Важная информация и советы на тему: «Регистрация права собственности без согласия супруга». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
обязан ли представлять согласие супруга в росреестр при продаже квартиры в
При продаже квартиры и регистрации на нового собственника орган регистрации может/обязан/не обязан потребовать в обязательном порядке согласие супруга собственника который продает квартиру.
Ответы юристов
Добрый вечер, Виталий.В ст.26 ФЗ №218 сказано:
1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
Теперь переходим к ст.157.1 ГК РФ, где сказано:
2. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
И теперь смотрим ст.35 СК РФ:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Таким образом согласие супруги на продажу квартиры требуется причем нотариально заверенное. При этом в приеме документов в Росреестре вам не откажут, но вот оформление перехода права собственности будет приостановлено.
Особенности продажи квартиры: с согласия одного из супругов или без него
Любое имущество, нажитое супругами за время брака, является совместным. Поэтому для того, чтобы получить право на проведение с ним большинства юридически значимых действий необходимо заручиться согласием обоих супругов, даже в том случае, если на момент сделки они будут разведены.
Зачем и когда оно необходимо?
Согласно законодательным нормам РФ все имущество, приобретенное в официально зарегистрированном браке и оплаченное за счет семейного бюджета, будет признано общим. Поэтому, когда возникает вопрос о том, может ли муж продать недвижимость без разрешения жены, если он собственник, и наоборот, необходимо изучить список случаев, в которых данный документ нужен, а в каких нет.
Из этого следует, что распоряжаться совместным имуществом невозможно, предварительно не заручившись разрешением второго супруга.
Оно необходимо в том случае, если:
- Недвижимость была приобретена в браке.
- Если условия брачного контракта прямо предполагают передачу доли мужу или жене.
- Если в процессе приватизации квартира была оформлена в совместную собственность.
Согласие на продажу жилплощади необходимо даже в том случае, если супруги состоят в разводе на момент совершения сделки. Согласие потребуется, если бракоразводный процесс состоялся позднее, чем недвижимость была зарегистрирована в Росреестре.
Когда не требуется?
Документ не потребуется:
- Если есть брачный контракт. При наличии этого документа, условия которого ограничивают права второго супруга на владение недвижимостью, приоритетным значением будет обладать именно контракт.
- Если имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества или постановление суда о разделе. В этих документах содержится точная информация, кому в результате раздела имущества принадлежит отчуждаемая квартира.
Получать нотариально заверенное разрешение на сделку не потребуется также если:
- Недвижимость получена одним из супругов по наследству.
- Жилье было подарено мужу или жене.
- В ходе приватизации один из супругов подписал отказ.
Во всех перечисленных выше случаях недвижимость приобретается не за счет семейного бюджета и не является совместно нажитым имуществом. Правило применимо и к тем ситуациям, когда недвижимость была приобретена до или после заключения брака.
Содержание
В тексте должны содержаться сведения:
- Подтвержденное нотариусом разрешение на сделку.
- Персональные данные составителя.
- Номер свидетельства о браке и дата его выдачи.
- Сведения о браке.
- Сведения об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики и адрес.
- Правоустанавливающие документы.
- Подпись гражданина, дающего свое разрешение.
Оформление
Для того чтобы оформить документ необходимо:
- Собрать требуемый пакет документов.
- Записаться на прием к нотариусу.
- Оплатить госпошлину и работу нотариуса.
- Поставить подпись на составленном документе.
Какие документы нужны?
Для того чтобы получить разрешение на продажу потребуются следующие документы:
- Гражданские паспорта мужа и жены (оригиналы).
- Свидетельство о государственной регистрации брака (оригинал).
- Правоустанавливающие документы на жилье. Ими могут считаться: выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности, ДКП и т. д.
Для оформления нотариально заверенного согласия на продажу квартиры потребуется оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей.
Срок действия
Срок действия документа не установлен на законодательном уровне, однако, составитель имеет право включить в текст согласия пункт о том, сколько будет действительно согласие.
Можно ли продать без одобрения и как это сделать?
Согласно законодательным нормам РФ сделку по отчуждению недвижимости можно провести и не имея письменного одобрения супруга. Она будет оформлена и зарегистрирована должным образом в Росреестре, однако, в ходе регистрации в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка может быть оспорена в установленные законом сроки (в течение трех лет с момента информирования ущемлённого в правах гражданина о факте продажи). 
В течении этого срока он может обратиться в судебные инстанции с требованием аннулировать сделку – практически со 100% вероятность иск будет удовлетворен.
Если муж или жена дали разрешение
В ходе подписания договора купли-продажи к основному пакету документов, достаточно добавить заверенное согласие и свидетельство о регистрации брака. Возможно, для дополнительной подстраховки, покупатели затребуют также медицинскую справку, подтверждающую дееспособность лица, давшего разрешение на продажу.
Читайте так же: Мошенничество при оформлении кредита
Что лучше оформлять?
При выборе оформления доверенности или согласия супруга, приоритет однозначно на стороне нотариального согласия супруга. Некоторые государственные органы могут даже отказать в регистрационных действиях, если сделка проводится на основании выданной доверенности, но без оформленного разрешения. К тому же, доверенность можно в любой момент отозвать по желанию доверителя в одностороннем порядке, что несет дополнительные риски для покупателей.
Можно ли отозвать документ?
Согласно действующему законодательству отозвать ранее данное и заверенное у нотариуса согласие супруга на сделку невозможно.
Может ли бывший муж или жена подать на раздел при наличии одобрения?
Само понятие согласия предполагает, что супруг, оформляющий письменное разрешение на продажу недвижимости знает, что это совместно нажитое имущество, но полностью согласен на продажу. Таким образом, ситуация подачи заявления на раздел квартиры, которая была продана с его согласия – невозможна.
Нужно ли разрешение на реализацию имущества, купленного до брака?
Согласно главе 16 статьи 256 Гражданского Кодекса РФ имущество, приобретенное супругами во время брака, является общей собственностью, если иными документами не установлены другие условия разделения. Если имущество было куплено до вступления в брак или после его расторжения, то оно является собственностью лишь одного гражданина, и согласие в данном случае не нужно, т.к. второй супруг при этом не имеет на него права.
Также может сложиться такая ситуация: в объекте недвижимости, приобретенном одним из супругов до заключения брака за время совместной жизни были произведены неотделимые улучшения, например, сделан хороший ремонт. В этом случае второй супруг вправе претендовать на свою долю. Поэтому для минимизации возможных рисков для покупателя в будущем целесообразнее все же получить этот документ.
Разрешение на продажу жилья – важный документ, без которого совершение сделки будет сопровождаться дополнительными рисками, как для покупателя, так и для продавца. Если второй супруг не дал официального разрешения, а сделка все же была проведена – в течении следующих трех лет он вправе оспорить продажу и добиться аннулирования сделки.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Можно ли регистрировать право собственности на жилье без согласия супруга?
Можно ли регистрировать право собственности на купленное жилье без согласия супруга? При этом супруг не имеет на это жилье никаких претензий и согласен с его покупкой. Интересует именно наличие согласия как чисто формального документа. Будет ли требовать его регистратор в Росреестре и обязаны ли его подавать, в виду изменений внесенных в закон в 2013 году?
Прошу прощения, но не согласен с ответом, который дал я-ильдус [2K].
Семейное законодательство не содержит норм об обязательном письменном и нотариално заверенном согласии одного из супругов на приобретение недвижимого имущества. Более того, ст. 34 Семейного кодекса прямо подчеркивает, что имущество является совместно нажитым, независимо от того, на чье имя оно приобреталось.
Согласие и его нотариальное заверение второго супруга требуется при отчуждении (продаже, дарении, мене) недвижимости, но не при приобретении (ч.3 ст. 35 СК РФ).
Прошу прощения, если кого оскорбил своими уточнениями.
Продажа квартиры без согласия супруга: как оформить сделку и избежать неприятностей
Продажа квартиры без согласия супруга — реальная процедура при условии, что объект был куплен до заключения брака на личные средства жены или принадлежит ей по решению брачного контракта. В иных случаях сделка без согласия партнера может быть призвана недействительной, это грозит продавцу штрафными санкциями.
Продажа имущества, нажитого с супругом
Если квартира была приобретена в браке, то второй супруг тоже имеет на нее право имеет право
Согласно законодательству РФ, то имущество, которое было нажито супругами в браке, является общей собственностью. Соответственно, при продаже частной собственности они имеют на не нее общие права.
Для заключения сделок необходимо согласие обеих супругов, даже если та или иная вещь зарегистрирована на одного человека. Согласно 2 части статьи 34 СК, к имуществу, считающимся общим владением, относится:
- Выручка, полученная путем совместной предпринимательской деятельности.
- Пособия и государственные выплаты, не имеющие целевого назначения.
- Движимые и недвижимые объекты, купленные за общие заработанные деньги.
Все имущество считается общим, даже если супруги не проживают вместе, но при этом находятся в официальном браке. Только в результате судебных разбирательств можно определить, что та или иная вещь является собственностью мужа или жены.
Когда нужно согласие второй половины для продажи недвижимости
Согласие супругу на продажу имущества — это письменные документ, который позволяет жене распоряжаться совместно нажитыми объектами в рамках законодательства. Согласие в обязательном порядке заверяется у нотариуса и имеет собственную серию и номер.
Подобный документационный процесс нужен, если квартира была куплена на общие деньги мужчины и женщины. Даже если она оформлена на жену, муж также имеет право претендовать на половину жилья. Поэтому заключать сделку с нотариусом придется в следующих случаях:
- Имущество было приобретено в период брака.
- При заключении союза муж и жена подписали договор, предусматривающий наличие доли для одного из супругов, независимо от субъекта, на которого было оформлено жилье.
- Квартира находится в статусе приватизации на мужчину и женщину, находящихся в браке.
Нотариальное согласие необходимо получить до заключения сделки о продаже. Документация должна содержать следующие данные:
- Дата выдачи справки.
- Личные данные мужа (ФМО, дата рождения, адрес прописки и проживания).
- Реквизиты свидетельства о заключении официальных отношений.
- Подробная информация о продаваемом объекте (кадастровый паспорт, точное местонахождение, доступная площадь участка).
- Информация о правах собственности на недвижимость.
- Личная подпись супруга.
Для подписания согласия у нотариуса придется потратить от 1000 до 3000 рублей. На законодательном уровне установлена только фиксированная стоимость на заверение документации.
А вот стоимость услуг по составлению согласия и определению всех нюансов зависит от условий определенной конторы.
Когда согласие не нужно
Если квартира подарена, то согласие второй половинки не требуется
Продать недвижимость без соглашения мужа возможно в следующих случаях:
- Квартира была куплена на собственные деньги жены до вступления в официальный брак.
- Между мужчиной и женщиной был заключен договор о том, что единственным владельцем жилья является супруга.
- Квартира перешла в собственность женщины по наследству от родственников.
- Недвижимость оформлялась по договору дарения.
- Жилье было приватизировано на одного партнера, в то время как другой написал письменный отказ.
- Женщина приобрела квартиру на те материальные средства, которые не входили в семейный бюджет.
В вышеперечисленных случаях супруга имеет право заключать сделку о продаже имущества самостоятельно.
Когда получить согласие невозможно
Иногда случается так, что получить согласие мужа невозможно. Это происходит в следующих случаях:
- Мужчина не желает тратить время на оформление документации.
- Супруг считается пропавшим.
- Муж против продажи жилища.
Продать недвижимость без согласия партнера реально, однако, придется столкнуться со многими сложностями и нюансами.
Мужчина числится безвестно пропавшим
Если с момента пропажи партнера прошло более 5, 5 лет, женщина имеет право на продажу собственности без его официального согласия. В таких случаях судебные инстанции передают долю мужчины в собственность его жены, которая может заняться процессом продажи недвижимого объекта.
Однако если партнер объявится через некоторое время и его признают ошибочно умершим, то все права по владению собственности вернутся к нему вновь. Тогда супруге придется выплачивать моральную компенсацию.
Обращение в суд
Самые сложные ситуации можно решить через суд
Продать недвижимость через суд можно в тех случаях, если супруга не имеет возможности договориться с партнером о реализации процесса. В противном случае сделка может стать аннулированной, а женщине потребуется выплатить материальную компенсацию мужу.
Продажа через суд выглядит следующим образом:
- Начинать стоит с подачи заявления об отсутствии связи с дольщиком и необходимости в срочном порядке передать недвижимость в другие руки. Здесь стоит описать свою просьбу о принудительной реализации имущества.
- Предъявить все необходимые документы. Сюда можно отнести как личные сведения о субъекте продажи, так и справки о состоянии и особенностях жилья.
- Предъявить доказательства того, что с дольщиком квартиры нет никакой связи.
После предоставления всех сведений открывается судебное производство. Процесс рассмотрения заявки может затянуться на долгие месяцы. После этого супругу уведомят о решении письменным обращением.
Продажа квартиры, которая не является общей
Если недвижимость находится в собственности одного человека, то продать ее можно без соглашения супруга. Это происходит в тех случаях, когда жилье было приобретено до вступления в брак на личные деньги жены либо по нормам брачного договора, где указано, что она является единственным владельцем.
Для продажи потребуется предъявить копию брачного контракта либо документы о том, что недвижимость не является общей. Вся документация должна быть заверена у нотариуса. Из-за этого оспорить сделку о продаже впоследствии практически нереально.
Признание сделки недействительной
Если супруга продала жилье без согласия сторон, муж имеет полное право обжаловать процедуру в течение 3 лет с момента перехода недвижимости в другие руки. Для этого ему необходимо подать заявление в суд о несогласии с принятым решением.
Если в процессе судебных разбирательств сделка будет признана недействительной, партнеров ждут следующие последствия:
- Случится отмена прав собственности, из-за чего квартира вновь перейдет в собственность партнеров.
- Покупатель жилье сможет подать исковое заявление о возврате денежных средств, которые были потрачены на приобретение недвижимого объекта.
- Покупатель имеет право выплатить материальные средства за ту часть, которой владеет мужчина, не принимавший участие в сделке. После этого покупатель сможет подать иск на продавца, получить от него денежную компенсацию и право на владение недвижимостью.
- Продавец может компенсировать денежные средства супругу, находящемуся в неведении. Тогда процесс передачи прав собственности будет считаться действительным.
- При обнаружении поддельной документации сделка будет считаться недействительной. В таком случае проводится проверка нотариальной конторы, где было сделано незаконное согласие о продаже, а после этого выносится окончательное решение.
Случаев, когда процедура продажи аннулируется, много. Поэтому риэлторы не рекомендуют приобретать квартиры у продавцов, которые не могут предоставить согласие о продаже со стороны совладельца недвижимого объекта.
Проверка семейного положения сторон по сделке
Человек, приобретающий квартиру, имеет право на проверку семейного положения продавца.
Для этого проверяется информация о приобретении квартиры собственником: была она куплена в браке или до вступления в него, сколько человек прописано в квартире, кто имеет право на владение жильем.
Это необходимо для предотвращения случаев мошенничества. Продавцу потребуется предъявить нотариальное заявление о том, что он не состоит в браке и является единственным владельцем недвижимого объекта.
Ели будет выявлен факт обмана, сделку признают недействительной, а покупателю будет положена материальная компенсация.
Как оформить согласие супруга
Если мужчина согласен на передачу недвижимого объекта в другие руки, ему потребуется явиться в нотариальную контору со следующими документами:
- Паспорт.
- Свидетельство о вступлении в брак.
- Документы, подтверждающие его право на владение жильем.
- Выписка из ЕГРН с действительными сроками.
- Договор о покупке квартиры супругами.
- Информации об объекте, выставленном на продажу.
Если со стороны нотариуса появятся подозрения о дееспособности гражданина, то он имеет полное право запросить медицинское свидетельство о его состоянии. Такие меры чаще всего применяются по отношению к пенсионерам.
Сколько времени потребуется на процесс продажи
Передача жилища в другие руки — серьезная и долгая процедура, которая может длиться месяцами. Особенно если процесс нотариального оформления происходит после нахождения потенциального покупателя.
Поэтому для ускорения процесса лучше сразу оформить все необходимые справки и только потом выставлять объект на продажу. Не стоит переживать о сроке действия согласия супруга. Оно подписывается единожды и признается действительным на неограниченное количество времени.
Нотариальное заверение
С 2017 года все сделки с недвижимостью, находящиеся во владении нескольких человек, должны проходить при наличии нотариального заявления. Это необходимо для сокращения случаев мошенничества.
При подаче заявки нотариус проводит соответствующую проверку по документам и только потом выносит свое решение. При обнаружении лжи со стороны дольщиков сделка зарегистрирована не будет. Если супруга предоставила поддельные документы и обманным путем продала квартиру, на нее будут наложены штрафные санкции.
Если недвижимый объект находится в собственности супруги, но в процессе брака в него были внесены значительные изменения из семейного бюджета, мужчина имеет право претендовать на компенсацию половины потраченных средств на благоустройство жилья.
Читайте так же: Номер корректировки в декларации 3-ндфл как узнать
Если женщина продаст жилье без соглашения супруга, то он может обжаловать процедуру в суде и присвоить себе долю в квартире, равную затратам на обустройство объекта. После этого партнер вправе обжаловать незаконную процедуру продажи и потребовать материальную компенсацию.
Продажа квартиры, находящейся в общем владении супругов, — серьезный процесс, который может обернуться неприятными последствиями. Чтобы их избежать, необходимо в обязательно порядке предъявлять документ о согласии сторон. Это поможет продать квартиру в короткие сроки и без последующих проверок.
Можно ли продать недвижимость, приобретённую до замужества, без согласия супруга, можно узнать из этого видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет
Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.
По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.
Согласие требуется в этом случае
Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.) и оформлена лишь на одного супруга — требуется согласие второго супруга.
Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.
Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.
Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.
Пример №1 : Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.
Пример №2 . Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.
Пример №3 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.
Пример №4 : Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.
Пример №5 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.
Пример №6 : Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.
Пример №7 . Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .
Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.
А в этих случаях не требуется
Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется
Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.
Пример №1 : Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.
Пример №2 . Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.
Пример №3 . Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.
Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.
Читайте так же: Апк — досудебный порядок урегулирования спора
Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.
Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.
Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.
Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.
Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.
Как и где оформить согласие
Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.
Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.
По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы
Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.
Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным . Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.
При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).
Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.
Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.
Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.
Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.
Как оформить отказ супруга от совместного имущества?
– Как оформляется отказ одного из супругов от доли совместно нажитого имущества (квартира, гараж, автомобиль) в пользу другого?
Отвечает адвокат Илья Титов (Санкт-Петербург):
Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, по общему правилу является их совместной собственностью. По смыслу ГК РФ и СК РФ, совместная собственность супругов – это особый режим, который предполагает наличие общей имущественной массы, принадлежащей обоим супругам в равной степени, но исключающий наличие выделенных долей. Например, супруги в браке купили квартиру, пользуются ею, но при этом жена или муж не могут продать или подарить кому-то ½ этой квартиры (предполагая ее своей половиной), потому что одному из супругов не принадлежит какая-то часть этой квартиры: целая квартира принадлежит одновременно и мужу, и жене. Именно поэтому, чтобы как-то распорядиться долей в общем имуществе супругов, сначала необходимо перевести имущество из совместной собственности в долевую.
Долевая собственность может возникнуть из совместной собственности супругов путем определения долей в этом имуществе. Закон предусматривает два порядка (ст. 38-39 СК РФ): досудебный (супруги без обращения в суд самостоятельно договариваются о том, какие доли в имуществе будут принадлежать мужу и жене) и судебный (когда супруги не могут договориться, то один из них обращается в суд с иском и просит суд определить доли каждого из них в общем имуществе).
Во внесудебном порядке супруги могут определить доли с помощью одного из документов:
- брачного договора
- или соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (далее – соглашение о разделе общего имущества).
Оба документа в письменной форме должен удостоверить нотариус. Однако брачный договор (ст. 40-42 СК РФ) мужчина и женщина могут заключить до брака или период брака, тогда как соглашение – в период брака или после его расторжения. Стоимость брачного договора является фиксированной (согласно ст. 333.24 НК РФ, государственная пошлина составляет 500 рублей; нотариальные тарифы по составлению договора варьируются в пределах 10 тысяч рублей), тогда как стоимость соглашения о разделе общего имущества зависит от стоимости самого имущества и составляет 0,5% стоимости совместно нажитого имущества, но не более 20 тысяч рублей.
Читайте так же: Требования кредиторов при ликвидации срок
Супругам при выборе документа стоит также иметь в виду, что брачный договор может быть признан недействительным в судебном порядке (ст. 44 СК РФ) по иску одного из супругов, если будет установлено, что условия такого договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Таким образом, очень рискованно в брачном договоре определять доли супругов, существенно отличающиеся от ½.
После того как супруги подписали брачный договор или соглашение о разделе общего имущества, а нотариус заверил его, мужу и жене необходимо зарегистрировать изменение формы собственности на недвижимое имущество в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии). Для этого необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей, написать заявление, приложить к нему брачные договоры и обратиться с этими документами в МФЦ. После регистрации изменений в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) будет отражаться право на недвижимое имущество в долях, размер которых был определен супругами.
Если же супруги договорились, что один из них отказывается от своей доли в общем имуществе в пользу другого, то такой отказ также оформляется у нотариуса отдельным документом (после того, как измененный режим права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в Росреестре). Супруги могут предусмотреть, что один из них отказывается от своей доли в пользу другого без возмещения или на условиях компенсации (например, жена отказывается от ½ доли в квартире, а муж выплачивает ей стоимость этой доли).
Супругам стоит также учитывать, что при разделе совместно нажитого имущества после расторжения брака с помощью соглашения о разделе общего имущества возможны ситуации, когда одному супругу будет принадлежать более ½ доли всего имущества (наличие или отсутствие компенсации за разницу в размере долей супругов значения не имеет). В этом случае разница в стоимости, превышающая его ½ доли, является его прибылью (обогащением). С прибыли супруг будет обязан заплатить НДФЛ по НК РФ (основание – Письмо ФНС России от 15.03.2017 № БС-4-11/4624). Например, если супруги договорились, что бывшему мужу будет принадлежать ¾ квартиры, а бывшей жене – ¼ (с компенсацией или без), то с ¼ муж будет обязан заплатить НДФЛ.
Таким образом, чтобы одному супругу отказаться от своей доли в имуществе, которое было нажито в браке, нужно пройти три стадии, затратить немало средств на юридически значимые действия нотариуса и госорганов, а также запастись терпением и временем, поскольку процесс может затянуться.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Существует несколько способов оформления такого отказа. Причем в каждой стадии отношений между супругами применим соответствующий метод.
Первая ситуация: супруги состоят в браке и намерены разделить имущество мирно, по обоюдному согласию. В этом случае на помощь им приходит брачный контракт, удостоверенный у нотариуса. Как правило, в брачном контракте все имущество, режим его собственности, доли, а также иные права и обязанности прописываются максимально полно.
Вторая ситуация. Имущество супругами было приобретено в браке. Однако брак расторгнут, а вопрос об имуществе ранее не вставал. Вместе с тем, спора о принадлежности имущества между супругами нет. В этом случае достаточного письменного отказа второго супруга от доли. Этот отказ желательно удостоверить нотариально, во избежание дальнейших споров. Но и обычный отказ, совершенный в простой письменной форме, также будет являться действительным.
Третья ситуация – когда есть спор. В этом случае не важно, сохраняет ли брак законную силу или расторгнут. В случае, если согласие между сторонами не может быть достигнуто (по любым причинам), спор подлежит разрешению в судебном порядке. Однако и тут супруги могут решить самостоятельно, заключив мировое соглашение. В нем можно установить режим имущества супругов, в том числе кому и что принадлежит, а также зафиксировать отказ одного супруга от имущества в пользу другого супруга. Мировое соглашение, заключенное между супругами, удостоверяется судом и имеет юридическую силу судебного акта (решения суда).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В данной ситуации можно осуществить совместную продажу: если квартира оформлена только на одного супруга, то второй должен дать свое согласие. В случае перераспределения долей можно использовать классические гражданско-правовые сделки. Например, составить брачный договор, в котором будет указано, что имущество является личной собственностью одного из супругов. Или же сделать соглашение о разделе, в котором изначально доли принадлежали каждому из супругов, а потом осуществить дарение доли одного в пользу другого.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Источники
Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.
Котенев А. А., Лекарев С. В. Современный энциклопедический словарь по безопасности. Секьюрити; Ягуар — М., 2013. — 504 c.
Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.- Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
- Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.
