гражданин заключил ипотечный кредитный договор. То обстоятельство, что участник долевого строительства выплачивает ипотечный кредит для вопроса взыскания неустойки по ДДУ также правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах расчет требований, на момент 01.10.2018, будет выглядеть следующим образом.

Требование о взыскании неустойки. Расчет неустойки:

— Цена ДДУ — 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

— Период просрочки. С учетом, того, что 30.12.2017 – выходной день (суббота), а в соответствии с производственным календарем на 2018 год, с 01 по 08 января устанавливались новогодние каникулы, застройщик мог исполнить обязательства без просрочки, в понятиях действующего законодательства, вплоть до 09.01.2018 включительно. То есть, просрочка составляет за период с 10.01.2018 по 25.09.2018 (22 дня в январе +28 дней в феврале + 31 день в марте + 30 дней в апреле + 31 день в мае + 30 дней в июне + 31 день в июле + 31 день в августе + 25 дней в сентябре) – 259 дней.

— Ставка рефинансирования на последний день исполнения обязательства (с 18 декабря 2017 г.) – 7,75%.

Таким образом, размер неустойки составит 2 900 000*0,0775/150*259=388 068 (Триста восемьдесят восемь тысяч шестьдесят восем) рублей 33 копейки.

Требование о взыскании компенсации морального вреда, который истец оценил в 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.
Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя, которые составил по договору оказания юридических услуг – 45 000 (Сорок пять тысяч) рублей.
Требование о взыскание штрафа в размере 50% от взысканных сумм.

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от:

· стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо

· стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Калькулятор расчета размера неустойки по ДДУ

Примечание:

При использовании калькулятора учитывайте следующие значения ставки рефинансирования (ключевой ставки):

с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75% годовых;
с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,5%;
с 26.03.2018 по 13.09.2018 — 7,25%;
с 14.09.2018 по 13.12.2018 — 7,5%;
с 14.12.2018 по настоящее время — 7,75%;

2.При указании значений ставки в поле «Ставка рефинансирования (в процентах)» разделителем чисел является «.» (точка), а не «,» (запятая)

Алгоритм действий при взыскании неустойки по ДДУ.

В целях взыскания неустойки по ДДУ рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий:

Рассчитайте размер неустойки, оформите письменно претензию, заявите претензию лично в офисе застройщика с проставлением отметки о приеме обращения либо направьте почтой;
В случае неудовлетворения застройщиком Ваших требований о выплате неустойки по ДДУ в досудебном, добровольном порядке в течение 10 дней с момента получения претензии, подготовьте исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ и подайте его в установленном порядке в суд;
Участвуйте в судебных заседаниях, получите решение суда и исполнительный лист;
Направьте исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда о взыскании неустойки по ДДУ в банк застройщика или в Федеральную службу судебных приставов с соответствующим заявлением и банковскими реквизитами.

Примеры успешной судебной практики

Следующие отзывы конкретных людей, которым я взыскал неустойку в суде:

Вместо выводов

В данной статье описаны основные тезисы по вопросу взыскания неустойки по ДДУ, для достижения результата, который бы выразился в вынесении судом решения о взыскании неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, возможно, убытков сверх неустойки, штрафа и приходе денежных средств на Ваш счет, необходима работа квалифицированного юриста, которая может длиться от 4-6 месяцев только до оглашения резолютивной части решения, а квалификация специалиста в области права безусловно влияет на результат, в том числе, выражающийся в величине присужденных денежных средств.

Многолетний опыт взыскания неустойки по ДДУ, а также судебная защита по другим требованиям, исходящих из отношений в сфере долевого строительства, позволяет Частной юридической практики JURIS PERITUS оказывать юридическую помощь в данном вопросе на высоком профессиональном уровне, в том числе по лучшим ценам в Санкт-Петербурге в соотношении «цена – качество».

Если у Вас остались вопросы — обращайтесь, поможем.

Как взыскать неустойку по договору долевого участия? Видео и инструкции от ведущих экспертов

Приостановление строительство и перенос сроков сдачи квартир в новостройках, к сожалению не редкость. С такой ситуацией может столкнуться любой дольщик. Законодательством предусмотрена защита прав дольщиков в виде взыскании неустойки, при несвоевременной сдаче объекта.

Отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом №214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

На практике строительные компании всеми возможными и невозможными способами стараются обойти положения данного нормативно – правового акта. Например, организуют кооперативы без заключения договора долевого участия, либо предлагают подписывать договор без проведения госрегистрации. В подобных ситуациях взыскать неустойку будет достаточно сложно.

Как рассчитать сумму неустойки самостоятельно?

Размер неустойки рассчитывается от даты передачи квартиры по ДДУ на момент подписания акта о приемке жилья. Таким образом, если в ДДУ датой передачи объекта указано 12.10.2018, то неустойка будет рассчитываться от 13.10.2018. до момента, когда будет подписан акт сдачи квартиры. Самостоятельно определить сумму неустойки не сложно. Для этого потребуется онлайн калькулятор и информация из ДДУ.

В форму онлайн калькулятора необходимо внести следующую информацию:

Дату сдачи квартиры (по ДДУ)
Фактическую дату передачи квартиры
Стоимость договора

На основании этих данных и будет рассчитана сумму неустойки.

В основе расчет неустойки по калькулятору лежит следующая формула: 1/150 * ставка рефинансирования ЦБ РФ * количество дней просрочки * сумму договора.

Кроме возмещения неустойки дольщик может рассчитывать на взыскание сумм убытков от несвоевременного получения жилья. Это может быть оплата аренды другой квартиры, повышение процентов по ипотеке. Все дополнительные убытки в таком случае должны иметь документальные подтверждения.

Читайте так же: Рассмотрение судом ходатайства в гражданском процессе

Пошаговый алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление в адрес строительной компании претензии – досудебный порядок,
Выбор подсудности дела (арбитраж или суд общей юрисдикции),
Первая инстанция,
Апелляционная инстанция,
Исполнительное решение.

Как составить претензию по взысканию неустойки на основании федерального закона 214? Претензия в адрес строительной компании позволяет дополнительно получить 50% штрафа в пользу потребителя.

Образец написания претензии

Бланк и образец претензии о взыскании неустойки можно скачать здесь.

В тексте претензии необходимо ссылаться на ФЗ-214 и статью 310 ГК РФ, а так же указать сумму неустойки и дату ввода здания в эксплуатацию по договору долевого участия. Кроме того в тексте претензии необходимо указать свои банковские реквизиты для предоставления возможности застройщику добровольно перечислить сумму штрафа.

Подготовленная претензия может быть подана собственноручно в офисе застройщика или же направлена заказным письмом с уведомлением Почтой России. Рекомендуется направить ее как по фактическому, так и по юридическому адресу. В случае личной подачи документа на втором экземпляре необходимо получить отметку о его вручении: подпись, фамилия и инициалы лица, получившего претензию, дату вручения и печать компании.

В случае не правильного оформления отметки о вручении суд имеет право отказать в удовлетворении ходатайства о получении 50% штрафа. Получение ответа для подачи искового заявления не требуется, главное уложиться в установленный десятидневный срок после получения претензии. Иск возможно подать и позднее, но раньше 10 дней его просто не примут. В случае отправки письма почтой дата отсчета срока в 10 дней начнется с момента получения письма адресатом. Узнать дату получения возможно на сайте Почты России по трекеру, выданному при отправке.

ВАЖНО при отправке претензии почтой обязательно нужно сохранить опись вложений и квитанцию. Эти документы потребуются для подтверждения проведения досудебного порядка урегулирования споров.

Как подать самостоятельно иск к застройщику?

До того как обратиться в суд для взыскания неустойки по договору долевого участия, стоит уточнить платежеспособность самой строительной компании. Если застройщик уже не платежеспособен, то судебное разбирательство в целом не будет иметь смысла.

Образец иска

Бланк и образец иска о взыскании неустойки по ДДУ можно скачать здесь

При выборе суда стоит ориентироваться на судебную практику, так как решения по данным искам принимаются неоднозначные. Кроме того важно определить подсудность суда – арбитраж или общая юрисдикция. В арбитражном суде решение будет более предсказуемым, так как в большинстве случаев в окончательном решении суда сумма неустойки не снижается.

В отличие от решений судов общей юрисдикции, где решение зависит не столько от суда, сколько от конкретного судьи. В суды общей юрисдикции имеет смысл обращаться, если сумма иска не значительна по сравнению с затратами на ведение арбитражного дела. При выборе арбитражного суда стоит заручиться поддержкой профессионального юриста, а вот в суд общей юрисдикции вполне возможно обратиться собственными силами.

Исковое заявление может быть подано на усмотрение истца в один из судов

По месту расположения организации,
По месту проживания истца (наиболее предпочтительный вариант),
По месту заключения договора.

Иски в рамках защиты прав потребителей, к которым и относится иск о взыскании неустойки с застройщика, государственной пошлиной не облагаются, если сумма иска не более миллиона рублей. Если иск превышает указанный лимит, то есть возможность подать несколько исков за разные временные периоды.

Список документов для суда

Копия ДДУ и все имеющиеся приложения,
Копии документов, которые подтверждают оплату обязательств по ДДУ,
Копия договора о переуступке (при его наличии),
Копия либо второй оригинал претензии о возмещении убытков, а также документы, которые подтвердят направление ее в адрес застройщика.
Документы, которые подтверждают понесенные убытки истца в связи с несвоевременной сдачей жилья (договор аренды другой квартиры, расписка о передаче денег, платежные документы о ежемесячных платежах).
Переписку со строительной компанией (при наличии).
Экземпляр иска для ответчика с копиями документов, которые у него отсутствуют.

Полезные советы

ВАЖНО подойдите к вопросу сбора документов ответственно, так как если суду не хватит доказательной базы, то в удовлетворении иска может быть отказано. Повторно подать иск не возможно.

Подать иск можно лично в канцелярию суда либо напрямую судье. Если удастся попасть на приме к судье, то можно иск не только подать, но попросить его проверить на предмет процессуальных ошибок, что само по себе уменьшит вероятность того, что иск не будет принят. Подав исковое заявление, уточните контактный телефон помощника судьи, который будет рассматривать ваш иск. На рассмотрение иска отводится 10 дней, по истечению этого срока стоит позвонить и уточнить, принят ли иск.

Если иск оставлен без движения, то уточните причину и устраните ее в короткие сроки. Будьте внимательные со сроками устранения недочетов, если их пропустить, то подавать иск придется заново. Если иск, принято, то можно готовиться к судебным слушаниям.

Процесс судебных слушаний в суде первой инстанции занимает порядка 2-3 месяцев. Часто застройщики намеренно затягивают процесс рассмотрения дела переносами заседаний, привлечением третьих лиц. Истцу стоит быть внимательным в таких случаях и убеждать судью в том, что подобные действия представляют собой намеренное затягивание процесса, в противном случае суд может длиться достаточно долго.

В случае положительного решения суда первой инстанции, оно может быть обжаловано застройщиком в течение месяца. Если обжалований не поступило, то решение суда вступает в юридическую силу с момента вынесения окончательного решения. Истец может получить на руки исполнительный лист в отношении ответчика. Исполнительный лист готовиться порядка 7-14 дней. Ускорить получение исполнительного листа возможно только одним способом – постоянно о себе напоминать звонками или визитами.

Источники

Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.
Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.
Трудовое право; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 504 c.
Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.