Важная информация и советы на тему: «Договором аренды нарушены права третьих лиц». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 613 Гражданского Кодекса РФ
Права третьих лиц на имущество не могут быть изменены или прекращены только лишь на том основании, что данное имущество сдано в аренду. Среди таких прав могут быть сервитуты, право залога и т.п.
В силу требований статьи 613 ГК РФ арендодатель обязан известить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемое имущество. Наличие прав третьих лиц может затруднить использование по назначению арендованного имущества. Поэтому, если арендодатель не выполнил своих обязанностей по уведомлению арендатора о правах третьих лиц, последний вправе потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков, причиненных расторжением.
Другой комментарий к статье 613 ГК РФ
1. Коммент. ст. определяет судьбу прав третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных.
Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды). Следовательно, он вправе рассчитывать на то, что его предупредят о возможных «дефектах» передаваемого ему титула владения и (или) пользования имуществом.
2. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (в дополнение к основаниям расторжения договора, упомянутым в ст. 620 ГК).
Кроме того, арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Вследствие этого к арендатору перейдет право кредитора по отношению к арендодателю.
Остались вопросы по ст 613 ГК РФ?
Получите консультации и комментарии юристов по статье 613 ГК РФ бесплатно.
Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.
Энциклопедия судебной практики. Аренда. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (Ст. 613 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Аренда. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
(Ст. 613 ГК)
1. Передача арендодателем в аренду лесных участков нескольким арендаторам и обременение лесного участка арендными правами иных лиц не влечет каких-либо препятствий в их использовании и не нарушает права и законные интересы арендатора
Исходя из анализа положений п. 2 ст. 450, п. 1 ст.ст. 612, ст. 613, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 72 Лесного кодекса Российской Федерации, регулирующих арендные правоотношения лесных участков, суд пришел к правомерному выводу о том, что нормы гражданского и лесного законодательства предусматривают возможность передачи в аренду лесных участков нескольким арендаторам и обременение лесного участка арендными правами иных лиц не создает какие-либо препятствия в пользовании такими участками и не нарушает права и законные интересы арендатора.
2. В законодательстве отсутствуют нормы, закрепляющие обязанность арендодателя согласовывать ротацию арендаторов торгового комплекса с существующими арендаторами
Довод заявителя о том, что изменение состава арендаторов торгового центра ответчиком, является основанием для расторжения договора аренды, отклоняется, поскольку ни заключенным сторонами договором аренды, ни действующим законодательством РФ не установлена обязанность арендодателя согласовывать ротацию арендаторов торгового комплекса с существующими арендаторами.
3. Неисполнение арендодателем обязанности по соблюдению прав третьих лиц при передаче в аренду имущества не является основанием для признания договора аренды недействительным
В силу ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе и не влекут недействительность оспариваемого договора.
Поскольку отношения, регулируемые ст. 613 ГК РФ, не относятся к предмету рассматриваемого спора, так как предусматривают последствия неисполнения арендодателем обязанности соблюдения прав третьих лиц при передаче в аренду имущества, что не влияет на недействительность сделки.
4. Арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в т.ч. о его обременениях правами третьих лиц
В силу статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в том числе о его обременениях, поскольку ему должно быть не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими, поэтому арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
При наличии такой информации арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора.
Читайте так же: Отмена обязательного претензионного порядка
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.
Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.
Договором аренды нарушены права третьих лиц
Договором аренды нарушены права третьих лиц
Нюансы расторжения договора аренды
Глава АРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.
Недействительность сделки
Какие правомочия и интересы третьих лиц – не участников сделки суды считают достойными правовой охраны – в сегодняшнем материале (также смотрите ранее опубликованный наш материал на данную тему по ссылке ).
Права и обязанности сторон в договоре аренды помещений
В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом.
Аренда арендованного и последствия
Собственник в соответствии со ст.
209 ГК имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом; вправе совершать в отношении имущества любые законные действия (в том числе и передавать право пользования другим лицам).
Земельная аренда
Найм (аренда)
Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь). Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют важное значение. 2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме.
Договор аренды транспортных средств
Транспортное средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю.
Договором аренды нарушены права третьих лиц
Нюансы расторжения договора аренды
Заключая договор аренды имущества, арендатору следует помнить, что действующее законодательство предусматривает право сторон потребовать досрочного его прекращения, что означает досрочное прекращение прав и обязанностей, предусмотренных таким договором. Поскольку договорные права и обязанности между субъектами хозяйствования возникают, изменяются и прекращаются по их взаимному согласию, а расторжение по требованию одной из сторон свидетельствует об отсутствии такого согласия, можно сделать следующий вывод: для досрочного расторжения договора аренды необходимы соответствующие основания. Таким образом, арендатор должен знать, что сторона договора аренды вправе потребовать досрочного его расторжения только на основании, предусмотренном действующим законодательством.
Основания для расторжения договора аренды(за исключением аренды государственного и коммунального имущества.) установлены только ГКУ и при этом не могут дополнительно устанавливаться сторонами в договоре.
Недействительность сделки
Действующая с 07.05.2013 редакция ГК РФ предусматривает, что потребовать признания оспоримой следки недействительной вправе ее участник или другое лицо, поименованное в законе. Просить о признании недействительности ничтожной сделки также уполномочена сторона сделки, а в прописанных в законе случаях – третье лицо. Какие правомочия и интересы третьих лиц – не участников сделки суды считают достойными правовой охраны – в сегодняшнем материале (также смотрите ранее опубликованный наш материал на данную тему по ссылке ).
Истица признает недействительным дарение акций общества (89% уставного капитала) ее умершим супругом. Спорный договор подписывала она – по нотариальной доверенности от супруга. Основание недействительности – ничтожность доверенности, мнимость оспариваемой сделки.
Глава АРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).
Ответственность сторон по договору аренды
Содержание договора аренды
Права и обязанности арендодателя:
1. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество надлежащего состояния, т.е. в состоянии соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества, со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами – техпаспортом, сертификатом качества и тп, если иное не предусмотрено договором. Ст 611
2. при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тп) ст 613 ГК
3. арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в предусмотренные сроки, если иное не установлено законом или договором аренды. Ст 616 ГК.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого имущество нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт устраняет или уменьшает процент износа имущества, способствует удорожанию имущества.
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанные с заменой основных составных частей, текущий ремонт как правило не увеличивает стоимость арендованного имущества, не устраняет его износ в тоже время отсутствие текущего ремонта затрудняет нормальную эксплуатацию имущества.
По истечению срока аренды, арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества и требовать платежей за пользование имущества сверх срока аренды.
Права и обязанности арендаторов:
1. арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) п 1 ст 614.
Формы арендных платежей:
1) в твердой сумме денежных платежей вносимых периодически или единовременно.
2) В форме передачи арендатора арендодателям конкретной вещи в собственность или в аренду
Читайте так же: Составление мирового соглашения по уплате алиментов
3) В форме предоставления арендатора арендодателю определенных услуг
4) В форме установления доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов.
5) В форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, например возложить обязанность по проведению капитального ремонта
6) Иные формы, определенные договором, не противоречащие законодательству
Размер арендной платы определяется в договоре, может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные законом, при этом стороны вправе требовать изменение арендной платы, но не чаще одного раза в год.
2. арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условием договора аренды, а при их отсутствии по назначению имущества.
3. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), вносить арендные права в уставный и складочный капитал хозяйственных товариществ и обществ, в качестве пая в производственный кооператив, только с согласия арендодателя
4. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. п. 2 ст 616 ГК
5. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа. ст. 622
6. Арендатор надлежащим образом исполнявший обязательства имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст.621
Стороны вправе заключить договор аренды с правом выкупа ст 624. В этом случае, арендатор приобретает право собственности на арендованное имущество по истечение срока аренды или ранее этого срока при условии внесения полной выкупной цены.
Условие об аренде с правом выкупа должны содержаться в самом договоре аренды либо дополнительным соглашением.
Ст 623 ГК устанавливает последствия связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды. Если произведены отделимые улучшения, например в арендованном помещении установлена съемная аппаратура, то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять. Неотделимое улучшение, то есть улучшения не отделимые без вреда для имущества, произведенная арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость же неотделимых улучшений, арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Улучшение арендованного имущества, как отделимые так и неотделимые произведенные за счет амортизационных отчислений являются собственностью арендодателя. Согласие арендодтеля на осуществление арендатором неотделимых улучшений может выражаться в самом договоре аренды, в дополнениях к договору либо в письмах.
Согласно п.1 ст 617 ГК, переход права собственности хозяйственного ведения и оперативного управления на сданное в аренду имущества другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. П 2 ст 617
Ответственность арендатора перед арендодателем наступает за следующие нарушения условий договора:
1. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначения имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещение убытков. П 3 ст 615 ГК
2. В случае нарушения обязанности по внесению арендной платы в установленный срок. В случае существенного нарушения арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в пределах 2 последующих сроках подряд. При существенном нарушении обязательств по внесению арендной платы, арендодатель вправе требовать расторжение договора и возмещение убытков. За просрочку внесения арендой платы выраженной в денежной форме взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК. Договором могут быть установлена неустойка за просрочку арендных платежей и иные санкции.
3. Если арендатор существенно ухудшает имущество, то арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, ст. 619 ГК.
4. В случае если арендатор не возвратил арендованное имущество по истечение срока аренды, либо возвратил его несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Ст 622 ГК и возмещение убытков
5. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные сроки в тех случаях когда в соответствии с законом или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора ст. 619
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Нарушение договора аренды арендодателем
Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).
В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!
Содержание статьи:
Нарушение арендодателем договора аренды
Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:
Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).
Как арендовать помещение для бизнеса?
Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).
При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:
- посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
- самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
- запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.
Читайте так же: Опекунство над пожилым человеком
При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).
Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе
Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.
Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.
На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.
Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:
- № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
- Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
- Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.
Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.
ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.
Как бороться с духотой в офисе?
Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет.
Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.
Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).
Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.
Договором аренды нарушены права третьих лиц
Большинство компаний используют недвижимое имущество на праве аренды. Отношения арендодателя и арендатора, взаимные права и обязанности определяются заключенным между ними письменным договором аренды. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами всех существенных условий, предусмотренных законом. Статья ХК предусматривает такие существенные условия договора аренды, как объект аренды индивидуально определенное имущество ; Договором аренды нарушены права третьих лиц, на который заключается договор аренды при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. Основной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество в пользование арендатору. Подписав акт приема-передачи имущества, в котором стороны зафиксировали состояние имущества и отсутствие претензий у арендатора к имуществу, арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором.
Запомнить меня Забыли пароль? HR new. Все проекты. Мобильные версии PDA Рассылки. Погода в Киеве. RSS-экспорт форумов.
Арендодатель одновременно сдал один и тот же объект двум арендаторам
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.
На основании ст. Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:. Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании Гражданского кодекса. Оно звучит так:. Эта норма, как и другие условия продления договора, содержит ст.
Читайте так же: Обязан ли банк вернуть страховку
В соответствии с Гражданским кодексом за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу ст. Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.
Арендодатель на основании ст. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд ст. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;. Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора.
Он арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них ГК РФ, ст. Ищите Господа когда можно найти Его; призывайте Его, когда Он близко. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору; — предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.
Библия, книга пророка Исаии Узнать больше о Боге.
ГК договор аренды недвижимого имущества сроком на три года и более уведомление арендатора о правах третьих лиц на переданное в аренду судом как использование помещения с нарушением условий договора и. Есть просто еще один договор аренды, в котором нет никаких условий, просто оговорок по поводу прав третьих лиц на этот земельный участок. наличие второго договора аренды является нарушением права.
По договору найма аренды арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора аренды аренды.
Формат программы: Вечерний Общее описание программы 1 июня года вступила в силу норма п. Новеллой здесь является фраза про третьих лиц. Ранее как п.
§ 1. Общие положения о найме (аренде).
Случаи признания сделки недействительной по иску третьего лица. Действующая с Просить о признании недействительности ничтожной сделки также уполномочена сторона сделки, а в прописанных в законе случаях — третье лицо. В обоих требованиях заявитель должен подтвердить, что спорная сделка нарушает его права или защищаемые законом интересы. Какие правомочия и интересы третьих лиц — не участников сделки суды считают достойными правовой охраны — в сегодняшнем материале также смотрите ранее опубликованный наш материал на данную тему по ссылке. Право наследовать.
Обмен полями (паями): субаренда или возделывание земли?
Заходите на форум, создавайте темы форума, задавайте вопросы, консультируйте, обсуждайте, общайтесь online. Правовед Кодекс Гражданский кодекс Украины. Общие положения о найме аренде. Статья Договор найма. По договору найма аренды наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма аренды. Предмет договора найма. Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, и сохраняющая свой первоначальный вид при не однократном использовании непотребляемая вещь.
Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, — ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает.
Недействительность сделки. Иск третьего лица в суд
Оспаривание договора третьим лицом
Оспаривание договора третьим лицом, иск от третьего лица
На первый взгляд, вопрос о праве на иск может показаться абсолютно теоретическим и не встречающимся в арбитражной практике. Но это не так. Об основаниях возникновения данного права, осуществление которого может привести к отправлению правосудия и разрешению судебного спора, читайте в нашем материале.
Итак. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2012 г. N 8584/12.
Фабула дела.
Истец, будучи индивидуальный предпринимателем, получил разрешение на установку павильона в городе Воронеже. Также на основании разрешения был возведен крытый рынок по адресу павильона.
В последующем, было зарегистрировано право собственности на крытый рынок за муниципальным образованием, также было передано в хозяйственное ведение на крытый рынок МУП. После этого, МУП передало в аренду ООО по договору аренды вышеуказанный крытый рынок, было ликвидировано с передачей соответствующих прав к органу местного самоуправления.
Помимо этого, арбитражный суд региона признал отсутствующим право собственности муниципального образования на крытый рынок.
Индивидуальный предприниматель, посчитав, что договор аренды на ее крытый рынок нарушает ее права и интересы обратилась в суд.
Суды всех инстанций, в том числе и надзорной, отказали в иске, указав, что она не является заинтересованным лицом в отношении договора аренды.
Выводы суда.
1. У заинтересованного лица должно быть законное право или охраняемый законом интерес, защита которого осуществляется путем подачи соответствующего иска. Обратиться в суд с иском о признании недействительной ничтожной сделки может любое лицо.
2. Но истец в силу ст.65 АПК РФ должен доказать, что факт нарушение прав (интересов) и возможность их восстановления через выбранный способ защиты права.
3. Истец не является стороной в договоре, поэтому не может требовать применения последствий указанных в п.1 ст.167 ГК РФ.
4. Крытый рынок является самовольной постройкой, данный факт признан соответствующим арбитражный судом. Следовательно, в силу ст.222 ГК РФ она не может выступать объектом отношений субъектов гражданского оборота.
5. Поэтому истец не является заинтересованным лицом (ст.4 АПК РФ), а выбранный способ защиты прав не приведет к восстановлению, по мнению заявителя, прав и интересов.
Комментарий.
1. Если вы не сторона договора, то требовать возврата исполненного по оспариваемой сделке крайне проблематично в связи с четким указанием на обладателя такого права.
2. Если вы не сторона договора, то у вас остается только возможность заявлять о признании недействительной ничтожной сделки (применительно к рассматриваемой ситуации).
3. Если вы не сторона договора, а третье лицо, то вы можете оспорить договор, если докажете, что имеете законный интерес или законное право. Если такого нет, то вам откажут.
4. Если возникновению вашего права или интереса предшествовали незаконные действия, несоблюдение законодательства, злоупотребления, то маловероятно, что это поспособствует достижению желаемой цели по защите ваших прав. Скорее наоборот.
Читайте так же: Что делает уполномоченный по правам человека
Ну как, по-прежнему хочется третьему лицу идти в суд с иском? Думаю, что желание поубавилось. Кстати, почитайте также наш материал о преждевременном иске, либо обзор судебной практики по состоянию на конец 2015 о случаях предъявления исков третьими лицами .
Если третьему лицу хочется идти в суд или третье лицо пришло с иском к вам, то напишите мне ([email protected]). Мне такие дела крайне интересны. Особо учесть, что ФЗ от 07.05.2013 №100-ФЗ внес изменения в статью 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Забыл сказать. А у вас не возник вопрос, что такое законный интерес? Не каждый ведь интерес является законным и не каждый из них, наверное, может быть защитимым в суде. Интерес это выгода. Но какая выгода? Материальная выгода? Тогда могут защищаться только имущественные требования? Или нет. Впрочем это отдельная тема для публикации. Я бы до ее появления на нашем сайте порекомендовал бы, в частности, работы В.М. Гордона, М.А. Гурвича (в частности, Право на иск. М., 1949).
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону + 7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес [email protected]
p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
Передача товара, обремененного правами третьих лиц: как защититься покупателю
Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.
Электронные версии изданий
ОПЕРАТИВНОСТЬ
Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.
АРХИВ ИЗДАНИЯ
Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).
PDF номеров издания
Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.
Блог Сергея Радченко Блог Сергея Радченко
О ПРАВЕ, АДВОКАТУРЕ И МНОГОМ ДРУГОМ
Отвечает ли арендодатель за нарушение прав арендатора третьими лицами?
Уважаемый Сергей Васильевич Сарбаш инициировал интересную дискуссию на Закон.ру по вопросу о том отвечает ли арендодатель за нарушение прав арендатора третьими лицами?
«ЭК ВС, похоже, считает, что арендодатель, передавший имущество арендатору, отвечает за действия третьих лиц, воспрепятствовавших владению арендатора.
«Из системного толкования приведенных норм права [606, 611, 614 ГК] следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.»
Но верно ли это в свете статьи 305 ГК? На мой взгляд — не верно. Арендодатель отвечает за исполнение своей обязанности по договору аренды. Если владение арендатора нарушается не вследствие его (арендодателя) действий (бездействия), а по причине действий третьих лиц — последние несут ответственность перед арендатором. Арендодатель за действия третьих лиц не отвечает.
Моя позиция следующая:
Решение вопроса о том, обязан ли арендатор платить арендную плату в период, когда он по вине третьих лиц не мог пользоваться арендованным имуществом зависит от предварительного правильного решения вопроса о том, на какую сторону договора аренды разумно возлагать риск таких действий? На мой взгляд этот вопрос должен решаться так.
(1) ГК РФ не возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору владение, в отличие, к примеру, от п. 3 ст. 1719 Кодекса Наполеона которая прямо обязывает арендодателя «предоставить арендатору возможность спокойного пользования вещью в период аренды»
(2) владельцем арендованного имущества является арендатор, он лучше арендодателя знает об условиях своего пользования и о препятствиях к тому.
Как следствие, именно арендатор должен нести риск невозможности пользования по вине третьих лиц. Именно так решён данный вопрос в ГК Австрии (ст. 1107) и ГГУ (ст. 537), которые прямо возлагает риск на арендатора. В этом случае арендатор обязан платить арендную плату, но затем может взыскать её как убытки с третьего лица.
Интересно отметить, что в сборнике «Антология уральской цивилистики. 1925 – 1989» была перепечатана опубликованная ещё в 1925 году в журнале «Право и жизнь» небольшая заметка А. М. Винавера под заголовком «Арендная плата», в которой автор исследует такой вопрос: «обязан ли арендатор вносить арендную плату за период времени, в течение которого нанятым имуществом он не пользовался по причинам случайным, от него не зависящим?». Ответ на этот вопрос автор даёт на основе ст. 167 ГК РСФСР 1922 года, которая по содержанию аналогичная п. 4 ст. 614 действующего ГК РФ, и этот ответ следующий: «После всего сказанного приходиться признать, что вопрос, поставленный в начале настоящей заметки, разрешается различно – в зависимости от характера того случайного обстоятельства, вследствие которого арендатор был лишён возможности пользоваться нанятым имуществом. Если он не пользовался нанятым имуществом потому, что оно было опечатано по ошибке и нанимателя смешали с его однофамильцем, — наниматель не освобождается от внесения арендной платы, ибо случайное обстоятельство возникло в его собственном лице» (см. Антология уральской цивилистики. 1925 – 1989: Сборник статей. — М. Статут. 2001. С. 69-70).
Как можно видеть, позиции Сергея Васильевича и Александра Марковича совпадают.
Источники
Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.
Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.- Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
- Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.
Договором аренды нарушены права третьих лицОценка 5 проголосовавших: 1 Валерий Грибов
Я работаю юристом в оптово-розничной компании более 9 лет. Раньше работал в области юридических консультаций. За всю свою карьеру, разобрал много разнообразных и интересных вопросов в этой области.
