За счет застройщиков создадут новый компенсационный фонд

Важная информация и советы на тему: «За счет застройщиков создадут новый компенсационный фонд». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства будет создан к 1 декабря

Президент РФ Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам заседания Государственного совета, которое состоялось 17 мая 2016 года. Среди них – создание государственного компенсационного фонда долевого строительства. Он будет формироваться за счет средств застройщиков. Планируется, что фонд будут использовать в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства домов при неисполнении строительными компаниями своих обязательств. Кабмин должен учредить его до 1 декабря. Добавим, что идею о создании такого фонда поддержали только 34% читателей портала ГАРАНТ.РУ.

Глава страны также предложил Госдуме рассмотреть в период весенней сессии ряд законов в строительной сфере. В частности, закон о введении так называемого проектного финансирования строительства многоквартирных домов. Эта схема подразумевает, что дом возводится застройщиком за счет целевого займа. А дольщики перечисляют средства во исполнение договора долевого участия на специальный счет эскроу. При этом строительной компании эти деньги переводятся постепенно и только после того, как она представит доказательства завершения очередного этапа строительства.

Также кабмин обязан до 1 августа рассмотреть вопросы о мерах, направленных на дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам. Напомним, в настоящее время россияне могут взять ипотеку по льготной ставке (не выше 12% годовых) в банках-участниках специальной госпрограммы. Убытки банкам в виде разницы между льготной ставкой и рыночной компенсирует государство (постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220). К слову, в соответствии с поручениями появится уполномоченный банк в сфере жилищного строительства.

Кроме того, правительству поручено в целом упорядочить нормативные акты в строительной области, разделив их на обязательные и добровольные к применению. Важно, что в результате ни один акт в сфере проектирования и строительства не сможет быть принят без согласования с Минстроем России.

Планируется помимо этого, что градостроительная сфера станет более прозрачной. Так, будет усовершенствована процедура публичных слушаний, а предложения граждан по вопросу застройки города станут принимать через Интернет (отдельно подчеркивается, что ответственный орган должен учесть все эти предложения). А регионам рекомендовано установить подчинение главного архитектора субъекта РФ высшему должностному лицу субъекта РФ.

Еще одно поручение – разработать комплекс мер по развитию деревянного домостроения к 1 ноября. Ранее с аналогичными инициативами выступал Минстрой России. Ведомство предлагало установить квоты на использование продукции деревянного домостроения в госпрограммах по строительству зданий и сооружений и предусмотреть льготную ипотеку для деревянных домов.

Постановление о создании фонда долевого строительства подписано Премьер-министром

Постановление Правительства России «О защите прав граждан — участников долевого строительства» № 1310, которое предусматривает создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, опубликовано на сайте камбина 8 декабря. Постановление было подготовлено Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Напомним, по итогам Госсовета по строительству, который прошел 17 мая 2016 года, Президент России дал поручение принять закон, предусматривающий повышение уровня защиты граждан – участников долевого строительства, с созданием специального государственного компенсационного фонда. Такая норма была внесена в закон Минстроя России по изменению 214-ФЗ о долевом строительстве, принятый в весеннюю сессию текущего года. Для ее реализации было подготовлено опубликованное сегодня Постановление Правительства России.

Цель создания фонда: защита прав участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками-банкротами. Фонд будет формироваться за счет отчислений застройщиков, а также имущества, приобретенного за счет размещения и инвестирования денежных средств. За счет средств фонда будут осуществляться выплаты возмещения дольщикам при банкротстве застройщика.

Функции и полномочия учредителя от имени Российской Федерации поручено принять на себя Минстрою России.

Кроме того, документ устанавливает, что денежные средства компенсационного фонда должны будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем особым критериям. В частности, требованию о наличии собственного капитала не менее 25 млрд. руб.

Постановление утверждает правила размещения и инвестирования средств фонда, а также правила осуществления отчислений застройщиков, а также их использования.

Согласно документу, фонд заработает 1 января 2017 года. Как ранее заявлял глава Минстроя России Михаил Мень, изменения в законодательстве и создание компенсационного фонда долевого строительства улучшат ситуацию на рынке жилья и будут способствовать росту доверия граждан к инвестициям в жилищное строительство. «Я уверен, объем покупок жилья по ДДУ увеличится, так как люди будут чувствовать защищенность», — подчеркнул он.

Анатолий Аксаков: «Создание компенсационного фонда для выплаты возмещения при банкротстве застройщиков предотвратит появление новых обманутых дольщиков»

Syda Productions / Shutterstock.com

По мнению председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку, закон о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и формировании компенсационного фонда для выплаты возмещения дольщикам при банкротстве застройщиков 1 является одним из самых знаковых законов в финансовой сфере, принятых в весеннюю сессию. 21 июля документ был направлен в Совет Федерации.

Соответствующий компенсационный фонд, согласно закону, будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер отчислений составит 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Для каждого проекта жилищного строительства будет открыт специальный целевой счет, что исключает не только возможность использования содержащихся на нем средств на иные цели (банк будет осуществлять сопровождение таких счетов), но и их расходование на строительство других объектов.

Читайте так же: В какой срок можно сдать запчасти

Открывать указанные счета можно будет лишь в определенных банках, Банку России предстоит определить критерии, которым они должны соответствовать. Не исключено, что одним из них станет рейтинг кредитной организации, присвоенный ей кредитным рейтинговым агентством, отметил Анатолий Аксаков. По действующему законодательству, напомним, рейтинговая деятельность может осуществляться только внесенными в реестр кредитных рейтинговых агентств организациями (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 222-ФЗ). На сегодняшний день в указанном реестре два агентства.

Таким образом, возможность получения компенсаций при банкротстве застройщиков позволит надлежащим образом защитить права участников долевого строительства, отметил депутат. Гораздо сложнее решить проблемы тех дольщиков, которые уже пострадали. По экспертным оценкам, необходимо около 370 млрд руб., чтобы достроить проблемные дома, возникшие в результате недобросовестной работы застройщиков (всего в год они привлекают 1,5-2 трлн руб. средств граждан). Рассмотрение конкретных дел пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов (их списки содержатся в соответствующих региональных реестрах), ведется в том числе специально созданной при Госдуме рабочей группой по защите прав дольщиков.

Еще один важный закон, принятый в ходе весенней сессии, – о введении двухуровневой банковской системы (Федеральный закон от 1 мая 2017 г. № 92-ФЗ). Предусмотренное им сокращение объема отчетности и количества обязательных нормативов для банков с базовой лицензией, отмена необходимости соблюдения ими международных стандартов финансовой отчетности позволит экономить 30-40% бюджета таких кредитных организаций, предполагает Анатолий Аксаков. Что, соответственно, должно привести к снижению ставок по кредитам.

На увеличение объемов кредитования и повышение доступности кредитов для предпринимателей направлен и принятый в первом чтении законопроект о синдицированном долгосрочном кредитовании 2 . Под синдицированным понимается кредит, предоставленный заемщику – юридическому лицу или ИП – несколькими кредиторами. Такой кредит выгоден и для заемщиков, так как позволяет увеличить размер и сроки заимствования, и для кредиторов, поскольку кредитные риски распределяются между несколькими банками.

В рамках осенней сессии будет продолжена работа и по такому направлению, как регулирование дистанционного оказания услуг. Не исключено, что по аналогии с созданием личных кабинетов кредитных организаций для получения от Банка России документов, в том числе запросов и предписаний, и передачи отчетности, документов и сведений (Федеральный закон от 1 июля 2017 г. № 153-ФЗ) гражданам также будет предоставлена возможность взаимодействовать с банками через личные кабинеты, полагает Анатолий Аксаков.

Кроме того, планируется рассмотреть законопроект об использовании биометрических данных граждан для их удаленной идентификации 3 . Документ предполагает включение в единую систему идентификации и аутентификации биометрических данных клиентов, полученных путем фотографирования или иным способом, с их согласия. Идентификация с использованием биометрии, согласно законопроекту, позволит открывать счета и вклады без личного присутствия граждан в банке.

Изменения в федеральном законе о долевом строительстве призваны защитить средства граждан

Президент России Владимир Путин в конце декабря 2018 года подписал закон, вносящий поправки в регулирование долевого строительства. Нововведения в правовом акте, вступающие в силу в 2019 году, должны обезопасить средства граждан, вложившихся в стройку, и существенно изменить деятельность застройщиков. Проанализируем основные изменения вместе с экспертами проекта «Единый реестр застройщиков».

I. Главное изменение — сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан

Определяется, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

● степень готовности объекта;

● количество заключенных ДДУ.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ.

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий, этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только в случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Именно такая норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве.

II. Смягчение требований к опыту застройщику

Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

III. Запрет на привлечение средств ЖСК

ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018.

Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2017 года.

IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018

Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

● об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;

● об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Читайте так же: Регистрация договора найма жилого помещения

Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:

• привлекать нецелевые займы;

• использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;

• принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;

• выпускать и выдавать ценные бумаги;

• создавать коммерческие и некоммерческие организации;

• осуществлять наличные расчеты.

Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС.

V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита

Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

VI. Счета эскроу

Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.

VII. Целевое использование средств дольщиков

Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018.

VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом

После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.

Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018.

IX. Банковский контроль

Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.

Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018.

X. Проектная декларация

В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

XI. Контролирующий орган

Исключены плановые проверки.

Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:

• истечение срока ранее выданного предписания;

• нарушения в ежеквартальной отчетности;

• отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;

• приказ руководителя органа контроля.

XII. Ответственность

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

[2]

XIII. Размещение информации в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)

Обязанность ЖСК

Вводится обязанность ЖСК размещать в ЕИСЖС информацию, которую сейчас ЖСК размещают в ГИС ЖКХ.

Указанная обязанность возникает у ЖСК через 9 месяцев со дня вступления в силу закона. До истечения 9 месяцев оператор ЕИСЖС и ГИС ЖКХ обязаны обеспечить возможность передачи данными системами информации и документов.

Обязанность застройщиков

Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Не указана стадия проектной документации: «проект» или «рабочая документация». Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.

Обязанность Росреестра

Вводится обязанность Росреестра размещать в ЕИСЖС сведения о погашения записи в ЕГРН о регистрации ДДУ.

Обязанность оператора ЕГРЗ

Оператор ЕГРЗ размещает в ЕИСЖС:

● сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (РИИ);

● сведения о ПД и РИИ;

Закон «О несостоятельности (банкротстве)»

XIV. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства. До утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства (как о передаче жилых помещений, так о передаче машино-мест и нежилых помещений) включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанными поправками.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу поправок.

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

К объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

XV. Дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика

Вводятся дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика:

Читайте так же: Новый налог для самозанятых граждан

• опыт арбитражного управления в процедуре банкротства не менее 3-х застройщиков.

• отсутствие уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве.

XVI. Фонд в процедуре банкротства. Спецзастройщик, созданный Фондом

Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать ДДУ. При этом вводится запрет на уступку прав по таким ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.

Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») может быть созданная Фондом некоммерческая организация. В отличие от другого юридического лица такая организация становится приобретателем без конкурса.

Определено имущество застройщика-банкрота, которое передается новому застройщику:

• земельный участок, предназначенный для строительства;

• неотделимые улучшения;

• объекты незавершенного строительства;

• ОКС, обеспечивающий подключение объекта к сетям;

• объекты инфраструктуры;

• права на проектную документацию;

• права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.

Новый приобретатель обязан достроить объект не позднее 3 лет с момента его приобретения.

Если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

Закон 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

XVII. Спецзастройщик

Застройщик, созданный Фондом:

• не должен соответствовать требованиям к застройщику, предусмотренным ч. 1—2 6 , 4, 5 статьи 3.

• не подвергается банковскому контролю;

• не должен соблюдать требования о целевом использовании средств;

• не вправе привлекать денежные средства дольщиков;

• подлежит внешнему государственному аудиту.

XVIII. Компенсационный фонд

Возврат денежных средств из компенсационного фонда на номинальный счет осуществляется в случае:

• отсутствия оснований для уплаты взносов.

• излишне уплаченных застройщиком сумм.

XIX. Дополнительные полномочия Фонда

Фонд защиты дольщиков наделяется полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту нахождения застройщика и (или) с привлечением аудиторов, оценщиков, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Порядок проведения проверок и критерии застройщиков, в отношении которых могут быть проведены проверки, будут установлены актом Правительства.

Фонд вправе проводить проверки иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком.

Фонд проводит мониторинг, в том числе строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС, но в пределах ГПЗУ, ППТ, РЗТ, КОТ или КРТ.

Фонд уведомляет застройщика об установления факта недоимки через личный кабинет (предположительно речь идет о недоимке по налогам). В случае неустранения застройщиком недоимки направляет в Росреестр уведомление для приостановления регистрации ДДУ. Срок направления уведомления — 20—23 рабочих дней.

Вступил в действие федеральный закон о компенсационном фонде долевого строительства

30 июля 2017 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ будет регулировать работу Фонда защиты прав дольщиков, который должен гарантировать исполнение требований граждан в случае банкротства застройщика, пояснил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«Согласно новому закону, на смену страховым компаниям приходит компенсационный фонд, имеющий статус публично-правовой компании, которая будет находиться под строгим государственным контролем. В качестве гарантий интересов дольщиков по каждому договору долевого участия (ДДУ) застройщик обязан вносить обязательный платеж в фонд», — рассказал Константин Тимофеев.

Он подчеркнул, что законодатели учли мнение инвестиционного сообщества и установили единый фиксированный размер отчислений в фонд для всех застройщиков – 1,2% от цены договора. «Изменение ставки возможно на основании федерального закона не чаще одного раза в год», — отметил Председатель Комитета.

В случае банкротства застройщика фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств фонда. Фонд займется аккредитацией арбитражных управляющих по делам о банкротстве застройщиков. «Эта новелла должна повысить эффективность их работы», — сказал Константин Тимофеев.

Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование достройки объекта будет осуществляться «в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат гражданам – участникам долевого строительства по ДДУ, если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на такие выплаты». «Представляется обоснованной норма о порядке расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров», — добавил Константин Тимофеев.

Согласно закону, привлекать средства граждан для строительства жилья смогут те застройщики, «размер собственных средств которых составляет не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации». При этом, застройщик не имеет права одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. «Потребуется время для оценки практической результативности новых требований к застройщикам, однако, предусмотренный механизм финансирования строительства объекта, безусловно, будет способствовать прозрачности расходования застройщиками средств граждан», — констатировал Председатель Комитета.

Согласно пунктам 5 и 7 статьи 25 нового закона, фонд будет гарантировать соблюдение прав граждан-участников долевого строительства, вложивших средства в те проекты, реализация которых началась после начала работы фонда. «Москомстройинвест предлагал распространить защиту фонда и на уже существующие объекты, но пока это предложение не принято. Таким образом, с созданием Компенсационного фонда работа по предупреждению появления обманутых дольщиков не заканчивается. И не исключено, что Москомстройинвест выйдет с новыми предложениями по совершенствованию механизма защиты прав граждан-участников долевого строительства», — резюмировал Председатель Комитета.

Банк России разъяснил обязанности застройщиков по уплате взносов в компенсационный фонд в связи с изменениями законодательства о долевом строительстве

Вместе с тем вышеуказанные положения не применяются в отношении ДДУ, заключенных застройщиком после дня вступления в силу Федерального закона N 478-ФЗ, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства.

Читайте так же: Как прошивать и заверять документы

Таким образом, по ДДУ, представленным на госрегистрацию с 25.12.2018, застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с учетом вышеуказанных положений части 14 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ.

Новый компенсационный фонд – информация для застройщика

Мария ИРЖЕМБИЦКАЯ, генеральный директор ООО «Элантра»

О чем пойдет речь: расскажите директору, что у застройщика при долевом строительстве появилась новая обязанность: платить взносы еще в один компенсационный фонд. Это нужно для дополнительной защиты дольщиков. Правительство утвердило правила в постановлении от 7 декабря 2016 г. № 1310. Для чего создают этот фонд и как учитывать дополнительные взносы?

Для чего нужен еще один фонд

Важно знать

Платить взносы в новый фонд должны только застройщики, которые строят объекты по договорам участия в долевом строительстве

Чтобы дополнительно защитить права дольщиков на случай банкротства застройщика, Минстрой создаст новый компенсационный фонд (ст. 23.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, п. 1 постановления № 1310). Он заменит страхование ответственности застройщиков, которое оказалось неэффективным.

Фонд сформируют за счет обязательных отчислений застройщиков, которые привлекают для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости деньги дольщиков.

[1]

Заниматься им будет некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Ее задачи:

– контролировать, вовремя ли застройщик их перечислил;

– выплачивать за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.

Кто и в каком размере будет платить взносы

Платить взносы в фонд дольщиков застройщики должны в отношении объектов, по которым начали регистрировать договоры с дольщиками после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310).

процент стоимости строительства –

размер взноса
в новый
компенсационный
фонд

Размер обязательного взноса – 1 процент планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Перечислить деньги надо на банковский счет некоммерческой организации. Реквизиты будут на ее официальном сайте (п. 2 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).

Уплатить взнос застройщик должен единовременно. Сделать это он обязан до того, как зарегистрирует договор с первым дольщиком (п. 3 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).

Как учитывать новый взнос

Налоговый учет. Сумма взноса уменьшает налогооблагаемую прибыль, ее учитывают в прочих расходах (подп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ), так как уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей – это условие, без которого вести деятельность компания не может.

Расходы в виде уплаты взносов в компенсационный фонд признают в налоговом учете при методе начисления единовременно согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ.

Сделать это можно:

– либо на дату расчетов;

– либо на дату предъявления документов;

– либо на последнее число месяца.

Взносы в новый фонд уменьшают прибыль

Бухгалтерский учет. Это расходы по обычным видам деятельности, так как они связаны с оказанием услуг застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Их отражают на счетах учета затрат и признают независимо от оплаты в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 18 ПБУ 10/99).

Взнос связан с конкретным объектом. Поэтому в бухучете его следует учитывать равномерно в течение срока строительства объекта (объектов) как затраты на оказание услуг застройщика.

Из-за того, что в налоговом учете взнос признали единовременно, надо будет отражать временные разницы.

Пример. Какими проводками отразить новый компенсационный взнос

Планируемая стоимость дома по проектной декларации – 250 000 000 руб. Застройщик уплатил взнос в дополнительный компенсационный фонд в сумме 2 500 000 руб. (250 000 000 руб. × 1%).

Срок строительства – три года (36 месяцев).

Бухгалтер застройщика делает проводки:

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Клюнули на гарантии

Первые взносы от застройщиков начнут поступать в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства уже в следующем месяце. Тариф в первый год составит 1,2 процента от каждого договора долевого участия (ДДУ).

Читайте так же: Пенсия государственного служащего

Система устроена таким образом. Не менее чем за три дня до подачи ДДУ на регистрацию в Росреестр, застройщик должен перечислить взносы на счет Фонда. Росреестр при этом при регистрации ДДУ должен будет проверить оплату застройщиком взносов. Регистрация договоров будет занимать 5 дней.

Если необходимая на завершение строительства сумма составляет не более 500 миллионов рублей, то решение о ее выделении будет приниматься правлением фонда, при превышении этой суммы — наблюдательным советом.

Средства предполагается размещать в надежных, финансово устойчивых банках с собственными средствами не менее 25 миллиардов рублей. Кредитные организации должны быть включены в систему страхования вкладов физических лиц. Застрахованные фондом покупатели квартир смогут рассчитывать на возмещение в том случае, если застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд, он признан банкротом Арбитражным судом и в отношении него открыто конкурсное производство. Кроме того, сами участники долевого строительства конкретного объекта должны принять решение о получении возмещения.

В целом застройщики позитивно оценивают создание нового инструмента обеспечения гарантий участникам долевого строительства. «Создание компенсационного фонда, который возьмет на себя функционал страховых компаний — это назревшая и необходимая мера», — отмечает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Он отмечает, что в сегодняшних экономических условиях создание регулятора со стороны государства необходимо. «Государство — это достаточно весомый агент, который, несомненно, повышает доверие к отрасли», — уверен и сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

Остается открытым вопрос о том, насколько финансово-затратным окажется новый закон о долевом строительстве для застройщиков. Одни считают, что изменения ничего не будут «стоить» строительным компаниям. «Так как компенсационные взносы в фонд на сегодня являются равнозначными по величине выплат страховым компаниям», — говорит Ильшат Нигматуллин. Правда, их размер гарантирован только на ближайший год. «Условия могут измениться, а бизнес — это коммерческие структуры, которым необходимо планирование», — уточняет Андрей Назаров.

Другие, напротив, отмечают, что у застройщиков появятся дополнительные обязательства. «К застройщикам в целом повышены требования по их финансовой деятельности. Так, наличие на счетах застройщика 10 процентов от стоимости строительства до начала реализации объекта представляет собой финансовую гарантию для дольщиков, но осложнит реализацию проектов застройщиками», — считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. Помимо этого, должны быть направлены значительные средства в уставной капитал.

Разные взгляды у застройщиков и на последствия вступивших в силу изменений в законодательстве. Ильшат Нигматуллин считает, что введение компенсационных взносов не приведет к увеличению стоимости квадратного метра, так как расходы застройщиков не увеличатся. «Могут быть мелкие административные (переходные) нюансы, но это никак не отразится на операционной деятельности компании», — отмечает он. В то же время, увидев действенный механизм защиты инвестиций в строительство, купить квартиру решатся и те, кто сегодня не делает это, ссылаясь на повышенные риски. Олег Сухов, напротив, уверен, что вырастет себестоимость строительства, а это, в свою очередь, может привести к увеличению числа долгостроев.

В первый год работы фонда прочувствовать на себе все плюсы и минусы новой системы смогут далеко не все застройщики. В компенсационном фонде защиты прав дольщиков должны страховаться только те из них, кто получил разрешение на строительство после принятия закона, то есть после 29 июня 2017 года, и создания публично-правовой компании, пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». До 29 октября еще действует старая система страхования. То есть для компаний, которые получили разрешение на строительство и застраховали свою деятельность до ноября, взносы в фонд платить не потребуется. «Там, где первый ДДУ уже заключен, сохранится прежняя система страхования. Таким образом, в ближайшие годы фактически будут сосуществовать три системы страхования — частная, государственная и банковская», — сообщила Мария Литинецкая.

Эксперт отметила, что в перспективе взносы в фонд будут платить большинство застройщиков. Страховая система с ноября будет отменена для новых проектов, механизм банковской гарантии не получил широкого распространения. Из 307,5 тысячи ДДУ, зарегистрированных Росреестром в России в первой половине 2017 года, только в 18 тысячах обязательства застройщиков обеспечивались поручительством банка, что составляет 6 процентов. Чаще всего единственным залогом является земельный участок строящегося объекта. Разумеется, банки при таком раскладе крайне неохотно берут на себя риски девелоперского бизнеса. Поэтому фонд стает основным инструментом защиты инвестиций покупателей квартир.

Источники

1. 
   Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.
2. 
   Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.
3. 
   Оксамытный, В.В. Теория государства и права. Гриф МО РФ / В.В. Оксамытный. — М.: Камерон, 2004. — 246 c.
4. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
5. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.