Важная информация и советы на тему: «Судебная практика по ипотечным кредитам». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
Судебная практика ипотеки — чего ждать заемщику?
Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок. Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.
Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.
Обращение в суд.
Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость. Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить. Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.
В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья. Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога. Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.
Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы. В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки. Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.
Рассмотрение дела.
После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств. В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком. Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.
Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:
Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище. Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить. К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.
Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости. Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы. По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.
Желание заемщика получить отсрочку. Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны. Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:
Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.
Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.
Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.
В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.
Валютная ипотека судебная практика
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Валютная ипотека судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.
Правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона РФ «О защите прав потребителей», Федерального закона «О банках и банковской деятельности».
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Читайте так же: Апелляционная жалоба по уголовному делу
Выгодно ли брать валютную ипотеку
О защите прав потребителей» и выиграл это дело. Привожу выписку из судебного решения.
На заметку! В 2007-2008 гг. кредитный заем в долларах оформляли в 26% случаев, а с 2014 года эта статистика снизилась до 0,6-0,8%. Увы, это совсем не так. Суд рассматривает конкретное дело, доказательства невозможности исполнения конкретного кредитного договора конкретным гражданином, а не в целом ситуацию в стране. Многие судьи прямо в решениях пишут, что нужно было доказать совокупность четырех условий по ст. 451 ГК РФ, а стороны это не потрудились сделать.
Валютная ипотека – решение через банкротство
В апелляционных жалобах ответчики Я.А. и Я.О. выражают несогласие с решением в части удовлетворения требований и отказа в удовлетворении встречных исковых требований, в связи с чем просят решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2015 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Случаи игнорирования оговоренных условий, просрочки по причине финансовых проблем обогащают судебную практику по ипотеке в 2017 году.
Ситуация с валютными ипотечниками, пострадавшими от резкого изменения курса валют, остается неразрешенной. Совет здесь можно дать такой — можете платить, платите. При этом необходимо вести переговоры с банком об уменьшении платежей. Не можете платить — объявляйте себя банкротами.
В частности, для персонифицированной работы сайта мы обрабатываем IP-адрес региона вашего местоположения.
Это прописано в графике платежей, а еще проценты в качестве штрафной неустойки за допущенную просрочку.
Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами.
Обращение в суд следует, если банк не смог договориться с клиентом. На практике банк без обращения к нему заемщика не станет по собственной инициативе проводить никакие согласительные процедуры.
Полный текст решения Пушкинского суда по пересчету валютной ипотеки!
Однако, на мой взгляд, для успеха в суде правовая позиция должна быть иной. В суде необходимо доказать, что и заемщик, и банк не предполагали, что курс валют изменится так сильно. В противном случае, не только заемщик не взял бы кредит, но и банк отказал бы заемщику в выдаче такого кредита.
В настоящий момент уже сложилась многочисленная судебная практика по спорам с банками (по кредитным договорам), при этом, как правило, в пользу заемщиков.
Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека.
В настоящий момент уже сложилась многочисленная судебная практика по спорам с банками (по кредитным договорам), при этом, как правило, в пользу заемщиков.
Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека.
Поведение кредитора является вполне предсказуемым. Перед запуском процедуры проводится анализ платежеспособности заемщика, делаются выводы о невозможности его скорого восстановления. В этом случае, с заемщиком как правило, начинает работать служба безопасности банка, ведущая «душещипательные беседы».
Судебная практика по ипотечным займам
Суд еще раз подтвердил устоявшийся в судебной практике вывод о том, что экономический кризис, девальвация рубля и иные подобные обстоятельства не могут являться основанием к изменению или расторжению договора, объясняет Тертычный.
Вполне очевидно, что с ростом курса иностранных денежных единиц снизилась платежеспособность отечественных заемщиков. В любом случае, банки обезопасили себя еще одним условием: в случае неоднократного нарушения порядка выплат по графику платежей, кредитное учреждение имеет право потребовать вернуть заем (инициировать взыскание ипотеки).
Согласно новостям о валютной ипотеке, правительство занимается разработкой проекта, позволяющего совершить пересчет займа: за один доллар 40 руб.
А. иЯ.О. о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Я.А. и Я.О. к ПАО АКБ «РОСБАНК» о признании кредитного договора недействительным, признании договора поручительства прекращенным.
Может тогда скачок курса удастся признать форс-мажором?
А, условный №…. Истец указывает на то, что ответчица неоднократно допускала просрочки исполнения обязательств по кредитному договору, кредитные платежи не вносила или вносила не в полном объеме, что привело к образованию задолженности.
Банк фактически отказал заемщику в урегулировании возникшей ситуации, самоустранившись от разрешения данной проблемы, не смотря на то обстоятельство, что истец добросовестно исполняла свои обязательства более 7 лет.
В своей основной массе законодательство в области гражданского права, в частности по ипотечным отношениям, применяется с оговорками, прописанными в договоре.
Современные условия, когда интенсивность экономических отношений и движения капиталов является достаточно высокой, также актуальным является и ипотечное кредитование, которое не возможно без добросовестного исполнения обязательств, взятых на себя кредитуемыми сторонами во время подписания кредитного договора.
Соискатели ипотечного кредита, судебную практику изучающие при помощи специалиста нашего ресурса, могут для себя отметить, что ипотека, как кредитный продукт, требует от заемщика внимательного расчёта всех своих возможностей, позволяющих избегать непредвиденных ситуаций, связанных с нарушением ипотечных обязательств.
Когда клиент банка допустил просрочку внесения очередного платежа, банк обращается в суд с заявлением о досрочном взыскании суммы кредита с причитающимися процентами и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Судебная практика по делам валютных заемщиков по ипотечным кредитам складывается не в их пользу. Почему так происходит и можно ли исправить ситуацию?
В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Если же Вы не в состоянии погашать валютную ипотеку по курсу установленному ЦБ РФ на дату его внесения, либо у Вас нет никакого желания переплачивать трехкратную стоимость за жилье, можно попробовать посетить банк и попробовать договориться в банке о перерасчете, или реструктуризации долга либо перекредитоваться.
В 2008 и 2014 работники банковской сферы отметили резкие изменения курса валюты, которые никто не смог спрогнозировать. Для людей, получающих заработную плату в рублях, резкий рост доллара позволил рефинансировать свою ипотеку и избежать потерь.
Читайте так же: Как писать автобиографию о себе образец
После этого предмет залога (квартира или дом) выставляются на продажу по рыночной цене с дисконтом. Скидка к цене делается умышленно по причине необходимости быстрой реализации. При получении денег от покупателя, банк направляет средства на погашение долга, процентов, а также штрафных санкций, которые были начислены на момент обращения в суд по взысканию ипотеки.
Судебная практика по кредитам в пользу заемщика
В настоящее время всех «валютных ипотечников», которые приобретали жилье именно для своих личных целей для проживания в нем, приравняли к предпринимателям, которые принимают на себя риск предпринимательской деятельности, получая при этом определенную прибыль.
С постановленным судом первой инстанции решением не согласились ПАО АКБ «РОСБАНК», Я.А., Я.О., подали апелляционные жалобы.
Может потребовать изменить или расторгнуть договор?
Проведенные мероприятия привели к тому, что зарабатывать, используя курс валютной ипотеки, стало невыгодно, поэтому рубль стабилизировался.
Взыскание долга за счет залогового имущества является стандартной банковской практикой. Решение судебных органов, в силу закона, обычно оказывается на стороне кредитных учреждений. Заемщик получает исполнительный лист, в котором указывается, что ему надлежит покинуть жилое помещение в отведенный срок.
Представитель истца по доверенности (л.д.134) М. судебном заседании доводы, изложенные в заявлении и отзыве на возражения ответчика (л.д.192-194) поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
Судебная практика по ипотечным кредитам
Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон ( закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного , Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.
Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)
Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).
Как, например отмечено в » Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенного Астраханским областным судом, «в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:
- о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
- об оспаривании договора залога,
- об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
- о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства».
Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.
Дело N33-13057/2017. О признании задолженности по кредитному договору погашенной, обязательств прекращенными.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
от 19 июня 2017 г. по делу N 33-13057/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Науширбановой З.А.,
судей Александровой Н.А. и Сагетдиновой А.М.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т.Г., Т.А., П. к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о защите прав потребителей, признании обязательств прекращенными
по апелляционной жалобе АО «Агентство финансирования жилищного строительства» на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 марта 2017 года.
Заслушав доклад судьи Александровой Н.А., судебная коллегия
Т.Г., Т.А., П. обратились в суд с требованием к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании задолженности по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года погашенной, а обязательства прекращенными.
В обоснование своих требований истцы указали, что 28 октября 2006 года между Т.Г., Т.А., П. (Т.) (далее — Истцы, Заемщик) и ОАО Банк «Инвестиционный капитал» (далее — Банк) был заключен кредитный договор N. (далее — Кредитный договор), согласно которому Банк предоставил Заемщику кредит в размере 2 770 000 рублей сроком на 240 месяцев под 14% годовых для покупки недвижимого имущества — квартиры, площадью 64,2 кв. м, кадастровый номер. расположенной по адресу. (далее — предмет залога). Право залогодержателя по Кредитному договору, удостоверено Закладной от 12 октября 2010 года. Стоимость предмета залога, в соответствии с условиями Закладной, была оценена сторонами в размере 3 350 000 рублей.
Законным владельцев закладной, в настоящее время является АО «Агентство финансового жилищного строительства» (далее — Кредитор), что подтверждается отметкой в Закладной, составленной в соответствии с Кредитным договором.
В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком принятых на себя обязательств банк обратился в Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан с заявлением о взыскании задолженности и обращением взыскания на предмет залога.
2 декабря 2013 года Октябрьским районным судом г. Уфы (дело N. ) постановлено решение о взыскании в солидарном порядке с Т.Г., Т.А., П. задолженности по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года в размере 3 402 420 рублей 25 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру N. кадастровый номер. расположенную по адресу. Первоначальная продажная стоимость на торгах была установлена судом в размере 3 240 000 руб.
В связи с несостоявшимися повторными торгами кредитору по Постановлению о передаче нереализованного имущества должника взыскателем в счет погашения долга предмет залога принят в счет погашения задолженности по кредитному договору, а исполнительное производство прекращено. Сумма переданного в счет погашения задолженности предмета залога составила 2 430 000 рублей. Право собственности на предмет залога у Кредитора подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 марта 2016 года. Таким образом, остаток задолженности по Кредитному договору составляет 972 420 рублей 25 копеек.
На основании изложенного просят признать прекращенным обязательства Т.Г., Т.А., П. перед АО «Агентство финансирования жилищного строительства» по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года; признать погашенной задолженность по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года, заключенному Т.Г., Т.А., П. и АО «Агентство финансирования жилищного строительства».
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 марта 2017 года исковые требования Т.Г., Т.А., П. удовлетворены, обязательства Т.Г., Т.А., Т.Ю. перед ОА «Агентство финансирования жилищного строительства» по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года признаны прекращенными; задолженность по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года, заключенному между Т.Г., Т.А., Т.Ю. и ОА «Агентство финансирования жилищного строительства» в размере 1 001 632 рубля 35 копеек признана погашенной; с ОА «Агентство финансирования жилищного строительства» в пользу местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.
Читайте так же: Справка подтверждение стажа работы для пенсионного фонда
В апелляционной жалобе ОА «Агентство финансирования жилищного строительства» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что суд не дал надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим значение для дела, и неправомерно применил к спорным правоотношениям положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 года N 405 ФЗ ), поскольку данная норма вступила в законную силу с 7 марта 2012 года, и не регулирует возникшие ранее между сторонами правоотношения.
Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 28 октября 2006 года между Т.Г., Т.А., П. (Т.) и ОАО Банк «Инвестиционный капитал» был заключен кредитный договор N. (далее — Кредитный договор), согласно которому Банк предоставил Заемщику кредит в размере 2 770 000 рублей сроком на 240 месяцев под 14% годовых для покупки недвижимого имущества — квартиры, площадью 64,2 кв. м, кадастровый номер. расположенной по адресу. Право залогодержателя по Кредитному договору, удостоверено Закладной от 12 октября 2010 года. Стоимость предмета залога, в соответствии с условиями Закладной, была оценена сторонами в размере 3 350 000 рублей.
Законным владельцев закладной в настоящее время является АО «Агентство финансового жилищного строительства».
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 2 декабря 2013 года, вступившим в законную силу, частично удовлетворены исковые требования ОАО «АФЖС» к Т.Г., Т.А., Т.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, судебных расходов, об обращении взыскания на заложенное имущество; с Т.Г., Т.А., Т.Ю. в пользу ОАО «АФЖС» взыскана солидарно сумма основного долга в размере 2423 898 рублей 08 копеек, проценты за пользование кредитом в размере 977 522 рубля 17 копеек, пени в размере 1 000 рублей; с Т.Г., Т.А., Т.Ю. в пользу ОАО «АФЖС» взысканы в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 212 рублей 10 копеек; обращено взыскание на предмет залога — квартиру, . кадастровый номер. определен способ реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная цена квартиры при ее реализации на публичных торгах в размере 3240000 рублей.
Во исполнение решения суда, постановлением судебного пристава исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Уфы УФССП России по Республике Башкортостан 15 декабря 2014 года возбуждено исполнительное производство. -ИП.
Поскольку торги по реализации квартиры дважды не состоялись, а взыскатель выразил согласие оставить нереализованную квартиру за собой, актом от 29 октября 2015 года указанная выше квартира стоимостью 2430000 рублей в счет погашения долга по кредиту передана ОАО «АФЖС».
Право собственности на предмет залога ответчика подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 марта 2016 года.
В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно статье 2 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу требования статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ответчик как залогодержатель оставил за собой принадлежащую залогодателю квартиру в порядке, установленном указанным Законом , задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, а обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон , которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы АО «АФЖС» судебная коллегия признает несостоятельными.
В силу пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» (в редакции от 6 декабря 2011 года, вступившей в законную силу 7 мая 2013 г.), если залогодержатель в порядке, установленном названным Законом , оставляет за собой предмет ипотеки , которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки .
Пункт 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» (в редакции от 6 декабря 2011 года, вступившей в законную силу 7 мая 2013 г.) подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение залогодержателя об оставлении квартиры за собой было принято в период его действия (письмо от 26 октября 2015 года).
Решая вопрос о возможности прекращения обеспеченного ипотекой обязательства и признании задолженности погашенной в соответствии с пунктом 5 статьи 61 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», суд первой инстанции верно установил соотношение стоимости заложенного имущества и размера предоставленного кредита, исходя из их величины на момент заключения договора об ипотеке .
Поскольку стоимость заложенного имущества согласно указанной норме Закона определяется на момент возникновения ипотеки , то под размером обеспеченного ипотекой обязательства следует понимать сумму предоставленного кредита на тот же момент без учета начисленных впоследствии процентов за период пользования кредитом.
Как установлено судом, на момент заключения кредитного договора N. от 28 октября 2006 года стоимость предмета залога составляла 3 350 000 рублей, сумма кредита — 2 770 000 рублей.
С учетом приведенной правовой нормы и установленных обстоятельств оставления взыскателем за собой нереализованного с публичных торгов предмета залога, суд обоснованно признал обязательства истцов по кредитному договору N. от 28 октября 2006 года прекращенными, задолженность истцов кредитному договору N. от 28 октября 2006 года в размере 1001632,35 рублей погашенной.
Читайте так же: Виды и условия ипотечных займов для пенсионеров
Иные доводы апелляционной жалобы правового значения не имеют, поскольку не опровергают ни выводов суда, ни установленных судом обстоятельств, не содержат оснований, с которыми статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации связывает отмену (изменение) решения суда в апелляционном порядке.
Руководствуясь статьями 328 , 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» без удовлетворения.
Судебная практика по ипотечным кредитам
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I. Основные положения об ипотечном кредитовании
Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным
Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.
Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.
Споры о прекращении ипотеки
Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки
II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования
Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным
1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.
Исковые требования:
Пересмотреть в кассационном порядке судебные акты о признании недействительным договора залога (ипотеки).
Решение суда:
Отказано в передаче дела для рассмотрения судом кассационной инстанции.
Позиция суда:
Между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на ст.168, п.2 ст.434, ст.819, 820 ГК РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.
Исковые требования:
Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой, распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение также признаются недействительными, т.к. основаны на недействительной сделке.
2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.
2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).
Исковые требования:
Признать договор залога (ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры поручительства.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Действия по заключению спорных сделок признаны как направленные исключительно на причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.
Исковые требования:
Признать заключенные договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены частично, договор ипотеки признан недействительным.
Позиция суда:
Доступ к полной версии этого документа ограничен
Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.
Судебная практика по ипотечным кредитам
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I. Основные положения о кредитном договоре
I. Основные положения о кредитном договоре
В настоящем обзоре приводится судебная практика по следующим разделам:
— Споры о признании договора недействительным;
— Споры о признании договора незаключенным;
— Споры по взиманию банком комиссий;
— Споры по расторжению кредитного договора;
— Споры при непредоставлении кредита в срок, указанный в договоре;
— Споры при нарушении обязанности по возврату суммы кредита;
— Споры при нарушении обязанности по уплате процентов;
— Споры при нарушении условий о целевом использовании кредита.
В качестве дополнительного источника по теме обзора рекомендуется изучить:
— «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) в части установления банком комиссии за ведение ссудного счета;
— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре»;
— «Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013)
II. Выводы судов по спорным вопросам при рассмотрении судами дел по кредитному договору
Споры о признании кредитного договора недействительным
Кредитный договор может быть признан недействительным при установлении экономической нецелесообразности заключения договора, условия договора ущемляют права и интересы сторон договора, третьих лиц, противоречат (не соответствуют), требования закона; не одобрены стороной договора и др.
Читайте так же: Имеют ли право родители выписать совершеннолетнего ребенка из квартиры
1. Кредитный договор признан недействительным полностью или в части.
1.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 N Ф07-1703/2015 по делу N А56-38600/2013
Исковые требования:
Признать недействительными договор о предоставлении кредитной линии, договор ипотеки.
Решение суда:
Требования удовлетворены.
Позиция суда:
Суд пришел к выводу о том, что договоры предоставления кредитной линии, залога, ипотеки не имеют разумной деловой цели и экономического интереса и являются для должника убыточными. При условии накапливающейся задолженности совершение указанных сделок, формально соответствующих требованиям законодательства РФ, свидетельствует о направленности сделок на увеличение кредиторской задолженности в нарушение интересов добросовестных кредиторов, которые имелись на момент заключения договоров. Таким образом, совершение указанных сделок свидетельствует о злоупотреблении банком и должником своими правами на заключение договоров, нарушении статьи 10 ГК РФ, что влечет ничтожность указанных сделок в силу статьи 168 ГК РФ.
Основным результатом оспариваемых сделок явилось существенное улучшение условий погашения исходной задолженности должника перед банком преимущественно перед иными кредиторами должника по мировому соглашению. При этом банк имел возможность изучить бухгалтерскую документацию должника и быть осведомленным, что заключение с должником оспариваемых договоров является невыгодным для последнего, а также об ущемлении прав других кредиторов.
Исковые требования:
О признании недействительным договора возобновляемого краткосрочного кредита.
Решение суда:
Требования удовлетворены.
Позиция суда:
Суды пришли к выводу, что заемщик не одобрял оформление и получение кредита, поскольку договор и все последующие документы подписаны иным лицом, подпись предпринимателя сфальсифицирована; довод Банка о том, что ответчик в сложившейся хозяйственной ситуации не мог осуществлять предпринимательскую деятельность без полученного кредита, суд отклонил, поскольку свои обязательства ответчик по ранее полученному кредиту до 2008 года исполнил, после не имел отношения к операциям по кредиту. Аргумент заявителя кассационной жалобы о признании предпринимателем всех действий по расчетному счету в Банке после получения в ноябре 2010 года выписки по счету и его закрытия признан несостоятельным, т.к. само по себе закрытие расчетного счета не свидетельствует о подтверждении клиентом всех совершенных по нему операций и не является доказательством заключения кредитного договора, а лишь свидетельствует о намерении лица прекратить в будущем отношения с Банком, связанные с данным счетом.
2. Отказано в признании кредитного договора недействительным.
Исковые требования:
Признать недействительными кредитные договора.
Решение суда:
В удовлетворении требований отказано.
Позиция суда:
Стороны заключили кредитные договоры, условиями которых предусмотрено право банка потребовать досрочного возврата сумм кредита в установленных договорами случаях. Полагая, что такие условия ущемляют права заемщика, дают банку неограниченное право самовольно изменять условия кредитования, заемщик обратился в суд с вышеуказанными требованиями. Суд отклонил такие доводы, поскольку право требовать досрочного возврата суммы кредита является мерой защиты банка от недобросовестного поведения заемщика при невозврате кредита; банк не обладает безусловным правом требовать досрочного возврата кредита по своему усмотрению, а только в установленных договором случаях. Нарушений требований закона при включении таких условий в текст договора не установлено.
Исковые требования:
Признать недействительными кредитные договора.
Решение суда:
В удовлетворении требований отказано.
Позиция суда:
Суд сделал вывод о том, что оспариваемая сделка не отвечает признакам, предусмотренным положениями ст.179 ГК РФ, и отверг довод истца о кабальности сделки. Истец не доказал, что волеизъявление заемщика при подписании кредитных договоров не соответствовало его намерениям и кредитор (банк) воспользовался тяжелой ситуацией, в которой якобы находился заемщик. Из материалов дела видно, что спорные договоры были подписаны сторонами без разногласий.
2.3. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 15.09.2014 по делу N 33-8924/2014
Исковые требования:
Признать недействительным кредитный договор.
Решение суда:
В удовлетворении требований отказано.
Позиция суда:
Суд отказал в удовлетворении требований, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что банк знал или заведомо должен был знать о его несогласии на заключение супругой кредитного договора. Кроме того, п.3 ст.35 СК РФ содержит исчерпывающий перечень сделок, для совершения которых необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие согласия супруга на заключение кредитного договора не влечет недействительность этого договора, поскольку в данном случае нет распоряжения общим имуществом супругов (ст.ст.34 ч.1, 45 ч.1 СК РФ, 256 ч.3 ГК РФ). Согласие или отсутствие согласия супруга при заключении вторым супругом кредитного договора существенным условием кредитного договора не является (ст.819 ГК РФ).
Также не может служить основанием для признания кредитного договора недействительным и факт использования типовой формы кредитного договора при его заключении, т.к. это не противоречит действующему законодательству.
Исковые требования:
Признать недействительными кредитные договора.
Решение суда:
В удовлетворении требований отказано.
Позиция суда:
Поскольку денежные средства получены и израсходованы ООО «Ника» на финансирование затрат по строительству многоквартирных жилых домов, осуществляемых ООО «Мария», что сторонами не оспаривается, как и факт получения ООО «Ника» денежных средств, то суд апелляционной инстанции правомерно не признал сделки притворными, так как денежные средства были получены и израсходованы в соответствии с условиям кредитных договоров. Оценив в совокупности условия кредитных договоров с учетом их целевой направленности, инвестиционного договора, а также фактические действия ООО «Ника» по оплате счетов ООО «Мария», в которых отражены затраты по финансированию строительства жилых домов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии воли и волеизъявления сторон при заключении кредитных договоров и действительности заключенных сделок.
Споры о признании кредитного договора незаключенным
Кредитный договор может быть признан незаключенным, например, в силу его безденежности, несогласования сторонами существенных условий договора, фальсификации подписи сторон, заключения договора неустановленным лицом и т.п.
Исковые требования:
Основные: о расторжении кредитного договора, взыскании солидарно задолженности по договору.
Встречное: о признании незаключенным кредитного договора.
Решение суда:
Дело направлено на новое рассмотрение.
Позиция суда:
Доступ к полной версии этого документа ограничен
Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.
Источники
Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.
Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.- Шамин, А. Н. История биологической химии. Истоки науки / А.Н. Шамин. — М.: КомКнига, 2013. — 392 c.
- Валютное право; Юрайт — Москва, 2011. — 592 c.
