Важная информация и советы на тему: «Описание объекта недвижимости». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
Описание объекта недвижимости
Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположены в ЯНАО, Пуровоском районе, г Надым, ул Поселок Лесной, д. 39
Оцениваемый земельный участок с домом находится на окраине города, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Оцениваемый объект недвижимости представляет собой трехэтажный жилой дом из кирпичей, общей площадью 303,2 кв. м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Входная дверь — деревянная.
Площадь первого этажа 107,10 кв. м., состоит из 4 комнат:
- 1) гостиная (45,00 кв. м.);
- 2) спальня (35,00 кв. м.);
- 3) веранда (6,10 кв. м);
- 4) сан. узел (21,00 кв. м.);
Второй этаж площадью 127,80 кв. м, состоит из 4 комнат
- 1) холл (41,40 кв. м.);
- 2) кухня (30,40 кв. м.);
- 3) спальня (39,60 кв. м.);
- 4) балкон (16, 40 кв. м).
Третий этаж площадью 74,40 кв. м. состоит из 1 комнаты:
1) чердак (74,40 кв. м.)
В приложении приведены следующие документы и чертежи на данный объект недвижимости: план жилого дома, эскиз дома, кадастровый паспорт на дом.
Статус: Ранее учтенный
Адрес: г Надым, ул Поселок Лесной
Уточненная площадь: 366.00 кв. м
Кадастровая стоимость: 255 310.62 руб.
Форма собственности: публичная
Дата постановки на учет: 08.04.2005
Кадастровый инженер: Нет данных
Категория: Земли поселений (земли населенных пунктов)
По классификатору (код): 210000000000
По документу: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (рис. 5-9)
В данной курсовой работе поставленные цели и задачи выполнены.
Исследована тема: «Составление кадастровой документации на примере частного жилого дома». Проанализирована вся необходимая информация о Пуровском районе и дана характеристика, также приведена вся информация об объекте недвижимости. Собрана необходимая документация, в которой содержатся необходимые сведения об объекте и составлен кадастровый паспорт.
Кадастровая деятельность — это выполнение уполномоченным лицом работ по подготовке необходимых для государственного кадастрового учета документов на объект недвижимого имущества. Согласно Федеральному закону № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» таковым уполномоченным лицом является кадастровый инженер.
Кадастровый учет — это внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений, подтверждающих существование определенного объекта недвижимости и прав собственности на него.
Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:
- 1) имеет гражданство Российской Федерации;
- 2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, полученное по имеющим государственную аккредитацию образовательным программам;
- 3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.
Рисунок 5 — Кадастровый округ
Рисунок 6 — кадастровый район
Рисунок 7 — кадастровая зона
Рисунок 8 — кадастровый массив
Рисунок 9 — кадастровый план земельного участка
Проведение оценки объекта недвижимости методом парных продаж сравнительным подходом
Краткое описание объекта недвижимости
Таблица 1 Краткое описание объекта недвижимости
Город Челябинск, ул. Пети Калмыкова, д.22, кв. 31.
Тип объекта недвижимости
1-комнатная квартира общей площадью 43 кв.м
Определение рыночной стоимости для продажи
Право полной собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование
Использование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещения
1 октября 2014 года, дата оценки совпадает с датой осмотра
Основание для проведения оценки
Договор №54 от 30.09.2014, заключенный между Заказчиком и Исполнителем
Поэтапная оценка объекта недвижимости
1 этап. Изучение рынка
Рынок вторичного жилья любого города — это основной индикатор рынка жилой недвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному рынку, так как на нем существует значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Регулярные наблюдения за данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций. Аналитические центры агентств недвижимости г. Челябинска проводят ежемесячные исследования вторичного рынка жилой недвижимости города, еженедельно актуализируя базу данных.
Во втором полугодии 2014 года активность на рынке жилой недвижимости г. Челябинска оставалась высокой. Спрос на квартиры в новых жилых комплексах и вторичном рынке жилья продолжал расти как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей. Популярность новостроек объясняется тем, что все большее количество потенциальных квартиросъемщиков стремится вложить деньги в современное качественное жилье, с хорошими видовыми характеристиками, транспортной доступностью и строительной отделкой. Кроме того, все большее число застройщиков предлагает инвестировать средства в строительство на его первоначальных этапах с небольшим дисконтом или в рассрочку. Конечно, подписывать такой договор можно только при уверенности в отличной деловой репутации застройщика и высоком качестве жилья.
Если же говорить о спросе и предложении на вторичном рынке купли-продажи недвижимости, то вторичный жилой рынок остается лидером потребительских пристрастий. Это объясняется, в целом, более низкой ценой предложения по сравнению с первичным рынком жилья. Хорошим стабилизирующим фактором стоимости квартир является и некоторое замедление темпов роста выдачи ипотечных займов, связанных, в первую очередь с небольшим повышением процентной ставки даже для заемщиков — участников «зарплатных проектов». Сегодня у покупателей недвижимости появляется выбор, что дает определенный шанс как для продавцов жилья, так и для покупателей.
Читайте так же: Иск о чести и достоинстве на редакцию
По данным ряда агентств недвижимости г. Челябинска, несмотря на большое количество предложений на рынке новостроек и долевого строительства, спрос на вторичное жилье не снижается. Этот сектор недвижимости отличительно выделяется отсутствием гибкости. Однако, не смотря на это, больше всего сделок по объектам (продажа вторичного жилья в Челябинске/ покупка вторичного жилья) осуществляется именно на «вторичке». Стоимость вторичного жилья превышает стоимость новостроек, в переводе на цену 1 кв. м., что обусловлено многими факторами. Во-первых, недвижимость вторичное жилье, в отличие от новостроек, можно приобрести небольшого размера, при этом метраж можно подобрать исходя из имеющихся средств. Такие варианты приходятся «по карману» молодым семьям, при обмене, разъездах и прочее. Во-вторых, купить вторичное жилье в Челябинске можно быстро, и вам не придется долго ждать новоселья. В-третьих, вы приобретаете квартиру сразу с ремонтом, что для многих является весомым аргументом для покупки. И это еще одна из причин, почему цены на вторичное жилье на порядок выше, чем в новостройках.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
На дату оценки — 01.10.2014 г. имеется информация о ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информация о характеристиках объектов приведена в таблице 2.
Таблица 2 Информация о характеристиках предлагаемых на продажу объектов-аналогов
Описание объекта оценки недвижимости при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения — (обязательная часть отчета об оценке. Основной целью описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. (Тепман Л.М. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2006. С. 37).
Описание объекта оценки
| Характеристика объекта | Возможные значения |
| Сегмент рынка | Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений |
| Текущее использование — | Магазин, офис, склад, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом |
| Юридическое описание | Сделка, предложение, спрос, оценка |
| Регион |
Право собственности на здание
Право собственности на земельный участок
Полное право собственности, право аренды, иное То же
Участок
Площадь участка
Сервитуты
Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки
Форма участкаПрямоугольная, квадратная, неправильная, многоугольная, иная‘ТопографияРовное место, пологий склон, крутой склон, иноеСостояние участкаНе разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иноеНеблагоприятные условия окружающей ; средыЗатопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, оползни, сейсмичность (в баллах), иноеТранспортная доступность участка (выбор нескольких значений)Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог, железнодорожный проезд (станция), морской (речной) причал, иноеКачество дорогС твердым покрытием, грунтоваяСостояние дорогХорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строитсяДоступные инженерные коммуникацииЭлектрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть, кабельное телевидение
Здания
Год постройки
Первоначальная балансовая стоимость
Год последнего капитального ремонта
Площадь застройки
Техническое состояниеХорошее (износ 80%), незавершенное строительствоГруппа капитальностиI-VIФундаментыЖелезобетонные, бетонные, бытовые, кирпичные, деревянные, каменныеСтеныКирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или железобетонный каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитныеКолонны и столбыСтальные, железобетонные, кирпичные, деревянныеХарактеристика объектаВозможные значенияПерекрытияЖелезобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированныеКровляИз оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материаловСтепень огнестойкостиКоммунальные услугиЭлектроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон, ИнтернетДополнительные постройки Дополнительные удобства
Помещения
Размещение в зданииЭтаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иноеОтделка«Евростандарт», сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иноеВходС улицы, со двораВид из оконНа улицу, во двор, в сад (парк), в стенку, на воду, двусторонний, иноеЧисло телефонов
Сведения о доходах
Вид арендной платы.За 1 м 2 , место, все помещения
Вид договора аренды но сроку
Помесячный, краткосрочный ( 5 лет)
Вид арендной платыПостоянная, переменная, индексируемая, пересчитываемая (% от стоимости собственности), процентная (минимальная + % от стоимости бизнеса)Ставка аренды
Число платежей в год
Потери арендной платы
Операционные расходы (всего)
Налог на имущество
Капитальный и текущий ремонт Коммунальные услуги Содержание территории
Заработная плата персонала Расходы на управление Обеспечение безопасности Прочие расходы на замещение Дата оценки.—Вид оцениваемой стоимостиРыночная, восстановительная, инаяСтоимость
Дата продажи (предложения) Цена предложения Цена продажи Маркетинговое время Условия продажи
Условия финансирования пых,
Доля заемных средств Сумма займа Срок погашения Норма процента
Рыночные, цены ниже рыночных, цены
выше рыночных, иные
Рыночные, кредит, ставки ниже рыночной
ставки выше рыночных, дисконт, участие продавца, отсрочка, иные
Описание объекта недвижимости
Должна ли быть на заводе изготовителе создана комиссия по работе с рекламациями? Ее состав? основные задачи?
Здравствуйте! В статье написано, что баллы начисляются:»Лицам, проходившим срочную воинскую службу — 1,8 балла», «Лицам, ухаживающим за пожилым человеком. -1,8 .
Статья полезная и нужная. Посмотрел, на сайте есть и другие полезные материалы. Большое спасибо!
Читайте так же: Кто освобожден от уплаты транспортного налога
Добрый день! покупатель написал претензию о том, что ему плохо собрали шкаф-купе. я лично приехала проверить шкаф собран все замечательно, но полы имеют большой у.
Описание объекта недвижимости
В тексте документа, представляемого на регистрацию, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости.
Вид объекта недвижимости. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество разграничивается на три вида:
– здание или сооружение;
– прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое помещение).
Если у объекта существует конкретное наименование, оно также должно быть указано в тексте документа (например, Театр оперы и балета, магазин, жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.п.).
Кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при его кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В тексте представленного на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов, либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового номера, указываются кадастровые номера предшествовавших объектов.
Адрес (местонахождение) недвижимости. В качестве адреса объекта недвижимости указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа.
Площадь объекта. Площадь объекта указывается по документам либо фактическая по кадастровому плану (для зданий, сооружений и их частей – по внутреннему обмеру).
Назначение объекта. В документе, представленном на регистрацию, должно быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. В договорах отчуждения земельных участков обязательно указывается целевое назначение участка и категория земель, на которых он расположен.
Иная необходимая информация. В качестве иной необходимой информации в тексте документов должны быть указаны инвентарный номер, литер и этажность (подземная этажность) для зданий и сооружений, этаж (номер этажа или этажей, на которых расположено нежилое помещение или квартира).
Дата добавления: 2015-06-17 ; просмотров: 777 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Сведения об основных характеристиках объекта
Похожие публикации
Ни одна из правовых процедур, связанных с недвижимостью невозможна без регистрации объекта в ЕГРН. Какие сведения об основных характеристиках объекта содержит Госреестр, узнаем из этой статьи.
Информация об объектах в ЕГРН
Согласно закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015, каждый из недвижимых объектов (в собственности либо управлении физических или юридических лиц) должен быть зарегистрирован в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН).
В действующей форме ЕГРН представляет собой систематизированную базу данных, в которой содержится:
учетно-техническая информация – сведения об основных характеристиках объекта недвижимости, независимо от места его дислокации;
данные о правообладателях – сведения о юридических и физических лицах, в чьем распоряжении (управлении) или собственности находятся объекты;
сведения об имевших место переходах правообладания (смены правообладателя).
Объект недвижимости: определение
Объектом недвижимости, согласно действующим законодательным нормам, признаются:
сооружения, объекты малоэтажного строительства, здания;
объекты, находящиеся в стадии незавершенного строительства;
выделенные помещения внутри зданий;
предприятия, которые могут быть идентифицированы как имущественный комплекс;
единые недвижимые комплексы и проч.
Какие сведения об объектах отражают реестры ЕГРН
При регистрации недвижимости в ЕГРН вносятся данные согласно установленному перечню (ст. 8 закона № 218-ФЗ). Положения данной статьи разделяют сведения для включения в ЕГРН на основные, и дополнительные.
К основным (п. 2 ст. 8 закона № 218-ФЗ) относят такие данные (характеристики), которые дают возможность определить конкретный объект в качестве индивидуально-определенной вещи, а также, которые в результате формирования или геодезического уточнения межевания пределов земельного надела, строительства либо реконструкции (зданий, сооружений), машино-мест, помещений, внутренней перепланировки помещений могут быть изменены или определены заново.
ЕГРН, включающий в себя сведения об основных характеристиках объекта недвижимости, содержит обязательные данные об объекте, в зависимости от его определяющего вида. Такие данные разделены на две группы:
общие для всех видов недвижимости – характеристики, вносимые в реестр независимо от того, к какому виду недвижимости относится объект;
конкретизированные – характеристики, вносимые только по объектам конкретного вида.
Рассмотрим группы общих и конкретизированных (по видам объектов недвижимости) характеристик, обязательных к включению в реестр ЕГРН.
Характеристики, общие для всех объектов недвижимости:
вид объекта недвижимости (участок, здание и т.д.);
кадастровый номер объекта, дата, когда данный номер был присвоен;
геодезические данные о местоположении объекта;
государственный учетный номер, присвоенный объекту ранее (до присвоения кадастрового номера по закону «О государственном кадастре» № 221-ФЗ от 24.07.2007 или до вступления в силу закона № 218-ФЗ), с указанием даты его присвоения, и данных об органе, его присвоившем;
сведения о снятии и дате снятия объекта с учета, если таковой прекратил свое существование;
Читайте так же: Многодетная семья
сведения о номере регистрации в Госреестре лиц, осуществлявших кадастровые мероприятия (кадастровом инженере) в отношении объекта недвижимости, включая номер договора на выполнение работ, дату его заключения;
вид жилого помещения, с применением определений, предусмотренных жилищным законодательством;
сведения о части объекта, за исключением тех случаев, когда таковой отнесен к числу объектов, находящихся в стадии незавершенного строительства;
номер кадастрового квартала (не указывают для помещений внутри объекта недвижимости);
кадастровые номера объектов, граничащих с зарегистрированным (не указываются для помещений внутри объекта недвижимости, образованных объектов).
Исходя из вида объекта, помимо перечисленных, указываются характеристики, приведенные далее.
Для земельных участков:
кадастровые номера объектов, расположенных в границах участка;
Для зданий и сооружений:
кадастровые номера всех помещений и машино-мест;
основные характеристики (площадь, высота, глубина залегания, объем, глубина, площадь застройки) и их значение;
количество этажей, в т.ч. – подземных;
материал наружных стен здания;
год ввода в эксплуатацию (для объектов, введение в эксплуатацию которых не предусмотрено – год завершения строительства).
Для помещений и машино-мест в зданиях:
Для объектов незавершенного строительства:
основные характеристики (площадь, высота, глубина залегания, объем, глубина, площадь застройки) и их проектируемое значение;
степень готовности (выраженная в процентах);
проектируемое назначение объекта.
Для единых недвижимых комплексов:
кадастровые номера всех объектов, входящих в состав комплекса.
Для предприятий, как имущественных комплексов:
кадастровые номера всех объектов, входящих в состав предприятия.
Для образованных недвижимых объектов:
кадастровый номер объекта, из которого он был образован путем раздела, выдела или иного действия;
кадастровый номер в отношении исходного объекта.
Для помещений, находящихся внутри объекта недвижимости и являющихся общим имуществом собственников:
сведения о их месторасположении в здании и площади, если общее имущество в таком здании находится в долевой собственности владельцев помещений;
сведения о том, что помещение имеет технический характер или относится к имуществу совместного пользования (для многоквартирных домов) и предусмотрено для обслуживания находящихся в здании остальных помещений, машино-мест, если недвижимым объектом является помещение.
Классификация объектов недвижимости
2. НАЗНАЧЕНИЕ
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.
1.2. Постройки
1.2.1. Для жилья.
1.2.2. Для офисов.
1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4. Для промышленности.
1.2.5. Прочие.
3.МАСШТАБ
1.1.1.1. Земельные массивы.
1.1.1.2. Отдельные земельные участки.
1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро-
район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).
1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
1.2.1.4. Секция (подъезд).
1.2.1.5. Этаж в секции.
1.2.1.6. Квартира.
1.2.1.7. Комната.
1.2.1.8. Летняя дача.
1.2.2.1. Комплекс административных зданий.
1.2.2.2. Здание.
1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).
4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
1. Готовые объекты
2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).
Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.
Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:
1) специализированная недвижимость;
2) неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения.
Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:
1) недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия;
2) инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала;
3) недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
4) недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
5) недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.
По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:
1) жилая;
2) офисная;
3) индустриальная;
4) складская;
5) многофункциональная.
Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды:
1) жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);
2) административные здания;
3) промышленные здания;
4) части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);
5) особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;
6) сооружения;
7) комплексы зданий и сооружений.
Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.
Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация. Земельным законодательством России установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:
1) земли населенных пунктов (поселений);
2) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
3) земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
4) земли сельскохозяйственного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Читайте так же: Исковое производство
Земли населенных пунктов — земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и юродские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам:
1) земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;
2) земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);
3) земли сельскохозяйственного использования;
4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
6) земли водоемов и акваторий;
7) земли военных объектов и режимные зоны;
8) резервные земли — не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с
Основные характеристики (признаки) недвижимости. Понятие ситуса
Объекты недвижимости обладают рядом уникальных характеристик.
Разнородность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости (размер, площадь, планировка, качество постройки и отделки, месторасположение, материал основных конструкций, степень износа, этажность и т.д.). Данная характеристика во многом определяет экономические характеристики объекта недвижимости и его позиционирование на рынке.
Стационарность (неподвижность) – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что сделает его непригодным для дальнейшего использования. Данный признак в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости и ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка.
Двухкомпонентность. Объекты недвижимости, в большинстве своем, состоят из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Соотношение этих двух компонентов для различных типов недвижимости и в различных экономических условиях может варьироваться как в стоимостном, так и в физическом измерении. Поскольку земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.
Материальность (непотребляемость). Объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной форме, причем она не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.
Долговечность. Если говорить о «чистой» земле, то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, имеют ограниченный срок жизни, однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, они относительно долговечны (хотя, в конечном счете, требуют либо ремонта, либо замены). Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры. Именно материальность и долговечность объектов недвижимости обеспечивают одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.
Фундаментальность. Недвижимость – это объект, который невозможно потерять, похитить или сломать при обычных условиях.
Удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность объекта недвижимости конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц.
Определение недвижимости как физического объекта имеет большое значение, но оно явно недостаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости. В связи с чем в практике экономики недвижимости различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовыхи социальныхотношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения объектом и особую устойчивость прав.
Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую, экономическую, юридическую и социальную. Географическая концепция недвижимости отражает ее физические (технические) характеристики: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Наюридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.
Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, определяется комплексной характеристикой, получившей название ситуса (situs). Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды на микро- и макроуровнях (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Ситус объекта недвижимости
Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта. Всякое изменение ситуса – изменение в стоимости объекта недвижимости.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Имущественные комплексы и недвижимость как объекты-вещи
Характеристики местоположения недвижимости
Характеристики местоположения являются информацией первостепенной важности. Так, в приватизационных процессах (как и за рубежом) отмечались случаи, когда инвестор приобретал государственное предприятие не для его развития или использования по существующему функциональному назначению, а как удачно расположенный объект, например, для складской перевалочной базы. Административные комплексы государственного собственника, как правило, характеризуются качественным расположением в исторических центрах городов и других архитектурных зонах притяжения, представляя собой привлекательные для частных структур объекты коммерческого использования: возможной приватизации, аренды и развития.
В числе характеристик местоположения выделяют следующие группы параметров.
1. Параметры глобальной идентификации (макропараметры расположения объекта), которые для различных типов недвижимости — это выборки из привязанных к объекту данных следующего содержания:
Читайте так же: Правила предоставления коммунальных услуг гражданам рф
♦ страна, регион, город, улица, почтовый или юридический адрес, точные географические координаты (например, для месторождений полезных ископаемых);
♦ природно-климатические, биолого-почвенные и иных видов пространственные зоны (например, жилой поселок в тайге, железная или автомобильная дорога в пустыне, нефтяная скважина на шельфе Северного моря).
2. Параметры ближнего окружения (микропараметры местоположения), включающие информацию:
♦ удаленность от общепризнанных привлекательных объектов данной местности (исторический центр, набережная, парк). Подобную информацию о местоположении сопровождают картографией, приводят количественные оценки удаленности;
♦ близлежащее существенно влияющее соседство — примыкающие землевладения и объекты, повышающие или понижающие его привлекательность. Это могут быть: полицейский участок, супермаркет, свалка отходов, принадлежность объекта к выдающимся архитектурным или природно-ландшафтным ансамблям.
3. Пространственная доступность к средствам внешнего инфраструктурного обеспечения — оценка возможностей пользования или подключения к объектам производственной и социальной инфраструктуры, необходимым для функционирования данного объекта и связанного с его работой персонала, включая:
♦ близость или прямой доступ к различным транспортным магистралям местного и межрегионального значения, причалам, станциям метро, товарным станциям и перевалочным базам. Информацию сопровождают схемами и картами с указанием местоположения объекта и объектов транспортной инфраструктуры;
♦ близость или возможность прямого подключения к телекоммуникационным средствам, энергетическим и другим сетям передачи и распределения электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, утилизации отходов и т. д.
С точки зрения управления или потенциала оборотоспособности объекта параметры местоположения формируют среду его жизнедеятельности, влияют на инвестиционную привлекательность и стоимостную оценку объекта, на показатели эффективного использования объекта. Например, для производственных предприятий существенным является уровень развития производственной инфраструктуры в регионе. Для объектов социально-культурного назначения приоритет привлекательности может определяться природно-ландшафтным или историческим окружением. Для офисного бизнеса важную роль играет близость к государственным учреждениям, банкам и другим финансовым институтам.
Физические характеристики объекта недвижимости Физические характеристики объекта — это его описание непосредственно как материальной вещи, визуально наблюдаемого предмета. Для этого используют.
♦ геометрические данные — всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фасадов вдоль главной улицы, высота сооружения, высота потолков в складских помещениях и т. д.), общие и полезные площади, этажность, глубины залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам и др.;
♦ архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельным объектам и сооружениям;
♦ состав использованных материалов для зданий и сооружений, а также почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.
Информация о физических характеристиках объектов может включать как абсолютные значения (объемы, площади и другие габаритные размеры, количество этажей, объектов и сооружений и т. д.), так и динамические оценки с учетом процессов старения материалов, истощения почв, физического износа конструкций, элементов, инженерных систем и зданий в целом. Гарантией полноты и качества представления физических характеристик служат стандарты описания различных видов объектов. В частности, подобная информация есть в отраслевых нормативных документах, таких как строительные нормы и правила (СНиП), стандарты технической инвентаризации для определения степени физического износа зданий (ВСН 53-86р) и др.
Функциональные характеристики недвижимости
Функциональные характеристики объекта недвижимости включают данные о его назначении и уровне функциональной обеспеченности. Функциональное назначение определяют по основному профилю использования (например: административный комплекс, логистический комплекс, супермаркет, промышленное предприятие, земельный участок сельскохозяйственного назначения и т. д.). Распространенным явлением стали комбинированные объекты — имущественные комплексы многофункционального назначения, которые объединяют в различных пропорциях помещения для офисов, торговых центров, общественного питания, развлекательных центров и жилья.
К подобным многофункциональным объектам относят проекты крупных торговых центров, включающих наряду с торговыми площадями рестораны, кинотеатры, офисные и складские помещения, и проекты комплексных жилищно-административных зданий с подземными автостоянками. Это особенно характерно при реконструкции зданий в историческом центре
Москвы и Санкт-Петербурга, где крайне дефицитными являются парковочные площади, а также высок спрос на высококлассные офисные помещения и элитное жилье.
Применительно к уровню функциональной обеспеченности рассматривают следующий перечень характеристик:
♦ структура и состав технологического и иного соответствующего функциональному назначению объекта оборудования;
♦ уровень технологической оснащенности, используемых информационных и телекоммуникационных средств;
♦ принадлежность данному предприятию или научно-исследовательскому институту таких активов, как патенты и опытные образцы — результаты лабораторных разработок, ноу-хау, торговые марки и иные значащие на рынке символы и нематериальные активы.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Источники
Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.
Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.
Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.- Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
- Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.
