Сколько договоров дду должно быть на руках

Важная информация и советы на тему: "Сколько договоров дду должно быть на руках". В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

Обязательные пункты договора долевого участия

Что должно быть прописано в ДДУ и что делать, если застройщик изменил характеристики дома или квартиры.

Договор участия в долевом строительстве, или ДДУ – это главный документ, который оговаривает обязательства обеих сторон долевого строительства, застройщика и дольщика. Поправки в ФЗ-214, которые вступили в силу в этом году, коснулись и правил его составления. Мы расскажем, какие пункты теперь должен содержать ДДУ и что делать, если застройщик серьезно изменил обещанные характеристики дома или квартиры.

Что касается квартиры

Пункты о квартире, которые обязательно должны быть указаны в ДДУ, прописаны в пункте 4 статьи 4 закона о долевом строительстве. Это:

  • определение конкретного объекта долевого строительства, включая его план в графической форме (схема или чертеж), где указано расположение частей этого объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд,балконов, террас) по отношению друг к другу,
  • количество и площадь этих частей,
  • расположение объекта на этаже,
  • срок передачи объекта дольщику,
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Какие-либо другие условия указываются в ДДУ по желанию сторон. При этом все такие пункты становятся обязательными для обеих сторон, если только договор не предусматривает иного.

Что касается дома

В той же четвертой статье прописаны и обязательные для указания пункты, которые описывают дом в целом. Это:

  • вид, назначение объекта, этажность и общая площадь дома,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий,
  • класс энергоэффективности,
  • класс сейсмостойкости.

Перечислять объекты имущества общего пользования в ДДУ застройщик не обязан – все это указывается в проектной документации, которая теперь обязательно прикладывается к договору. А в декларации, как того требуют последние поправки в закон, содержится подробная информация обо всех местах общего пользования, их размерах и характеристиках.

Общая социальная инфраструктура

Изменения в законодательстве позволяют застройщику использовать средства дольщиков не только на строительство домов, но и объектов социальной инфраструктуры – школ, больниц, детских садов. Но только в двух случаях – если эти объекты будут принадлежать дольщикам или же будут переданы государству на безвозмездной основе.

В первом случае застройщик заключает с дольщиками соглашение, которое является частью ДДУ, и в котором указывается конфигурация объекта. Во втором случае соцобъекты прописываются в договоре долевого участия только если те встроены в дом или пристроены к нему.

Но тут стоит помнить, что вместе с таким объектом дольщики получают и обязанности по его содержанию. А это означает дополнительные финансовые затраты. Поэтому еще до заключения договора следует уточнить у девелопера, предполагается ли строительство какой-то социальной инфраструктуры, кто будет ее финансировать и будет ли она передана в собственность государства/муниципалитета или окажется во владении собственников дома.

Кроме того, в ДДУ обязательно должны быть указаны цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Все условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора.

Если в ДДУ не указаны какие-либо из обязательных пунктов, то такой договор считается незаключенным.

Проектная декларация и другая документация

Поправки в закон о долевом строительстве обязывают застройщика публиковать значительно больше информации о себе и о новостройке (жилом комплексе), чем раньше. Это дает потенциальному покупателю возможность подробно ознакомиться с проектом, его документацией, объектами, которые построила эта компания за последние 3 года, увидеть фотографии со стройки, а также изучить шаблон ДДУ, предлагаемый девелопером.

В расширенной проектной декларации указываются элементы благоустройства территории, основные характеристики объекта, состав общего имущества, перечень помещений, технологического и инженерного оборудования.

Но это не означает, что дом будет именно таким, как прописано на сайте застройщика. Строитель имеет право изменять проектную декларацию. Например, заменить остекленные лоджии закрытыми балконами. Предполагается, что застройщик должен согласовывать изменения с дольщиками, но это происходит не всегда. Дольщик же, в свою очередь, может потребовать компенсации или расторжения ДДУ, если сочтет такие изменения существенными.

Стоит отметить, что внесение правок в декларацию – процесс довольно долгий и сложный. Требуется заново пройти все этапы согласования – экспертизу, утверждение Росреестра, получение заключения о соответствии. К тому же в декларации обязательно должно указываться, что в нее были внесены изменения.

Доказательство в суде

Как сказано выше, застройщики не всегда согласовывают с дольщиками изменения в проекте. И если вы получили объект, который отличается по характеристикам от заявленных в ДДУ, то имеете право потребовать либо снижения цены за квартиру, либо денежную компенсацию, либо исправления недостатков (если это возможно). Но для этого нужно будет доказать в суде, что объект стал существенно хуже. Кстати, речь идет не только об изменении характеристик квартиры, но и всего дома с помещениями общего пользования.

Еще один вариант защиты своих прав – обращение в Федеральную антимонопольную службу. Если застройщик внес изменения в проектную декларацию и не согласовал их с дольщиками, можно подать в ФАС заявление о введение в заблуждение.

Условия диктует рынок

Надо отметить, что сейчас застройщику невыгодно нарушать свои обязательства перед гражданами. И дело не только в поправках в закон, но и в общей ситуации на рынке недвижимости. Прежде за время строительства дома стоимость квартиры возрастала в среднем на 30%, а цены на недвижимость неуклонно повышались. Так что дольщики, получившие квартиру с недостатками, зачастую смирялись с тем, что есть. Ведь при расторжении договора они получили бы только те деньги, которые внесли на ранней стадии строительства. И их могло просто не хватить на новую квартиру. По крайней мере, на аналогичную квартиру.

Сейчас ситуация иная. Стоимость жилья за время строительства возрастает примерно на 10%, на рынок выходит все больше разнообразных и доступных проектов. Так что дольщик вполне может забрать свои деньги за “ухудшенную” квартиру и присмотреть новый вариант у другого застройщика. Поэтому строительным компаниям нет расчета экономить на материалах или площади жилья, рискуя потерять покупателя.

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Как правильно заключить и зарегистрировать ДДУ.

Договор участия в долевом строительстве, или договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован в региональном органе Росреестра. Заключенным договор будет считаться только с момента такой регистрации.

Читайте так же:  Можно ли добовлять новые графы в унифицированные формы для удобства

В тексте договора должен четко указываться его предмет, то есть строительство и передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Не может быть иных договоренностей типа совместного финансирования строительства, участия в инвестиционной деятельности и т.д.

ДДУ обязательно должен включать в себя следующие пункты:

  1. Определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; его полный адрес, включая секцию, подъезд и этаж, а также площадь, метраж, наличие балкона/лоджии.
  2. Срок, когда застройщик передаст объект дольщику. Желательно, чтобы здесь стояли конкретные даты, а не, например, II квартал года. Это нужно на случай, если строительная фирма не выполнит свои обязательства. По ФЗ № 214, дольщик может расторгнуть договор без суда, если застройщик не передает объект покупателю более чем два месяца после окончания установленного срока. То есть есть если в договоре указан квартал, вам придется сперва дождаться последнего дня квартала, а потом еще ждать два месяца, прежде чем предъявлять претензии продавцу.
  3. Конкретная цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Если предполагается, что цена может быть изменена по соглашению сторон, в договоре должны быть прописаны такие случаи и условия.
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок – не менее трех лет).
  5. Способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка).

Если отсутствует хотя бы один из этих пунктов, ДДУ недействителен.

Желательно, чтобы со стороны застройщика ДДУ подписывал генеральный директор организации.

Если квартиру продает не сам застройщик, а посредник, к ДДУ должен быть приложен документ, который свидетельствует, что застройщик делегировал данному посреднику права на реализацию конкретной недвижимости.

В договоре должен быть прописан и срок действия самого ДДУ – до полного исполнения сторонами своих обязательств, а также форс-мажорные обстоятельства.

В ДДУ не должно быть пункта о том, что государственное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что жилье соответствует проектной документации, строительным нормам и договору долевого участия, то есть дольщик не может предъявлять претензии по качеству. ФЗ № 214 оговаривает, что существенные отступления от условий договора или иные недостатки, из-за которых невозможно использование жилья, должны быть либо устранены заказчиком, либо оплачены дольщику, чтобы тот устранил их сам, либо цена договора должна быть соразмерно уменьшена.

После того, как все вопросы по ДДУ улажены и договор подписан, дольщик вместе с представителем застройщика регистрирует ДДУ в региональном органе Росреестра. Чтобы это сделать, подается следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору в трех экземплярах (для застройщика, дольщика и Росреестра. Экземпляров может быть и больше, в зависимости от количества участников долевого строительства);
  • заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком. Продаваемая квартира должна быть указана на плане дома, с указанной планируемой площадью;
  • документы об уплате госпошлины за регистрационные действия (данные документы служат для подтверждения факта уплаты и не обязательны к предъявлению. Но если в информационной системе о платежах нет информации об уплате госпошлины и документ об оплате не предъявлен, заявление о регистрации принято к рассмотрению не будет).

[1]

Дополнительные документы:

Если физическое лицо не может лично обратиться за регистрацией, у его представителя должна быть нотариально заверенная доверенность на выполнение таких действий.

Если законные представители представляют интересы ребенка младше 14 лет, они должны иметь при себе свидетельство о рождении ребенка. Законные представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.

Если участником долевого строительства является только один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки.

Если дольщик использует кредитные средства (например, ипотека), он подает также и договор залога права требования.

Сотрудники Росреестра, приняв документы, дадут расписку о получении документов на государственную регистрацию. В нее входит:

  • дата представления документов;
  • перечень представленных документов;
  • Ф.И.О. специалиста, принявшего документы, и его подпись;
  • телефон и Ф.И.О. специалиста, у которого можно узнать о стадии рассмотрения документов и времени, оставшемся до ее завершения.

Регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов; регистрация ДДУ с последующими участниками – не более пяти рабочих дней.

После того, как договор был зарегистрирован, нужно снова вернуться в Росреестр и получить документы, предоставив паспорт/доверенность и выданную органом расписку. На полученном договоре участия в долевом строительстве должна стоять специальная регистрационная надпись, которая и удостоверяет регистрацию.

Только после этого, не ранее, можно в предусмотренном договоре порядке переводить денежные средства застройщику.

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
  • В чем особенности заключения договора по доверенности.
  • Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
  • Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
  • Что еще может содержаться в договоре.
  • Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
  • Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Читайте так же:  В каком документе прописывается совместное собственность на машины

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

  • определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
  • срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
  • цена договора, сроки и порядок уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
  • способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

  • план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
  • общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
  • этаж в многоквартирном доме;
  • план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
  • проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Что еще может содержаться в договоре?

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

  • порядок и условия одностороннего отказа от договора;
  • порядок и условия уступки прав требования по договору;
  • действия при форс-мажорных обстоятельствах;
  • порядок сдачи и приемки работ;
  • порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
  • заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
  • паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
  • согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
  • договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
  • документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Читайте так же:  Неотгулянных дней отпуска как пишется

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Проверить, был ли зарегистрирован ДДУ застройщиком, можно в реестре ДДУ на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: https://фонд214.рф/ddu_check.

Видео (кликните для воспроизведения).

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

Что нужно знать об оплате по ДДУ

Оформление договоров долевого участия с застройщиками является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Известно, что квартиры в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах стоят на порядок дороже. Проще найти застройщика, который собирается возводить многоэтажное здание или уже находится в процессе строительства, и заключить с ним договор о долевом участии. Однако здесь возникает пикантный вопрос – как осуществляется оплата ДДУ? Нередко строительные компании предлагают своим клиентам оплатить все при составлении договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор. Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба. Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Способы расчета с застройщиком

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:

  • оформление аккредитивных счетов;
  • перевод средств на счет застройщика;
  • наличный расчет;
  • ипотечный кредит под ДДУ.

Риски при расчете с застройщиком

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера. Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Наличный расчет с застройщиком осуществлять вовсе не рекомендуется. Это очень рискованная процедура. Во-первых, вы рискуете быть ограбленным, направляясь с крупной суммой денег в офис строительной компании, а во-вторых, застройщик потом легко может заявить, что никаких денег от вас не получал. И доказать обратное будет очень непросто. Поэтому в таких делах лучше всего проводить сделки через официальные структуры – через банки. Так ваша оплата будет зафиксирована операционной системой, а подтверждением реализованной сделки будет служить соответствующая квитанция и выписка по счету.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Читайте так же:  Можно ли оспорить брачный договор

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков не могут облагаться налогом на прибыль или НДС. Однако средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке облагаются НДС.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

В данной ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за защитой своих интересов в Общество защиты прав дольщиков. Мы являемся некоммерческой организацией. Направлением нашей основной деятельности является защита прав и интересов пострадавших участников ДДУ. Благодаря тому, что наша деятельность имеет некоммерческое основание, юридические услуги предоставляются только с частичной предоплатой, а некоторые из них оказываются на бесплатной основе.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Что нужно вычеркнуть из ДДУ

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона. Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах. К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены. Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. Главная опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель. Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

Обязательные пункты

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

Что должно быть указано в ДДУ

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

На стадии изучения договора будущий дольщик, как правило, обнаруживает, что застройщиком будет выступать не сама компания, а ее «дочка». Это по-прежнему довольно распространенная практика: под новую стройку большинство компаний, включая самые крупные, создают отдельное юрлицо. Застройщики таким образом страхуются и минимизируют риски при реализации проекта. С этим не поспоришь; эксперты лишь советуют обращать внимание, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на выступающее в качестве застройщика юрлицо.

В ДДУ должны обязательно фигурировать две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи приобретенной собственником квартиры. При этом срок получения дольщиком ключей от квартиры должен быть определен конкретно (не «IV квартал 2019 года», а, к примеру, «до 31.11.2019). Тем более не должно быть расплывчатых формулировок, типа «не более шести месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Задержки со строительством сейчас распространенное явление, поэтому застройщики на всякий случай стремятся установить для себя максимальный период, в течение которого можно тянуть с передачей квартиры без штрафов. У дольщика же есть законная возможность получать пени за каждый день просрочки.

Читайте так же:  Эвакуируют ли машину без номеров с платной парковки

В документе также должен быть четко зафиксирован гарантийный срок – период ответственности застройщика за переданный дольщику объект: пять лет на квартиру и еще три года на находящееся в ней инженерное и технологическое оборудование. Любое уменьшение сроков – незаконно, а гарантийный период должен начинаться именно с момента передачи квартиры, а не сдачи дома: между этими событиями может пройти и год.

Из других сравнительно новых требований – в ДДУ в зависимости от времени получения разрешения на строительство должен быть указан один из трех действующих видов гарантии выполнения строительной компанией своих обязательств: поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика и участие в Компенсационном фонде долевого строительства.

Цена сотворчества

Все последние пакеты поправок в 214-ФЗ в основном были направлены на повышение информационной открытости и финансовой прозрачности застройщика, усиление роли контролирующих органов и пр. Но добавились и принципиально новые моменты во взаимоотношениях сторон. К примеру, средства дольщика сейчас при ряде условий можно тратить на объекты социальной инфраструктуры – раньше включение такого пункта в текст договора было незаконным.

Когда не стоит заключать ДДУ

Как выбрать правильного застройщика

Застройщик срывает сроки: что делать

Квартира в наследство: поделить, продать и не поссориться

Продажа доли квартиры: сложно, но можно

Рынок в ожидании странного

Когда не стоит заключать ДДУ

Отказ от долевки: строители не готовы, банки – тоже

Застройщик срывает сроки: что делать

Какие законы встряхнули рынок жилья в 2017 году

[2]

Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

Я видел рынок пред грозою…

Допускается внесение в проект ДДУ изменений и дополнительных условий, главное, чтобы они были по обоюдному согласию сторон и не противоречили 214-ФЗ. Речь, в частности, может идти о требовании к качеству объекта долевого строительства, праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры.

При всем том застройщику придется ограничивать фантазию. К примеру, неприемлемым для дольщика будет положение о том, что цену договора застройщик может менять в одностороннем порядке. Это абсолютно незаконно. Как и возможность корректировки проектной документации, внесения изменений в характеристики объекта долевого строительства без согласования с дольщиком – многие девелоперы предлагают считать это несущественным изменением требований к качеству объекта.

Эксперты подчеркивают, что такие пункты противоречат 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей и могут быть легко оспорены в суде.

Наконец, почти каждый застройщик включает в ДДУ требование к дольщику доплатить за «лишние» метры, если площадь переданной квартиры окажется больше, чем по договору. «Мы по-прежнему считаем, что в случае превышения согласованной площади квартиры дольщик не должен доплачивать разницу. Об этом в большинстве случаев говорит и существующая судебная практика. Но лучше не допускать включения данного пункта в текст договора – при его наличии суды выносят и противоположные решения», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский.

Есть еще целый ряд характерных пунктов, наличие которых в тексте ДДУ ущемляет права покупателя (см. внизу). И хотя «по умолчанию» на страже интересов дольщика стоят многочисленные законы – от 214-ФЗ до закона о защите прав потребителя, до исправления «ошибок» ДДУ в судебном порядке лучше не доводить. На стадии изучения договора следует обязательно обратиться за помощью к юристам, а на его подписание, для уточнения всех спорных моментов, можно прийти с независимым экспертом. Застройщик не будет возражать, если, конечно, ему нечего скрывать.

Типичные ошибки в ДДУ

– Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра

– Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке

– Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре

– Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию

– Участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией

– Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика

– Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ

– В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон

– Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон

– Имеется пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка

– Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания)

– Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности

– Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

Источники


  1. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  2. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.

  3. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
  4. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.
  5. Смолина, Л. В. Защита деловой репутации организации / Л.В. Смолина. — М.: Дашков и Ко, БизнесВолга, 2010. — 160 c.
Сколько договоров дду должно быть на руках
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here