Изменение разрешенного использования земельного участка

Важная информация и советы на тему: «Изменение разрешенного использования земельного участка». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

Статья 6. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 6. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на основной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе самостоятельно выбирать такой вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований при соблюдении требований технических регламентов, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.

2. Вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного на праве аренды, изменению не подлежит при отсутствии на земельном участке объекта капитального строительства.

3. При наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленном на праве аренды, объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется исключительно при условии получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без соответствующего кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

4. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на условно разрешенный вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе выбрать такой вид использования и обратиться в Комиссию за специальным разрешением на такое использование в порядке, установленном статьей 7 настоящих Правил.

Изменение вида использования земельного участка и объекта капитального строительства на условно разрешенный вид возможно исключительно при предоставлении специального разрешения в области землепользования и застройки. При этом изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства на условно разрешенный вид требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется при условии получения разрешения на реконструкцию объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без внесения изменений в договор аренды в части изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

5. Окончанием процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект капитального строительства, является внесение в договор аренды земельного участка изменений на основании кадастрового паспорта земельного участка, отражающего избранный арендатором вид разрешенного использования земельного участка и соответствующий виду разрешенного использования объекта капитального строительства, подтвержденный техническим планом объекта.

6. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение таким земельным участком, в соответствии с градостроительными регламентами соответствующей территориальной зоны и с учетом зон с особыми условиями использования территории.

При этом, вид разрешенного использования земельного участка из состава условно разрешенных видов может быть установлен только после получения разрешения на условно разрешенный вид использования с учетом публичных слушаний в соответствии со статьей 7 настоящих Правил.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями осуществляется по согласованию с органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя.

7. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в целях предоставления физическим и юридическим лицам, до его предоставления возможно исключительно посредством внесения изменений в проект межевания территории в установленном законом порядке.

8. Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося отдельно стоящим зданием, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется в соответствии с настоящей статьей Правил.

Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося частью здания, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое администрацией города Благовещенска в порядке, установленном жилищным законодательством. При этом, виды разрешенного использования таких помещений должны соответствовать градостроительным регламентам, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Читайте так же: Порядок взыскания долга судебными приставами по решению суда

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Изменить разрешенное использование земли

Определение и фиксация установленной категории земли является важной составляющей в любой документации, в актах органов власти и других возможных вариантах письменного оформления совершения сделок, договоров, объектом которых будет земельный участок.

В частности понятие категории земли связанно с определением возможности пользоваться ей различными способами.

Довольно близкими по способу использования являются земли сельскохозяйственного значения и земли населенных пунктов, так как и в одном, и в другом случае допускается ведение хозяйства владельцами участка. Однако если землю используют для осуществления индивидуального жилищного строительства, то здесь уже присутствуют серьезные отличия. Если на землях населенных пунктов строительство разрешено, то для земель сельскохозяйственного назначения использования нет.

С этим обстоятельством связанна и разница в цене между указанными видами земли, как показывает практика, рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения в несколько раз меньше. Законодательство предусматривает возможность изменить разрешенное использование земли путем перевода земель из одной категории в другую, и, конечно же, обладатели более дешевых земель стремятся его осуществить. К тому же назревает дефицит земель населенных пунктов, следовательно, их цена по прогнозам будет повышаться.

Перевод с целью изменить разрешенное использование земли дело не минутное и, следовательно, довольно затратное по времени и по силам. Существуют и иные способы заниматься возведением своего дома на землях сельскохозяйственного назначения. Этот способ абсолютно законен, осуществляется гораздо быстрее и не требует смены категории земли.

Помимо личного подсобного хозяйства эта категория земли допускает возможность ведения крестьянско — фермерского хозяйства, садоводства и дачного строительства. Именно дачное строительство позволит обзавестись жильем с официальной регистрацией без необходимости изменять разрешенное использование земли.

Выбрать вид использования земли, разрешенной для данной категории, можно, также осуществив перевод либо путем выбора варианта из перечня, предложенного законодателем, либо без перевода.

Конечно же, даже второй вариант предусматривает необходимость осуществить некоторые действия с целью изменить разрешенное использование земли, в частности необходимо подать заявление для получения разрешения об изменении вида использования земли. Заявление должно быть направленно в муниципальный орган. Изменение осуществляется не иначе, как с учетом схем территориальной организации муниципальных районов, генеральным планом муниципального образования и, конечно же, с соблюдением требований градостроительного законодательства и технических регламентов. Затем наступает очередь проведения слушаний. В слушаниях принимают участие граждане, обладающие смежными участками, а также проживающие в границах установленной территории. Указанные граждане имеют право высказываться относительно своих предложений и замечаний, касающихся смены использования участка. На основании полученных в результате слушаний данных, а именно рекомендаций комиссии, организовавшей их проведение, решение об изменении вида использования участка либо отказа будет принимать глава местной администрации.

Наша компания обладает разносторонним опытом в вопросах изменения разрешенного использования земли и готова предоставить Вам услуги по юридическому сопровождению этого непростого процесса.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка в городе Москве и Московской области собственниками земельных участков

Особенности изменения видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах города Москвы и в границах Московской области и находящихся в собственности физических лиц или юридических лиц, установлены статьей 22 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» N 43-ФЗ от 5 апреля 2013 года.

Указанной статьей установлено, что решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта недвижимости, принимается на основании заявления этого лица, при условии внесения им платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Указанный закон вступил в силу 19 апреля 2013 года. До вступления в силу указанного закона законодательство не предусматривало взимания платы за изменение вида разрешенного использования.

Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется соответствующим субъектом Российской Федерации с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной на дату подачи указанного заявления, и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

Указанная статья закона предусматривает также исключения, при которых плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах города Москвы, в границах Московской области не взимается, такими случаями являются:

• случаи, при которых вид разрешенного использования земельного участка изменяется на вид разрешенного использования, указанный в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу Федерального закона N 43-ФЗ от 5 апреля 2013 года (то есть до 19 апреля 2013 года);
• случаи, предусмотренные законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

ООО «Дикес Консалтинг» поможет получить ГПЗУ, внести изменения в ГКН, оформить кадастровый паспорт и изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Другие статьи по теме:

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка собственником земельного участка в Москве

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка арендатором земельного участка в Москве

Арендаторы и Собственники земельных участков в Москве смогут оформить рассрочку внесения платы за изменение вида разрешенного использования

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка арендатором земельного участка в Москве

Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП утвержден Административный регламент внесения изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости на земельном участке.

В качестве заявителей могут выступать арендаторы земельных участков, находящихся в собственности города Москвы или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которые намерены изменить цель предоставления земельного участка и (или) вид разрешенного использования земельного участка для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов.

[2]

Прием запросов и выдача документов так же, как и в случае с собственниками земельных участков, осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы или Государственным казенным учреждением города Москвы «Московский центр недвижимости».

Читайте так же: Когда больничный оплачивается 100 процентов

В комплекте документов заявитель, в том числе, предоставляет кадастровый паспорт земельного участка и утвержденный градостроительный план земельного участка, содержащий вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.

Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 31 рабочий день.

Вопрос об изменении цели предоставления и (или) вида разрешенного использования земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объекта недвижимости (за исключением случаев, когда изменение цели предоставления земельных участков осуществляется после оформления в установленном порядке градостроительных планов таких земельных участков, решения, об одобрении которых приняты ранее Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы) решается Градостроительно-земельной комиссией города Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» установлено, что в случае принятия решения об изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, арендатору земельного участка устанавливается срок действия договора аренды такого земельного участка равный шести годам, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Размер платы за изменение вида разрешенного использования

За исключением некоторых случаев, предусмотренных Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, арендаторам земельных участков, для которых изменен вид разрешенного использования (предусматривает проектирование, строительство, реконструкцию объекта недвижимости) устанавливается повышенный размер арендной платы за первый год аренды (более подробно см. статью 3.2. Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»).

Рассрочка оплаты платы за изменение вида разрешенного использования

Арендная плата за первый год срока аренды земельного участка уплачивается арендатором единовременно в течение 30 календарных дней со дня принятия решения об изменении цели предоставления земельного участка.

Вопрос о предоставлении рассрочки по уплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка согласно порядку предоставления рассрочек, установленному Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» решается Градостроительно-земельной комиссией города Москвы.

О том, в каком порядке можно получить рассрочку по оплате арендной платы за первый год срока аренды мы рассказывали ранее.

ООО «Дикес Консалтинг» поможет получить ГПЗУ, внести изменения в ГКН, оформить кадастровый паспорт и изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Другие статьи по теме:

Особенности изменения вида разрешенного использования в городе Москве и Московской области собственниками земельных участков

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка собственником земельного участка в Москве

Арендаторы и Собственники земельных участков в Москве смогут оформить рассрочку внесения платы за изменение вида разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования земельных участков

Ключевым параметром любого земельного участка является его разрешенное использование. Именно от этого (помимо локации) сильнее всего зависит рыночная ценность участка. Как это ни странно, но в стране, имеющей самую большую территорию в мире, испытывался (и даже сейчас испытывается) дефицит земель под строительство (особенно под жилищное).

Наверное, поэтому одним из классических видов бизнеса по-русски, начиная с 1990-х являлся перевод купленной земли в статус, позволяющий строительство, и последующая продажа с приличной маржой. Дефицит земли под застройку был вызван тем, что исторически решение об изменении вида разрешенного использования всегда принималось органами власти, которые не торопились вводить в гражданский оборот земли под застройку.

Причем в принятии этого решения органы власти были достаточно свободны. Мнение граждан в виде результатов публичных слушаний ничему не препятствовало. Содержание градостроительной документации на практике также не всегда служило ориентиром и не ограничивало возможности органов власти. Структурирование девелоперских проектов чаще всего осуществлялось с оглядкой на позицию органов власти, нежели с опором на градостроительную документацию.

Принципиальное изменение ситуации должно было произойти при введении новых правил установления видов разрешенного использования, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ).

Изменение вида разрешенного использования согласно Градостроительному кодексу РФ

По задумке авторов ГСК РФ органы власти устанавливают долгосрочные правила игры в отношении земельных участков, а владельцы этих участков в рамках этих правил в дальнейшем уже самостоятельно выбирают вид разрешенного использования из ограниченного перечня.

Такие правила должны содержаться в правилах землепользования и застройки, принимаемых каждым муниципальным образованием.

Правила землепользования и застройки делят всю территорию муниципального образования на территориальные зоны с различным назначением (например, зона малоэтажного жилищного строительства, промышленная зона, парковая зона и т.п.). В отношении каждой территориальной зоны правила землепользования и застройки устанавливают градостроительные регламенты – т.е. правила застройки на конкретной территории. В том числе правила землепользования и застройки определяют предельные параметры разрешенного строительства:

• минимальные отступы от границ участка для размещения здания;
• предельное количество этажей или предельная высота здания; максимальный процент застройки участка.

Также в отношении отдельных территориальных зон в правилах землепользования и застройки определяются:

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования
Основные виды разрешенного использования определяют возможные для возведения на участке объекты капитального строительства, которые имеют самостоятельное функциональное значение. Вспомогательные виды разрешенного использования определяют объекты, которые могут быть построены на участке только в качестве дополнения к основным (например, размещение парковки рядом с основным офисным зданием). Правообладатель земельного участка (кроме органов власти, публичных учреждений и унитарных предприятий) вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных и вспомогательных ВРИ без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Читайте так же: Признак 2 в справке 2-ндфл — что это

Такие виды не могут быть выбраны правообладателем только лишь по своему решению. Для их применения необходимо пройти особую процедуру согласования (ст. 39 ГСК РФ). Если коротко: по заявлению правообладателя проводятся публичные слушания по вопросу установления условно разрешенного вида разрешенного использования и с учетом результатов слушаний глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на такой вид использования или об отказе в этом.

Реальность выбора вида разрешенного использования

Указанные выше правила выглядят весьма прогрессивными и позволяют найти баланс публичных и частных интересов. Однако, в реальной жизни все выглядит несколько иначе.

Первоначально, при введении в действие в декабре 2004 ГСК РФ устанавливался 5-летний срок для принятия правил землепользования и застройки (т.е. до декабря 2009 года). Однако, в последующем сроки установления таких правил продлевались 5 (. ) раз. В настоящее время срок установления правил землепользования и застройки для муниципальных образований определен как 01.07.2017 г.

Такой подход не предоставляет правообладателям участков разумных возможностей смены вида разрешенного использования, замораживает строительную активность и гражданский оборот. Получается, что правила землепользования и застройки, реализованные в виде строгой фиксации фактической ситуации, не достигают целей, ради которых они должны разрабатываться согласно ГСК РФ.

Внесение же изменений в правила землепользования и застройки – достаточно непростая процедура, подразумевающая подготовку новой редакции этих правил по решению главы местной администрации, проведение публичных слушаний и утверждение новой редакции решением представительного органа муниципального образования.

Получается, что фиксация в правилах землепользования и застройки текущего статуса участка (без установления разумных вариантов его использования) делает изменение вида разрешенного использования под потребности бизнеса и граждан даже более сложным, чем в порядке, существовавшем до принятия правил землепользования и застройки.

В целом практика применения правил землепользования и застройки еще только складывается. Будем надеяться, что принятие к 01.07.2017 г. таких правил всеми муниципальными образованиями, а также изменение властями подхода к предназначению этого документа сделают институт выбора вида разрешенного использования правообладателями участков реально действующим. А до этого момента застройщики должны рассчитывать на свой опыт и грамотное правовое сопровождение девелоперских проектов.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:

• Условно разрешенные,
• Основные,
• Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

1. Получение справки о зонировании,
2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

• В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
• В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
• Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Читайте так же: Приказ об отмене командировки — примеры составления и образцы

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:

• Обоснованный отказ,
• Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

• Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
• Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

1. Лесного фонда,
2. Водного фонда,
3. Населенных пунктов,
4. Запаса,
5. Сельскохозяйственного значения,
6. Особо охраняемых объектов и территорий,
7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

1. Перевести участок из одной категорию в другую,
2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Изменение целевого назначения земельного участка

В ситуациях, когда владельца земли не устраивают варианты использования, прописанные в ЕГРН, у него есть опция изменения целевого назначения земельного участка. Главная цель — получить возможность возводить новые здания, проводить на участке новые работы. Однако помимо этого есть и другие причины для смены разрешенных вариантов использования недвижимости: повышение ценности (например, для продажи), узаконивание самовольных построек и т.д.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Использование земли с нарушением целевого назначения чревато штрафами до 400 тыс. р., сносом построек и даже отчуждением недвижимости. Чтобы не столкнуться с проблемами уже после покупки участка, возведения зданий или организации хозяйства, рекомендуем узнать территориальную зону и виды разрешенного использования (ВРИ) земли заранее. Сделать это можно, изучив выписку из ЕГРН, а также найдя надел на публичной кадастровой карте. Если вы сомневаетесь, какие ВРИ есть у земли и возможно ли при необходимости изменение назначения земельного участка, проконсультируйтесь с юристами.

Как поменять назначение земли?

Для изменения назначения земельного участка в Москве или Московской области нет единого алгоритма, поскольку у каждого надела свои виды разрешенного использования, категория, ограничения на застройку и другие характеристики. Составить план действий, собрать нужный пакет документов, подать его в контролирующие органы, проконтролировать рассмотрение вопроса смогут юристы. Именно обращение к специалистам — самый действенный способ, если вы хотите с первого раза и без затягивания сменить виды разрешенного использования земли.

Читайте так же: Договор аренды с пролонгацией без регистрации

В целом существует два способа изменить предназначение земли:

1. Установить новый основной, вспомогательный или условно разрешенный вид разрешенного использования.

2. Внести изменения в градостроительную документацию, чтобы поменять территориальную зону.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Изменение ВРИ

Вид разрешенного использования — ключевая характеристика любого земельного участка. ВРИ прописываются в виде кода, а по классификатору можно узнать, какие именно работы разрешено проводить. Например, если у надела указан ВРИ 2.2, это означает, что на нем возможно возведение жилого малоэтажного дома, выращивание сельхозпродукции и разведение животных, а также размещение вспомогательных построек, таких как гараж.

В документах на землю будет прописан основной ВРИ. Для каждой территориальной зоны установлен их перечень, доступный для владельцев недвижимости.

Важно: собственники могут сами выбирать один из основных ВРИ. Для смены достаточно обратиться с заявлением в МФЦ или органы Росреестра. Заявление также можно подать удаленно, через сайт мэра Москвы.

Изменение назначения земельного участка в Московской области или Москве путем смены основного вида разрешенного использования — самый простой для собственника вариант. Однако далеко не всегда для территориальной зоны допустим нужный основной ВРИ. В этом случае можно попытаться добиться установления условно разрешенного. Это допустимо только в случаях, когда нет серьезного противопоставления к основному. Например, вам не разрешат возвести многоэтажный жилой дом на землях, предназначенных для сельского хозяйства, однако будет возможность получить разрешение на открытие розничного магазина на землях, предназначенных для жилой застройки.

Чтобы получить условно разрешенный ВРИ для земельного участка, придется обратиться в администрацию. Жители Москвы также могут сделать это удаленно. Подается заявление и пакет документов (правоустанавливающие бумаги на землю и все постройки, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и другие). Местные власти создают проект решения и организуют публичные слушания, на которые приглашаются все заинтересованные стороны (контролирующие службы, соседи, чиновники и т.д.). По итогам слушаний составляется заключение, которое передается в администрацию. Именно глава администрации принимает окончательное решение о возможности смены ВРИ.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Процедура смены ВРИ возможна не во всех случаях. Например, изменение назначения земли сельскохозяйственного назначения для возведения на ней жилых построек или коммерческих зданий практически никогда не обходится без внесения изменений в правила землепользования и застройки. Правильно оценить перспективы дела и сразу обратиться в нужную инстанцию — задача юристов. В Smart Choice нам удается решить большинство вопросов клиентов с первой попытки.

Внесение изменений в градостроительную документацию

Смена территориальной зоны требует внесения корректив в правила землепользования и застройки, поэтому процедура занимает существенно больше времени, чем при изменении ВРИ. Доступна она не для каждого надела. Например, изменение назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения возможно, только если он непригоден для сельскохозяйственной деятельности, на земле планируется добыча полезных ископаемых, выделяются площади под строительство промышленного комплекса, расширяются границы города и в некоторых других случаях. Запросить смену территориальной зоны без веских нужд у владельца недвижимости не получится.

Именно поэтому повышенную важность приобретает заявление. В нем требуется указать весомые основания для смены зоны с подробными пояснениями. Именно от аргументации собственника будет зависеть, пропустит ли ходатайство комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. В качестве поясняющих документов можно привести доказательства, что после смены зоны земля будет эксплуатироваться в рамках законодательства, проектную документацию на будущие объекты, результаты экологической экспертизы, подтверждения от других инстанций с одобрением перевода.

В целом процедура смены территориальной зоны выглядит следующим образом:

• Сбор документов и подача их в комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
• Подготовка заявления для Москомархитектуры.
• Рассмотрение комиссией и контролирующими органами возможностей изменения градостроительной документации.
• Проведение публичных слушаний.
• Передача проекта правительству Москвы.
• Одобрение или отклонение внесения изменений в ПЗЗ.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Гарантией успеха работы наших юристов по вопросам смены назначения земли является заранее составленный перечень необходимых действий. Мы не беремся за дело, пока не проанализируем градостроительную документацию, выписку из Росреестра, планы будущих построек. Тщательный анализ позволяет подготавливать аргументированный, составленный в рамках действующего законодательства проект изменений. Мы контролируем сроки рассмотрения дела, вовремя собираем недостающие документы, поэтому на смену назначения нам требуется от одного месяца. Запишитесь на консультацию, чтобы оценить европейский подход к решению земельных вопросов.

[1]

Источники

1. 
   Чучаев, А. И. Нотариальная деятельность как объект уголовно-правовой охраны (de lege lata и de lege ferenda) / А.И. Чучаев, О.В. Филипова. — М.: Проспект, 2016. — 116 c.
2. 
   Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.
3. 
   Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
4. Колюшкина, Л.Ю. Теория государства и права / Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и К°, 2012. — 579 c.
5. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.

Изменение разрешенного использования земельного участкаОценка 5 проголосовавших: 1 Валерий Грибов

Я работаю юристом в оптово-розничной компании более 9 лет. Раньше работал в области юридических консультаций. За всю свою карьеру, разобрал много разнообразных и интересных вопросов в этой области.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37