Важная информация и советы на тему: «Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
Ребенок-собственник: если опека не разрешает…
По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.
При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.
Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).
В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).
Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).
Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.
Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.
В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).
Читайте так же: Срок для обжалования решения арбитражного суда первой инстанции
В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.
Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.
Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.
Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.
Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат
Ответ прошел контроль качества
15 августа 2019 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Документы для опеки при покупке квартиры
Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно при продаже квартир, в которых такие дети прописаны или даже являются собственниками. Чтобы получить возможность реализовать такое жилье, сначала нужно получить разрешение от органов опеки на сделку. Без такого документа ни один нормальный риелтор не согласится на заключение договора. А если и согласится, то такой документ не будет иметь никакой юридической силы.
Зачем нужно разрешение от органов опеки
По закону, родители, опекуны и попечители имеют право распоряжаться имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним детям. В том числе и их долей в квартиры. Однако для того, чтобы такие лица не злоупотребляли своими возможностями и созданы органы опеки. Они отслеживают подобные операции и внимательно следят за тем, чтобы в результате сделки купли-продажи ребенок ничего не потерял (а лучше, что-то приобрел).
Перечень документов для получения разрешения от органов опеки
Получить согласие опеки на покупку квартиры несовершеннолетнему, его родителям или всей семье в целом достаточно сложно. Потому рекомендуется обращаться за разрешением только при наличии всего пакета документов. Представленный ниже список достаточно обширный, но даже он может быть не полным. Все зависит от сложившейся ситуации.
Перечень бумаг, которые нужно предоставить в органы опеки:
- Паспорта родителей/опекунов/поручителей.
- Паспорт ребенка/детей или их свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
- Заявление на получение разрешения для продажи квартиры (см.ниже).
- Свидетельство о браке и/или другие документы, на основании которых ребенок находится под опекой или попечительством заявителя.
- Выписка со счета, открытого на имя ребенка, на который внесена определенная сумма. Например, в размере стоимости его доли.
- Документы на недвижимость, которая продается. Если есть, также можно предоставить документы и/или максимально детальное описание той квартиры/дома, которые будут приобретаться взамен продаваемой недвижимости.
- Договор приватизации, при условии, что жилье было получено именно таким образом.
- Отчет об оценке недвижимости (как продаваемой, так и приобретаемой). Этот документ не обязателен, но желателен, чтобы специалист органов опеки мог четко понимать, не будут ли новые условия жизни ребенка хуже существующих на данный момент.
Читайте так же: Ходатайство о вызове свидетелей – образец заявления
Составление заявления
Заявление на получение разрешения составляется прямо в отделении органов опеки. Предварительно его готовить нет особого смысла. Более того, у данного документа нет строго фиксированной формы, и он может отличаться от отделения к отделению. Представленный ниже образец предлагается исключительно для ознакомления. Можно попробовать его заполнить и уже с готовым заявлением обратиться в органы опеки, но с большой долей вероятности его все равно придется переписывать по тому образцу, который будет предоставлен в опеке.
Но одного заявления обычно мало. Специалисты из органов опеки может пригласить родителей/опекунов/попечителей на беседу, в рамках которой они опишут ситуацию, почему они продают квартиру, что планируют делать дальше и так далее. Нередко на этих встречах присутствует также и ребенок (если ему исполнилось 14 и более лет). Его мнение также учитывается при последующей выдаче разрешения (или отказе).
Срок получения разрешения
Покупка квартиры через опеку – достаточно сложная и долгая процедура, хоть и не всегда. Если в рамках разбирательства выясняется, что ребенок действительно готов на продажу квартиры, что на новом месте у него будут условия лучше и так далее, то при желании и определенном везении можно справится всего за несколько дней.
В остальных случаях решение могут принимать несколько недель, а то и целый месяц. Исключение делается для тех ситуаций, когда какие-то из документов, предоставленных в органы опеки, имеют определенный «срок годности». Тогда опека будет стремиться выдать разрешение раньше этого срока. Но если подгадать так, что у опеки не останется времени на детальное рассмотрение заявления (затянуть сроки так, чтобы у опеки оставалось буквально несколько дней), есть серьезная вероятность, что последует отказ.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Согласно российскому законодательству, к несовершеннолетним относятся дети, не достигшие 18 лет (данное определение установлено пунктом 1 статьи 21 ГК РФ).
Являясь детьми, данные лица не считаются в полной мере дееспособными. Так как первостепенная задача для государства – соблюдение прав детей, ответственность за их жизнь возлагается именно на родителей.
Если родителей нет, их обязанности берут на себя лица, которые оформили опеку над детьми или усыновили их. За соблюдением прав детей следят органы опеки и попечительства, которые и созданы с данной целью при органах власти городского и районного значения.
Когда речь идет о продаже квартиры, доля в которой принадлежит ребенку, сделка будет иметь свои характерные особенности.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка
Основным условием продажи квартиры, где несовершеннолетний является обладателем доли, становится получение разрешения органов опеки и попечительства.
В противном случае, продажа невозможна. Органы опеки и попечительства потребуют в обязательном порядке выделить ребенку долю в приобретенной жилплощади.
Возможны два варианта для выполнения таких требований:
- Продавец жилья обязуется оформить на ребенка долю в новом жилье;
- Если продавец не планирует покупку квартиры, он обязан обеспечить ребенка долей на другой жилплощади. Это может быть квартира его родственников, согласных на такие действия.
Таким образом, без обеспечения ребенка долей в жилом помещении, не обойтись.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.
Какие документы нужны для продажи квартиры, читайте тут.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего
Прежде чем заняться процедурой продажи квартиры, потребуется проконсультироваться с органами опеки и попечительства. Изучив документы по объекту продажи, они смогут точно дать ответ, какое жилье обязаны предоставить несовершеннолетнему ребенку.
Иногда родители приобретают для ребенка отдельную, небольшую по размерам, жилплощадь. Но этот вариант не является правомерным, так как ребенок, не достигший совершеннолетия, не имеет права проживать в жилье самостоятельно.
Из-за того, что жилье не рассчитано на проживание в нем ребенка с родителями, данный вариант будет неприемлем для указанной службы.
Размер доли ребенка не должен измениться со сменой жилья. Если доля составляла одну третью часть от общей площади, то в новой квартире она должна остаться прежних размеров.
Как осуществить продажу квартиры, где прописаны дети, и какие документы нужно подготовить?
В данной ситуации, первостепенным шагом является получение разрешения на продажу жилья в нотариальной конторе и в органах опеки и попечительства.
Для получения разрешения, необходимо присутствие обоих родителей ребенка. Если же в силу определенных обстоятельств, кто-то из родителей не может или не желает присутствовать во время процедуры оформления разрешения, данное дело передается в суд.
Возникшие сложности можно решить несколькими путями: передать обозначенным органам и нотариусу письменное согласие отсутствующего родителя, представить документ, подтверждающий, что родитель лишен своих прав по отношению к ребенку.
В том случае, если местонахождение родителя неизвестно, необходимо предоставить комиссии постановление суда о признании данного родителя пропавшим без вести.
Выразить согласие родитель, который не имеет возможности присутствовать во время выдачи разрешения, так как находится за рубежом, может, составив документ в письменном виде и заверив у нотариуса или в российском консульстве по месту своего пребывания.
В случае смерти одного из родителей, в дополнение к основным документам необходимо добавить свидетельство о смерти.
Перечень документов, необходимых для данной процедуры, может отличаться, в зависимости от региона, населенного пункта или конкретного муниципалитета.
Так что стоит начать с посещения соответствующих инстанций и уточнения списка требуемых документов.
Классическим является такой перечень документов:
- удостоверение личности каждого из родителей;
- оригинал и копия гражданского паспорта или свидетельства, подтверждающего рождение несовершеннолетнего ребенка;
- документы, подтверждающие, что ребенок получит свою долю в приобретаемой квартире;
- письменное заявление от продавца;
- документы о заключении брака или о разводе отца и матери;
- документы на объект продажи;
- документы о праве собственности на жилплощадь;
- согласие на реализацию, заверенное у нотариуса;
- разрешение на продажу жилья попечителями ребенка;
- данные по лицевым счетам старого и нового жилья;
- информация из домовых книг объектов сделки;
- подтверждение оплаты госпошлины;
- договор на приобретение новой квартиры.
Представители органов опеки и попечительства могут выдать разрешение на продажу только после оценки жилищных условий ребенка. Они должны убедиться, что права и свободы ребенка не будут нарушены, а доля в новом жилье останется неизменной.
Читайте так же: Код вычета ндфл в справке 2 ндфл
Продавец обязан известить указанную службу о своих целях письменно. При написании заявления, должен присутствовать инспектор УЗСН, который заверяет данное заявление.
Чаще всего, представители органов опеки и попечительства настаивают на личном общении с родителями, ребенком и владельцами нового жилья.
От прежних собственников требуется дать письменное подтверждение об их намерении передать жилье несовершеннолетнему лицу.
В том случае, когда ребенку исполнилось 14 лет и у него есть письменное согласие его родителей, он может лично участвовать в совершаемой сделке.
Разрешение не выдается органами опеки и попечительства в следующих случаях:
- Квартира приобретается в рассрочку, при этом параллельно продается все жилое имущество;
- При одновременном заключении сделки по продаже квартиры и ее дарении;
- Приобретаемое жилье находится в строящемся доме, и у собственников еще нет прав владения данным объектом;
- Размеры приобретаемого жилья меньше, чем у объекта продажи;
- В случае отсутствия подобающих условий для жизнедеятельности в данном жилом помещении;
- Отсутствие развитой инфраструктуры.
Описанная процедура обязательна в том случае, если ребенок – несовершеннолетний. На самостоятельное участие в сделке по продаже жилья ребенок может рассчитывать только по достижению им совершеннолетия.
Исключением из правил может быть ситуация, когда ребенок в 16 лет устраивается на работу с полным социальным пакетом, является частным предпринимателем, либо женится. В данном случае, присутствие и разрешение родителей и попечителей необязательно.
В практике бывают случаи, когда родители, продав квартиру с долей ребенка, открывают счет на его имя и вносят сумму, полученную от продажи доли в общей недвижимости. Ребенок сможет воспользоваться данными деньгами только в 18 лет.
Когда родители или опекуны могут доказать, что от продажи жилья условия жизни ребенка только улучшатся, органы опеки и попечительства обязательно выдадут разрешение.
В качестве доказательства того факта, что условия будут улучшены, могут служить такие данные:
- состояние окружающей среды на новом месте значительно лучше;
- инфраструктура нового района проживания более развита;
- выгодные природные условия;
- родители получают работу, которая приносит доходы большие, нежели были до этого на прежнем месте.
Получив одобрение от органов опеки и попечительства, приобщите это разрешение к необходимому пакету документов и займитесь непосредственно заключением сделки.
О результатах по поводу рассмотрения заявления сообщается через две недели после обращения. Согласие органов опеки и попечительства выдается с указанием в нем старого и нового адреса.
После этого родители или опекуны будут сняты с регистрации, вместе с ними выписывают и ребенка. Данная процедура закономерна, даже не являясь собственником жилья, ребенок не может быть выписан без разрешения соответствующих органов.
Нарушение прав ребенка по этому вопросу недопустимо. В противном случае, восстановление прав будет произведено по решению суда.
Если все формальности соблюдены, сделка по продаже жилья осуществляется в общепринятом порядке:
- Заключается договор о купле-продаже жилья и акт о приеме-передаче объекта недвижимости. Эти документы оформляются у нотариуса;
- Производится регистрация прав собственности;
- Процедура реализации прежнего жилья и приобретение нового производится одновременно;
- Оформив права собственности на новое жилье, собственник обязан зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу;
- После завершения всех условностей сделки, необходимо представить органам опеки и попечительства документацию, подтверждающую получение ребенком регистрации и доли в новой квартире.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Процесс продажи квартиры, в которой одним из собственников является ребенок, по закону разрешен. Однако такой факт накладывает на процедуру существенные ограничения. Также он часто становится причиной срыва сделок из-за отказа покупателей. Главной сложностью считается необходимость получить предварительно разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, с целью соблюдения прав ребенка. Поэтому стоит подробнее разобрать основные моменты подобных сделок.
Права ребенка
По действующему законодательству в России лица младше 18 лиц считаются несовершеннолетними. Поэтому из-за своего возраста они не обладают полной дееспособностью. Соблюдение их прав должны обеспечивать родители либо любые другие законные представители. А для продажи квартиры, часть которой принадлежит ребенку либо он в ней прописан, требуется сначала получить разрешение на это действие от органов опеки. Подобная ситуация усложняет совершение сделки купли-продажи.
Ребенок собственник
В тех случаях, когда несовершеннолетний имеет долю в квартире, для её продажи родителям либо опекунам требуется совершать целый ряд дополнительных действий. Прежде всего, им нужно получить бумагу из опеки, дающую добро на сделку с недвижимостью. При этом с 16 до 18 лет любые сделки подростка с жильем осуществляются только при наличии согласия родителей либо же законных представителей, а также его самого. А вот лица младше 6 лет считаются полностью недееспособными. Когда семья является благополучной, то никаких проблем с получением разрешения не возникает. Иная ситуация, если в семье были эксцессы с вмешательством органов опеки.
Прописан в квартире
Перед тем как продавать квартиру, где прописан несовершеннолетний, предварительно его требуется выписать. Без этого провести сделку купли-продажи будет затруднительно. Это обусловлено наличием обременения на такой недвижимости. Но выписывать детей можно только при одновременной их прописке в другом жилье. Необходимость в этом обусловлена запретом осуществлять выписку малыша в «никуда». В результате трудно приобрести новое жилье, когда нет возможности прописать ребенка во временную квартиру.
В процессе прописки должно соблюдаться условие, что новое жилье относительно предыдущего должно быть таким же либо лучше.
Выделение доли ребенку
Когда происходит продажа жилья, органы опеки контролируют этот процесс, чтобы были полностью соблюдены права несовершеннолетнего собственника. Так, требуется представить доказательства того, что в приобретаемом после этого новом жилье у него будет соответствующая доля. Важным моментом является необходимость четко знать все параметры новой квартиры либо дома, которую планируется приобретать, чтобы предоставить в опеку:
- Площадь, а также цена. Указанные параметры не должны быть меньше, чем в прежней недвижимости.
- Уровень благоприятности района. Новое жилье не должно находиться в криминальном либо неблагоприятном районе для проживания, создающим опасность для малыша.
Кроме этого, если приобретение нового жилья будет осуществляться через определенное время после продажи, все равно несовершеннолетнему требуется выделить соразмерную долю в другом объекте. Дополнительно возможно составление договора, который подтверждает намерение родителей или опекунов купить новую недвижимость с предоставлением ребенку соответствующей доли собственности.
Разрешение опеки
Данный государственный орган создан с целью защиты и отстаивания интересов несовершеннолетних граждан. Из-за этого при необходимости родителям или опекунам продать квартиру, в которой имеется доля у ребенка, они должны получить на это действие разрешение на продажу доли несовершеннолетнего. Чтобы обзавестись таким документом, должно быть соблюдено право ребенка получить соответствующую либо больше долю в новом жилье. Только в случае, когда подтверждение этого было получено опекунским советом, они выдают соответствующее разрешение на совершение сделки купли-продажи жилья с долей несовершеннолетнего. Для этого в опеку нужно предоставить целый пакет документов, для подтверждения соблюдения его прав. Образец разрешения можно посмотреть на официальном сайте организации.
Читайте так же: Алименты в твердой фиксированной сумме
Кроме бумаг, необходимых для совершения самой сделки купли-продажи, родителям требуется собрать целый пакет документов, чтобы предоставить в опеку. Прежде всего, нужны бумаги, подтверждающие родство либо опекунство, то есть право представлять интересы несовершеннолетнего. К таким документам относится:
- Паспорта родителей либо опекунов.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Решение суда относительно назначения опекунства либо усыновление.
Кроме этого, должны предоставляться следующие бумаги:
- Подтверждающие право собственности на квартиру либо дом, где указан статус ребенка (совладелец или единоличный собственник).
- Документы о браке либо разводе.
- Выписка, взятая из домовой книги.
- Бумаги на недвижимость: план из БТИ, а также кадастровый паспорт.
- Заявление, где указывается желание продать нынешнюю квартиру и купить новую. Его подписывает несовершеннолетний (если он старше 14 лет), а также родители либо опекуны.
Требования к недвижимости
Ко всем объектам недвижимости опека предъявляет целый ряд требований. Они должны соблюдаться в процессе продажи, а также последующей покупки нового жилья:
- Размер доли, которую ребенок получит после приобретения новой недвижимости. Она не должна быть меньше, чем была ранее.
- Момент продажи, а также покупки нового жилья должны совпадать в обязательном порядке.
- Когда родители или опекуны получили разрешение на приобретения новой квартиры в новостройке или строящемся доме, они должны дать гарантию, что ребенку предоставится соответствующая доля. В таких ситуациях согласие опеки выдается, когда объект находится на завершающей стадии строительства.
- Если семья решила переехать в другой город и у них нет возможности объединить приобретение и продажу жилья. В таких случаях опека предоставляет предельный срок 3 месяца, чтобы несовершеннолетнему выделили доля после продажи старой квартиры.
Органы опеки проверяют посредством Росреестра вовремя ли провели регистрацию несовершеннолетнего.
Когда откажут
Существует целый ряд причин, из-за которых возможно получение отказа в реализации доли ребенка. Таковыми являются следующие ситуации:
- Семья собирается покупать жилье в кредит, для чего продает имеющуюся недвижимость.
- Родители хотят вложить средства в жилой дом, который еще не возвели.
- Покупается квартира, имеющая меньший размер жилплощади.
- В покупаемой недвижимости отсутствуют необходимые для жизни коммуникации.
- Желание купить квартиру в районе, с повышенным уровнем загрязнения и неразвитой инфраструктурой.
Перед тем как продавать собственное жилье, в котором есть доля несовершеннолетних, родителям и опекунам требуется позаботиться о подготовке к переезду. Для этого требуется найти другую квартиру, имеющую цену и площадь не меньше прежнего и заключить предварительное соглашение с собственников. Это позволит перед продажей получить согласие на это действие со стороны опеки.
Как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети
Если детально рассматривать процесс приобретения или продажи недвижимости, то задачи эти выглядят непростыми. Но еще более сложным представляется вопрос, каким образом реализовать квартиру, доля которой принадлежит несовершеннолетнему.
Чем же обременена реализация подобной квартиры, в которой совладельцем выступает ребенок, не достигший совершеннолетия?
Актуальность подобного вопроса проявляется в тот момент, когда возникает необходимость в расширении жилой площади по причине пополнения в семье вторым, а затем третьим ребенком.
Наиболее явным решением представляется обычная реализация прошлой квартиры, где площади становится недостаточно для всех домочадцев, и приобретение новой, отвечающей этим простым семейным требованиям.
Однако задача реализовать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, хоть и сложна, но вполне реальна. В подобном процессе существует масса моментов, которые просто необходимо брать в расчет. Подробности всех условий подобных сделок упоминаются в ГК РФ.
При условии, когда в ходе сделки интересы ребенка не будут ущемляться и ему будет отведена своя доля в приобретаемой недвижимости, не уступающая по показателям прошлой, можно рассчитывать на разрешение от органов опеки и попечительства на реализацию старой доли.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
Для начала нужно позаботиться о разрешении, выдаваемом попечительским советом. Только их решение может предоставить право на осуществление подобной сделки.
При обращении в органы опеки и попечительства, учитывайте, что возникнет необходимость в передаче ребенку новой доли в приобретаемой квартире или же в другой, но эквивалентной утрачиваемой.
Если вы не добились одобрения уполномоченного органа, сделка будет аннулирована и расторгнута по судебному решению. Самих участников совершаемой сделки, по законодательству, ожидает наказание.
Таким образом, существует лишь пара вариантов:
- Когда реализуя старую жилплощадь, вы не желаете приобретать другую, то в обязательном порядке должны позаботиться о предоставлении ребенку доли жилой площади в ином месте. Эта площадь может принадлежать вашим родителям;
- Одновременно реализуя долю, принадлежащую ребенку, вы оформляете на него другую, полностью сопоставимую со старой, в приобретаемом жилье.
Вариант обычной реализации жилья, где живет ребенок, без предусмотренной альтернативы, невозможен.
Что следует проверять перед покупкой квартиры, читайте тут.
В каком месте и объеме выделяется доля?
До того как заняться реализацией старой жилплощади, следует принести всю документацию на реализуемую в планах квартиру в органы опеки и попечительства, и поинтересоваться, на какую из разновидностей жилья они смогут выдать официальное разрешение.
Неоднократно встречались случаи, когда родители приобретали недорогостоящую комнату и полностью оформляли ее в пользу ребенка.
Однако, в подобных случаях, разрешения от попечительского совета они не получали, поскольку самостоятельное проживание несовершеннолетнего недопустимо (хотя бы с матерью). Для пары жильцов подобной площади было недостаточно.
Если продаваемая доля равнялась трети жилплощади, то и доля в приобретаемом жилье должна быть сопоставимой. Ни при каких обстоятельствах недвижимость, приобретаемую для ребенка, не уменьшают.
Далее разговор будет вестись о том, каким образом реализовать квартиру при условии прописки в ней детей, не достигших совершеннолетия, и перечне необходимой документации.
Оформление документации
Нужно получить разрешение у нотариуса на реализацию доли от недвижимости, принадлежащей ребенку. Подобное одобрение нужно оформить и в попечительском совете.
Обязательное условие – присутствие обоих родителей либо опекуна. Когда кто-либо из представителей не имеет возможности присутствия по причине развода, разногласий касательно решения о реализации части недвижимости ребенка, либо отсутствии данных о местоположении, дело рассматривается в судебном порядке.
Для принятия решения по вопросу без суда, необходимо подтвердить факт лишения одного из родителей/опекунов родительских прав либо соответствующее судебное постановление, удостоверяющее их пропажу без вести.
В случае если один из представителей ребенка не может прибыть по причине пребывания за рубежом или ином городе, достаточным будет согласие, заверение которого выполнено консульством РФ в государстве пребывания гражданина или же разрешения, заверенного нотариусом. Когда кто-либо из представителей признан умершим, необходимо предоставление свидетельства о его смерти.
В зависимости от субъекта страны, выдвигаемые к пакету документации требования могут разниться. Встречается, что перечень документации может отличаться даже при смене муниципального учреждения конкретного региона или города.
Именно по этой причине информацию о списке документов, с выдвигаемыми к ним требованиями, нужно уточнять в местном муниципалитете.
Преимущественно разрешение о реализации части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, могут выдать при предоставлении:
- Родительских паспортов;
- Паспорта и свидетельства, подтверждающего рождение ребенка (оригинала или копии);
- Документов на приобретаемое жилье, где зафиксировано, что ребенку будет отведена во владение отдельная площадь;
- Заявления;
- Свидетельства, подтверждающего бракосочетание или расторжение брака;
- Документов на жилье, которое реализуется;
- Свидетельства, устанавливающего право владения недвижимостью;
- Нотариально оформленного разрешения на реализацию, выданного представителям ребенка;
- Выписок, оформленных с лицевых счетов каждой из квартир;
- Выписок, сделанных из домовых книг (приобретаемого и продаваемого жилья);
- Платежного документа о выплате госпошлины;
- Договора на приобретение новой жилплощади.
Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Попечительским советом оцениваются условия, в которых проживает ребенок, для выдачи разрешения на приобретение нового равноценного жилья.
Представители из муниципалитета принимают меры для соблюдения прав и интересов ребенка при заключении сделки и удостоверения невозможности уменьшения объема имущества последнего.
При реализации квартиры, необходимо уведомить о данном факте органы опеки и попечительства в письменной форме. Инспектор Управления социальной защиты населения лично присутствует при составлении соответствующего заявления, в котором родителями/опекунами письменно подтверждается обязанность соблюдения прав ребенка. По написанию заявления, инспектор производит его заверение.
Идеальный вариант подразумевает проведение органом опеки и попечительства личного собеседования с представителями ребенка и последним (при условии достижения им 14 лет), а также владельцами жилья, которое приобретается, для принятия от последних согласия в письменной форме о передаче жилплощади в пользу несовершеннолетнего.
Если возраст ребенка превышает 14 лет, он может сам принять участие в совершаемой сделке, но лишь при письменной одобрении этих действий родителями.
Предоставление опекунским органом согласия:
Органами опеки и попечительства может быть не дано разрешение при таких обстоятельствах:
- При приобретении жилья в рассрочку, с одновременной реализацией всей имеющейся в собственности недвижимости;
- Когда при сделке имущество одновременно и продается и дарится;
- Когда приобретается недвижимость на этапе возведения объекта (отсутствует право владения);
- Когда имущество, которое приобретается, уступает по квадратуре реализуемому жилью;
- При условии отсутствия в жилье, которое приобретается, одного из удобств, коммуникаций;
- При слабом развитии или отсутствии близлежащей к жилью инфраструктуры.
Этот порядок обязателен до достижения ребенком возраста полной дееспособности. Этот возраст наступает с 18 лет: совершеннолетний имеет полные права гражданина, у него есть возможность самостоятельно совершать сделки.
Конечно, есть ряд случаев, в которых момент дееспособности может наступить раньше, с 16 лет. Этот момент может наступить при устройстве гражданином, достигшим 16 лет на работу, и получения им общего соцпакета; занятия ИП; при вступлении в брак. В этих случаях сделка возможна без привлечения органа опеки и попечительства.
Порой предоставляется разрешение на открытие счета на имя ребенка, с условием внесения на него средств, полученных от реализации принадлежащей ему доли недвижимости. Право пользования подобным счетом возникает с момента совершеннолетия.
Одобрение от органов опеки и попечительства может быть получено в случае предоставления им доказательств создания лучших условий проживания для ребенка в новом жилье:
- Лучшей экологической обстановки;
- Более развитой инфраструктуры вблизи от места проживания;
- Более благоприятных для развития и здоровья ребенка климатических условий;
- Предложения более прибыльной работы родителям.
После дачи органом опеки и попечительства положительного решения, можете вкладывать последнее в пакет документации и назначать дату сделки.
По выполнении этих пунктов, проведение сделки протекает в стандартном ритме:
- Нотариусом удостоверяется заключение двухстороннего договора, имущество передается по акту приема-передачи;
- Проводится регистрация права владения на лиц, участвующих в сделке;
- Процесс реализации старого жилья происходит одномоментно с приобретением нового;
- После перехода права владения, происходит регистрация ребенка, не достигшего совершеннолетия, по адресу приобретенной недвижимости;
- В заключение, в органам опеки и попечительства направляются ксерокопии договоров, их извещают о факте получения ребенком имущества в объеме, сопоставимым с предыдущим.
Как устранить риск при приобретении жилья, если его владелец – несовершеннолетний:
- В обязательном порядке нужно уточнить, имеется ли в семье, у которой вы запланировали приобрести жилье, несовершеннолетние дети;
- Если таковые имеются, нужно разузнать в опекунском органе информацию о том, пребывают ли они на учете. При подтверждении отсутствия семейных проблем, для оформления продажи недвижимости будет достаточным письменно оформить согласие от родителей и отсутствие возражений у органов опеки и попечительства. Когда же семья относится к неблагополучным, перед проведением сделки крайне важно уточнить установленный юридический статус ребенка, если же этого не сделать заранее, создается риск расторжения договора;
- Разузнайте, относятся ли дети к владельцам жилья;
- Не верьте доводам продавца, в особенности, если имеется их родственная связь с ребенком, касательно решения ими вопроса в органах опеки и попечительства;
- Удостоверьтесь в подлинности документа о согласии органов опеки и попечительства;
- Получите в органах опеки и попечительства информацию, назначался ли ребенку опекун, разузнайте, не присутствует ли факт лишения родителей прав на ребенка (либо оформления такового).
Какая возникает опасность?
Продавцами может скрываться факт того, что ребенку назначался опекун. Эти действия продавцы совершают исключительно в своих интересах. В таком случае, предъявленные покупателю разрешительные документы по продаже жилья с подписями лиц, не имеющих в отношении ребенка родительских прав, не будут иметь абсолютно никакой юридической силы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Источники
Тарский, А. Введение в логику и методологию дедуктивных наук / А. Тарский. — М.: [не указано], 2014. — 694 c.
ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.- Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
- Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
