Важная информация и советы на тему: «Правовой режим недвижимых вещей». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
Разновидности недвижимых вещей
Правовой режим режим недвижимых вещей
Правовой режим вещей
Категория вещей в гражданском, а следовательно и коммерческом праве занимает одно из центральных мест, поскольку она генетически связана с имущественными отношениями.
Институт вещей в действующем законодательстве раскрыт далеко неполно и неоднозначно: законодатель порой не придерживается единства терминологии.
В философском значении вещами признаются тела, предметы, объекты внешнего материального мира, на которых человек и строит свою практическую деятельность, В юридическом же понимании под вещами понимаются объекты внешнего материального мира, находящиеся в естественном состоянии в природе или созданные трудом человека и являющиеся основными объектами в имущественных правоотношениях (Братусь).
С позиций действующего законодательствам к вещам помимо предметов реального мира отнесены животные (породы животных — селекционные достижения), деньги, ценные бумаги. Кроме того, высказывается кощунственная точка зрения, что к вещам относятся лучевая, тепловая и иные виды энергии. Однако сама категории энергии как форма движения материи не может быть отождествлена с самой материей.
В сфере предпринимательской деятельности наиболее значимыми являются классификации, данные в ГК РФ.
Традиционно для предпринимательства наиболее популярной является категория недвижимости. Отсюда и весьма значительное место соответствующего регулирования в законе: ГК РФ; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ «О государственном кадастре»; ЗК РФ; ВК РФ; ЛК РФ; ФЗ «О недрах»; ФЗ «О космической деятельности».
Ч. 1 ст. 130 ГК РФ: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
1. Недвижимые по своей природе.
· правоустанавливающее значение имеет запись в кадастре недвижимости; закон о земельном кадастре отменен;
· вниз — до пределов, установленных в законе о недрах; вверх — см. ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»;
· правовой режим: право собственности; право аренды; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут; право безвозмездного срочного пользования;
· Участки недр — см. ФЗ «О недрах», соглашения о разделе продукции:
· недра в границах территории РФ, включая подземные пространства, являются государственной собственностью, а вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ;
· участки недр не являются оборотоспособными, однако права пользования ими могут переходить от одного лица другому в той мере, в какой это допускается федеральными законами;
· пользование осуществляется на основании лицензии;
· Обособленные водные объекты — см. ВК РФ:
· являются собственностью РФ, за исключением прудов, обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, МО, юридическому или физическому лицу, находящимися в их собственности, соответственно;
· при этом предусмотрен режим водопользования на основании соответствующего договора (также применяются положения ГК РФ об аренде, если иное не установлено ВК РФ).
2. Прочно связанные с землей.
· Леса, многолетние насаждения — см. ЛК РФ:
· под лесным участком понимается земельный участок с лесными насаждениями, то есть доминирует не сам лес, а «недвижимая база»
· правовой режим: право федеральной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками;
· Здания и сооружения — см. ГК РФ; ЖК РФ; Градостроительный кодекс РФ; ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и прочее:
· под зданием понимается архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания и хранения материальных ценностей (см. общероссийский классификатор основных фондов, утв. ГосКомСтатом 26.12.1994);
· жилое здание — здание, предназначенное для постоянного проживания людей, а также для проживания людей в течение сроков работы или учебы (СниП 31-01-2003);
· нежилое здание — здание, предназначенное для производственных, коммунально-бытовых и других целей кроме постоянного проживания (Инструкция о проведении учета жилищного фонда РФ, утв. МинЗемСтроем 04.08.1998); согласно обыкновению в случае, если больше половины площадей предназначены для жилых целей, все здание в целом можно рассматривать в качестве жилого;
· сооружение — инженерно-строительный объект, назначение которого в создании условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, несвязанных с изменением предмета труда или для осуществления различных непроизводственных функций (общероссийский классификатор основных фондов);
· есть и иные определения в различных ведомственных нормативных актах;
· правовой режим: право собственности или иное вещное право; могут выступать предметом различных гражданско-правовых договоров;
· элементы зданий и сооружений также признаются объектами прав — жилые помещения (правовой режим закреплен в ГК РФ и ЖК РФ) и нежилые помещения (вопрос не урегулирован в законе однозначно, прежде всего, по причине отсутствия единого понятия);
· имеет место тенденция «подвально-чердачных споров», поскольку они являются объектом общей совместной собственности собственников квартир («Споры доходят до высших судов: при этом чердаками занимается ВС РФ, а подвалами — ВАС РФ, а иногда к ним подключается еще и КС РФ»).
· Объекты незавершенного строительства — подчиняются правилам, определяющим режим недвижимых вещей;
· понятие дано в ст. 1 ГрадК РФ: «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек»;
· государственная регистрация права собственности на такой «создаваемый объект» осуществляется по правилам ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
· также следует руководствоваться указаниями п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59: право собственности подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с ним сделку; иначе объект несделкоспособен;
Читайте так же: Куда можно пожаловаться на коллекторов
· Предприятие как имущественный комплекс — см. ст. 132 ГК РФ:
· предприятие есть недвижимость даже в случае, если у предприятия нет собственной недвижимости; также исключили право на фирменное наименование;
· особенности государственной регистрации прав определены в ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Признанные недвижимостью де-юре.
Перечень является открытым, и законодатель выделяет лишь подлежащие государственной регистрации:
· морские суда и суда внутреннего плавания;
· воздушные суда и космические объекты.
Особенности правового режима, связанные с государственной регистрацией и оборотом установлены специальным законодательством. Так, гл. 3 КТМ, устанавливающая правила о государственном судовом реестре; гл. 4 КВВТ, также говорящая о государственном судовом реестре; ст. 33 ВК РФ, устанавливающая государственный реестр воздушных судов; особенности же правового режима космических объектов установлены законом «О космической деятельности».
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9417 —
| 7314 — или читать все.
185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно
Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав
Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав
ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:
- Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
- Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
- Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
- Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
- Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).
См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
См. также Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N ОГ-Д23-2633 «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 «Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)»
О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16
Правовое значение государственной регистрации недвижимости:
-
- только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
- каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.
Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, находящейся в ведении Министерства экономического развития РФ, в Едином государственном реестре, и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Регистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.
Имущественные комплексы как объект гражданских прав
См. также Письмо ФНС России от 18.10.2018 N БС-4-21/[email protected] «О судебных спорах о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей» Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей , используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и некоторые другие объекты.
Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.
Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммерческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.
Читайте так же: Остаток долга по ипотеке
Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник(юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).
Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имущественный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «статике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс неизбежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исключительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).
Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и(или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок), которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами — объектами гражданских прав. Право собственности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.
Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооружения; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.
В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ(управляющих компаний). Названные фонды представляют собой имущество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) по истечении заранее установленного срока действия договора («закрытый ПИФ», в который владельцы «паев» могут вносить как денежные средства, так и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова).
Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.
Таким образом, все предусмотренные действующим законодательством «имущественные комплексы» являются едиными объектами обязательственных, но не вещных прав.
Правовой режим вещей
Правовой режим отдельных видов имущества предпринимателей.
Как указывалось ранее, вещное право представляет собой право, обеспечивающее удовлетворение интересов лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. При этом вещи, которые входят в сферу хозяйственного господства предпринимателя, именуются капиталом и обладают различными свойствами, которые оказывает определенное гражданско-правовое влияние при установлении их правового режима[23].
По указанной причине с практической точки зрения представляется важным выделение объектов вещных прав, свойства которых влияют на особенности правового регулирования их обращения.
В коммерческом праве является общепризнанным, что вещь это материальные блага, которые используются в предпринимательской деятельности. При этом под материальностью блага понимается такое состояние вещи, которое делает ее ощущаемым при помощи органов чувств человека (оборудование, сырье и т.д.) или измеримым при помощи специальных приборов (электрическая энергия).
В науке вещи принято квалифицировать на виды по различным критериям.
Основными среди них являются следующие виды вещей:
1. В зависимости от обороноспособности вещи делятся на:
— свободно обращающиеся вещи, т.е. вещи, которые могут находиться в собственности любого субъекта гражданского права (например, здания, станки, оборудование и т.д.) (п. 1 ст. 129 ГК РФ).
— ограниченные в обороте вещи, т.е. вещи, которые могут находиться в собственности только определенных участников оборота (например, охотничье оружие, наркотические и психотропные вещества и т.д.) (абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК РФ).
— изъятые из оборота вещи, т.е. вещи, которые могут находиться только в собственности РФ (например, химическое оружие, объекты по хранению химического оружия и объекты по уничтожению химического оружия). Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе (абз. 1 п. 2 ст. 129 ГК РФ).
2. В зависимости от связи с землей вещи делятся на (ст. 130-132 ГК РФ):
Читайте так же: Материальная помощь при рождении ребенка
— недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), т.е. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из содержания приведенного определения следует, что существенным признаком недвижимости является прочная связь вещи с землей, под которой следует понимать такую связь объекта с землей, которая делает невозможным его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению.
Кроме того, к недвижимым вещам законом могут быть отнесены вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве. Так, например, ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты. ГК РФ также устанавливает возможность к недвижимости отнести иное имущество путем прямого указания об этом в законе (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Среди недвижимости особое место занимает предприятие (ст. 132 ГК РФ), которое как объект права признается имущественным комплексом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, с точки зрения права следует различать понятие «унитарное предприятие», являющееся субъектом права, и понятие «предприятие», являющееся объектом права.
Особенностью правового режима недвижимости является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которым является в настоящий момент Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 5.1.1. Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457[24]).
В Едином государственном реестре прав (ЕГРП) регистрации подлежат:
— право хозяйственного ведения,
— право оперативного управления,
— право пожизненного наследуемого владения,
— право постоянного пользования,
— иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней устанавливается ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ[25].
— движимые вещи, т.е. вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
3. В зависимости от индивидуализирующих признаков вещи принято делить на:
— индивидуально-определенные вещи, т.е. вещи, которые обладают такими индивидуализирующими признаками, которые позволяют их выделить среди вещей своего рода. Например, здание, расположенное по адресу: Невский проспект, дом № 54, всегда можно выделить среди вещей его же рода, т.е. среди всех зданий; картину И.И. Шишкина «Утро в сосновом лесу» всегда можно выделить среди вещей ее же рода, т.е. среди всех картин и т.д. Индивидуализирующие признаки индивидуально-определенной вещи являются неотделимыми от самой вещи. В силу этого указанные признаки обладают бессрочным характером, существуют до тех пор, пока существует сама вещь как объект гражданского права.
— вещи, определенные родовыми признаками, т.е. вещи, которые не обладают такими индивидуализирующими признаками, которые позволяют их выделить среди вещей своего рода. Например, зерно, нефть и т.д. Вещи, определенные родовыми признаками, могут быть индивидуализированы, т.е. выделены из общей массы однородных предметов. Указанная процедура наделяет вещь, определенную родовыми признаками, внешними по отношению к ней признаками (например, десять литров бензина налиты в определенную тару). Необходимость индивидуализации вещи, как правило, связана с включением ее в гражданский оборот. Например, п.1 ст. 458 ГК РФ гласит, что товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. Однако, следует учитывать, что индивидуализация вещи, определенной родовыми признаками, не делает ее индивидуально-определенной вещи, а, следовательно, не распространяет на нее правовой режим индивидуально-правовой вещи. В отличие от индивидуально-определенной вещи, индивидуализирующие признаки которой носят бессрочный характер и неотделимы от самой вещи, индивидуализирующие признаки вещи, определенной родовыми признаками, носят временный характер.
Различие правовых режимов индивидуально-определенной вещи и вещи, определенные родовыми признаками, сводится к следующему:
— в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору (ст. 398 ГК РФ);
— различие между индивидуально-определённой вещью и вещью, определенной родовыми признаками, обусловливает разницу между договорами аренды и займа: первый возможен относительно индивидуально-определенных вещей, второй — относительно родовых;
— если предмет сделки уничтожается, то юридические последствия будут неодинаковы, смотря по тому, была ли предметом индивидуально-определённая вещь и вещь, определенная родовыми признаками. Так как индивидуально-определенная вещь незаменима, то ее гибель освобождает должника от обязанности передать ее кредитору. Гибель вещей, определенных родовыми признаками, не прекращает обязанность должника по их передачи, так как указанные вещи можно заменить другим экземпляром того же рода. Это правило выражается афоризмом: род не может погибнуть (genus perire non potest)[26].
4. В зависимости от потребляемости вещи делятся:
— непотребляемые вещи, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
— потребляемые вещи, т.е. вещи, которые теряют свои натуральные свойства в процессе их использования.
Предметом некоторых сделок, могут быть лишь непотребляемые вещи. Например, в договоре аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ), предполагающем возврат использованного имущества.
| | | следующая лекция==> | |
| Общая характеристика правового режима имущества предпринимателей | | | Правовой режим денег |
Дата добавления: 2014-01-07 ; Просмотров: 1603 ; Нарушение авторских прав? ;
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Читайте так же: Образец доверенности на совершение банковских операций
Недвижимое имущество: понятие, особенности правового режима
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п.1 ст.130 ГК).
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч.1 ст.131).
это вещь, предмет материального мира.
обладающее прочной связью с землей
ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:
1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));
2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »));/22/
3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;
4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);/66/
5) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.
Даже при отказе от права собственности на недвижимое имущество собственник несет бремя содержания данного имущества, до того как оно перейдет к новому собственнику.
Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).
В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).
В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.
В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей
Правовой режим недвижимости и ее значение в национальной экономике.
Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.
Право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ), право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами.
В силу особой значимости недвижимости в экономике ее правовой режим имеет следующие характерные особенности:
1. Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что право собственности, иные вещные права (ипотека, сервитут и т.д.) на недвижимость, а также ограничение, возникновение, переход, прекращение, изменение этих прав и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст. 131 ГК РФ регулируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 г., некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.
2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество — иск подается по месту нахождения недвижимости).
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК РФ).
4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК РФ).
5. Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, (например, ст.340 ГК РФ).
6. Специальный правовой режим установлен в ГКРФ при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК РФ). Ст.295 ГК РФ устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию. Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника.
7. Права собственника жилья носят несколько ограниченный характер (ст. 288. ГК РФ “Собственность на жилое помещение”), по сравнению с общими для всех видов собственности правилами ст. 209 ГК РФ, но при этом в ряде случаев предусмотрена повышенная защита собственника жилого помещения и членов его семьи.
Читайте так же: Компенсация за неотгуленный отпуск при увольнении — отгулянный или отгуленный
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами (Закон Российской Федерации «О недрах» ст. 1.2).
Такие объекты недвижимости, как земельные участки, занятые лесами и многолетними насаждения, относятся к недвижимому имуществу, однако от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество.
В любом обществе происходит непрерывный оборот материальных ценностей, причем в зависимости от политического строя оборот вещей в широком смысле этого слова может быть как нерыночным (плановая экономика), так и рыночным. В рыночный оборот вовлечены объекты гражданских прав. Операции с такой разновидностью вещей, как недвижимость, являются частью общего гражданско-правового оборота.
Оборотоспособность объектов гражданских прав означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений. В зависимости от этого все объекты разделены на три группы: свободные в обороте, ограниченные и изъятые из оборота (ст. 129 ГК РФ).
По общему правилу объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться (продаваться, дариться, обмениваться и т.п.) либо переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства без каких-либо запретов или ограничений, или иным способом. Исключения из этого правила могут устанавливаться законом в отношении полного изъятия объектов из оборота или в установленном им порядке — для ограничения их оборота.
Ограничение оборотоспособности в соответствии с п.2 статьи 129 ГК РФ заключается в том, что отдельные объекты могут принадлежать лишь определенным участникам гражданского оборота либо их приобретение и (или) отчуждение допускается только на основании специальных разрешений. Статья 129 ГК РФ предусматривает, что любое ограничение оборотоспособности должно непременно осуществляться в порядке, предусмотренным законом. Это означает, что на уровне закона необходимо по крайней мере установить, каким образом должны определяться виды объектов, соответствующим образом ограниченные в своей оборотоспособности.
Вещи, изъятые из оборота вообще не могут быть предметом гражданско-правовых сделок.
Специальные правила оборотоспособности п.3 ст.129 устанавливает для таких объектов, как земля и иные природные ресурсы. Их оборот допускается в той мере, которая предусмотрена законами о земле и других природных ресурсах.
Так, согласно п.2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В частности, Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. «Об охране окружающей природной среды» к объектам, изъятым из оборота, относит особо охраняемые природные территории — государственные природные заповедники, государственные природные заказники, национальные природные парки и т.д.
Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы в частную собственность. Это: земли историко-культурного назначения; первые зоны земель оздоровительного назначения; земли, предоставленные для нужд обороны.
В дополнение к перечисленному, Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 установлено, что продаже в порядке приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
Перечисленные категории земель — это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте или ограниченно оборотоспособные.
Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.
Земли иных категорий в соответствии с ЗК РФ могут находиться в собственности граждан или юридических лицах, но с требованием соблюдения особого режима их использования.
Свободное обращение объектов гражданских прав является общим правилом, а ограничение оборотоспособности и тем более полное изъятие из оборота – исключением из этого правила.
Как и все другие исключительные нормы, правила, предусматривающие случаи ограничения и изъятия, о которых идет речь, не подлежат распространительному толкованию.
Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом. 2.
Источники
Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.
Поручительство. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 517 c.
Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.- Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
- Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
