Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Важная информация и советы на тему: "Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры". В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Читайте так же:  Акт приемки-передачи оборудования образец бланк

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Как получить налоговый вычет при продаже имущества

1. В каких случаях можно оформить налоговый вычет?

  • если вы продали имущество (например, квартиру или машину), продали долю в уставном капитале организации, уступили права по договору участия в долевом строительстве;
  • если у вас изъяли имущество для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости.

Исключение составляет имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также доходы от ценных бумаг.

Если вы продаете имущество, находящееся в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находится в общей совместной собственности).

2. Как действует налоговый вычет при продаже имущества?

Если вы продаете имущество, например квартиру, которая находилась у вас в собственности менее трех или пяти лет (для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года), или машину, которая находилась у вас в собственности менее трех лет, вы обязаны уплатить подоходный налог в 13% от суммы сделки. Однако при применении вычета сумма, с который вы будете платить налог, уменьшается. В случае с квартирой — на 1 млн рублей, с автомобилем и другим имуществом — на 250 000 рублей.

Еще один вариант получения вычета, который позволит вообще не уплачивать налог на доход от продажи имущества, — предоставление документов, подтверждающих, что ваша выгода (разница между суммой, потраченной на приобретение имущества, и суммой, которую вы получили при его продаже) составила меньше 1 млн рублей (для квартиры) или 250 000 рублей (для другого имущества).

Если ваше имущество изъяли для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости, вы имеете право на налоговый вычет в размере выкупной стоимости вашего имущества, полученной вами в денежной или натуральной форме. Таким образом, вам не придется уплачивать налог на полученный при изъятии имущества доход.

При продаже квартиры, которую вы получили в собственность взамен освобожденной в связи с программой реновации, вы также можете воспользоваться налоговым вычетом. При этом доход, полученный от продажи, можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением той квартиры, которую вы освободили.

3. Какие нужны документы?

  • декларация 3-НДФЛ, заполненная (пример заполнения) по окончании налогового периода (календарного года), в котором вы продали имущество;
  • копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и так далее;
  • копии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением доходов от продажи имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное), — если вы заявляете вычет в сумме таких расходов;
  • соглашение о выкупе и документы, подтверждающие получение компенсации (например, банковскую выписку), — если ваше имущество было изъято для государственных или муниципальных нужд.

4. Как получить вычет?

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подать в инспекцию по месту жительства вместе с документами, подтверждающими право на налоговый вычет. Сделать это можно:

  • на личном приеме;
  • онлайн, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Подается налоговая декларация не позднее 30 апреля. Начисленный налог нужно будет уплатить до 15 июля.

Подробнее о том, как уплатить НДФЛ, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Читайте так же:  Штрафы гибдд за перевозку опасных грузов

Собственники интересуются — как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Многие граждане, владеющие какой-либо недвижимостью, в течение жизни могут продавать ее, при этом они обязаны платить налоги с полученных доходов и также имеют право оформлять и получать налоговые вычеты.

Многих интересуют вопросы, касающиеся этой процедуры – какие законы регулируют это, какие особенности и нюансы получения налогового вычета с продажи квартиры, какую сумму можно вернуть и могут ли отказать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Какие законы регулируют выплату налоговых вычетов при продаже квартиры?

Основным нормативным документом, регулирующим правила покупки-продажи недвижимости, уплаты соответствующих налогов и получения налоговых вычетов, является Налоговый Кодекс РФ, в частности ст. 220.

Также ФЗ №382 «О внесении изменений в ч.1 и 2 НК РФ» 2014 года, вступивший в силу с начала 2016 года, с помощью которого внесены некоторые поправки в НК, устанавливающие новые правила налогообложения от продажи недвижимого имущества.

Условия для получения

Право на получение имущественного вычета установлены действующим законодательством, при этом продавец и его недвижимость должны соответствовать следующим условиям:

    Срок владения имуществом, после которого не потребуется уплачивать налог на доход, установлен 3 года для тех, кто:

[1]

  • приобрел или зарегистрировал недвижимость до 1.01.2016 года;
  • приватизировал жилое имущество;
  • унаследовал или получил по дарственной от члена семьи или близкого родственника;
  • приобрел имущество на условиях договора ренты.

В остальных случаях этот срок владения имуществом должен составлять 5 лет. При этом срок отсчитывается не со дня покупки, а с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, за некоторыми исключениями: при наследовании – с дня смерти, недвижимость в кооперативе – с даты внесения последнего пая.

  • Продажная стоимость, подлежащая уплате налогов с недвижимости с меньшим сроком владения, может быть уменьшена с помощью льготного имущественного вычета (не более 1000000 рублей), предоставляемого в полном размере единожды в 12 месяцев.
  • Уплачивать налог придется с максимальной продажной суммы, которой может быть или договорная сумма или 70% от кадастровой стоимости, что не позволит проводить махинации с занижением стоимости жилья.
  • Подробнее об условиях и способах возврата вычета при покупке квартиры мы рассказывали тут.

    Если жилье во владении меньше 3 или 5 лет

    Гражданин может оформлять налоговый вычет с продажи квартиры, даже если она в собственности меньше установленных законом сроков – 3 или 5 лет. При этом ему необходимо будет уплатить соответствующий налог с полученного дохода от продажи. Размер этого налога можно уменьшить двумя способами.

    1. В одном случае продавец будет использовать льготный имущественный вычет, который, согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, составляет 1000000 рублей и фактически он снижает сумму, подлежащую к уплате налогов. При этом такая льготная сумма может быть применена в полном объеме как к одному объекту недвижимости, так и сразу к нескольким.
    2. В другом случае имущественный вычет может быть представлен в качестве величины расходов, например, на первоначальную стоимость жилья, на средства затраченные на ремонт. При этом все эти расходы должны иметь документальное подтверждение.

    Больше 3 или 5 лет

    Если гражданин владеет недвижимостью больше установленного законом срока (3 или 5 лет), то он фактически при продаже квартиры получает налоговый вычет в размере стоимости жилья. В этом случае ему не нужно будет уплачивать налог с дохода от продажи от квартиры и, соответственно, подавать декларацию в налоговую инстанцию.

    Если продано родственнику

    Действующим законодательством утверждено, что получение имущественного вычета при продаже жилой недвижимости взаимосвязанному лицу не предусмотрено. Т.е. если квартира продается супругу, родителю, собственному ребенку, сестре/брату, которые являются, согласно ст. 105.1, взаимосвязанными, то продавец не может воспользоваться налоговым вычетом.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    При продаже недвижимости другим родственникам, не относящимся к категории взаимосвязанных лиц, продавцу не запрещено использование имущественной возврата.

    Реализована часть или вся жилплощадь, находящаяся в долевой собственности

    Если продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, то получаемый налоговый вычет разделяется пропорционально доли каждого владельца. Если недвижимость продается не единым объектом, а каждый владелец продает лично свою долю, то каждый продавец получает свой имущественный вычет.

    Доля была в собственности меньше трехгодичного периода

    В таком случае если осуществляется продажа доли, находящейся в собственности менее 3 лет, продавец имеет такие же условия для получения имущественного вычета, как и при продаже целой недвижимости. Этот налоговый вычет может быть или фиксированным законом (1000000 рублей) или представлять сумму расходов.

    Если продавец пенсионер

    После вступления в силу такого законодательного акта, как ФЗ №330 2011 года, гражданам, вышедшим на пенсию, стало возможно использование налоговых вычетов при продаже жилой недвижимости, при этом для них действуют все те же условия, что и для остальных категорий граждан (сможет ли пенсионер претендовать на получение вычета при покупке квартиры, узнаете тут).

    Какой может быть сумма?

    Действующим законодательством установлено, что при продаже квартиры, срок владения которой меньше установленного, гражданам необходимо заплатить налог с дохода, при этом этот налог насчитывается с максимальной стоимости, которая может быть указана или в договоре купли-продажи или при предполагаемом занижении определяется как 70% от кадастровой стоимости на 01.01.2016 год.

    При этом снизить этот налог продавец может с помощью имущественного вычета. Он может составлять или:

    • предусмотренный законодательством максимальный вычет в размере 1000000 рублей;
    • расходы на недвижимость – стоимость ее покупки, ремонтные работы, кредитные расходы, при этом они обязательно должны иметь документальное подтверждение.

    Т.е. если квартира продается за сумму до 1000000 или не имеется документов подтверждающих расходы, то целесообразно использовать льготный вычет. Если недвижимость за сумму больше льготного вычета, то стоит позаботиться о документах, подтверждающих расходы, чтобы максимально снизить налогооблагаемый доход и тем самым увеличить сумму имущественного вычета.

    Как рассчитать: примеры

    • Пример 1.Недвижимость была продана в 2017 году за 8,6 млн. рублей, а покупалась 2015 году за 8,2 млн. рублей, при этом у него сохранились все подтверждающие документы. Поскольку срок владения меньше установленного срока 3 года (т.к. куплена до 1.01.2016 г.), то продавец может воспользоваться или льготным вычетом (8,6 – 1)*13% = 988 тыс. рублей или воспользоваться учетом расходов (выгоднее) (8,6 – 8,2)*13% = 52 тыс. рублей.
    • Пример 2.Гражданин получил по наследству недвижимость в 2015 году, кадастровая стоимость которой 2,4 млн. рублей, затем в 2016 году он продает ее за 2,3 млн. рублей. Срок владения меньше установленного (3 года, т.к. по наследству). Сравниваем договорную и кадастровую стоимость (2,4*70% = 1,68 млн.рублей), соответственно налоговый вычет следует рассчитывать с договорной (2,3 – 1)*13% = 169 тыс. рублей.

    Какие еще есть законные способы сократить налогооблагаемый доход?

    Помимо двух официальных способов уменьшения налогооблагаемого дохода с продажи недвижимости, существует еще один законный способ уменьшить доход. К нему относится покупка нового жилого объекта в тот же год, когда была осуществлена процедура продажи.
    Читайте так же:  Что такое и зачем нужен аудит информационной безопасности на предприятии

    В таком случае гражданин будет подавать сразу две декларации: одна, связанная с продажей, а другая – для получения вычета, связанного с затратами на покупку нового жилья, который максимально может быть 2000000 рублей. В этом случае он может обнулить налоговый долг перед государством. При этом такой схемой целесообразно пользоваться, если до этого налоговый вычет на покупку имущества не применялся ранее.

    Как получить возврат?

    Гражданин, который продал квартиру и желает оформить налоговый вычет, должен до 30 апреля следующего года после продажи обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства и предоставить такой пакет документов:

    • декларация 3-НДФЛ;
    • договор купли-продажи;
    • документ, удостоверяющий личность – гражданский паспорт;
    • свидетельство ИНН;
    • документ, подтверждающий факт получения денежных средств (расписка, выписка из банка и другие).

    При этом подавать документы в налоговую необходимо в любом случае, иначе гражданину, который будет являться уклонителем, предстоит нести уголовную ответственность, согласно ст. 198 УК РФ. После камеральной проверки ФНС подтверждает право на вычет, либо присылает уведомление о невозможности оформления вычета при ошибках в декларации.

    Сколько раз можно вернуть?

    Действующим законодательством количество обращений в налоговую для получения вычета с продажи недвижимости не ограничено. Единственным ограничением является льготный имущественный вычет, предоставляемый государством (если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет), который составляет 1 млн. рублей.

    Т.е. возможно продавать несколько объектов недвижимости, при этом вычесть льготную сумму или с одной продажи или сразу со всех, а на остальную прибыль уплатить налог на прибыль.

    Когда могут отказать и что делать?

    Граждане могут при подаче налоговой декларации получить отказ в случаях если:

    • Неверно оформлены документы. Необходимо исправить выявленные замечания.
    • Истек срок давности, который составляет три года. Т.е. декларацию можно подавать за предшествующие отчетному периоду календарные годы.
    • Сотрудниками налоговой отмечены нарушения законов (занижение стоимости, сделка между родственниками). Обращение в суд для доказательства правдивости предоставленных данных.

    Процедура продажи жилой недвижимости также подлежит налогообложению и соответственно возможностью получить налоговый вычет. При этом после вступивших в силу изменений в законодательстве, эта процедура обрела некоторые особенности, например, увеличился для некоторых категорий граждан и их недвижимости срок владения, а также была предотвращена такая «лазейка», как занижение стоимости с помощью учета 70% от кадастровой стоимости жилья.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

    Актуальное законодательство говорит о нескольких налоговых вычетах. Они могут предоставляться на лечение, для игроков на бирже, а также быть имущественными. Последние доступны тем, кто продал или приобрел жилплощадь. В статье расскажем, кто вправе получить налоговый вычет при продаже квартиры, условия, на которых он предоставляется, каковы величины возмещаемых сумм.

    Определение вычета

    Всем хорошо известно, что с любой прибыли человек обязан перечислить сбор в казну государства. Продажа квартиры также приносит доход, поэтому в отношении суммы денег, полученной по итогам подобной сделки, действует стандартная ставка в размере 13%, согласно ст.224 НК РФ.

    Однако в целях поощрения развития рынка недвижимости государство предусматривает такую меру, как имущественный вычет. Он призван уменьшить налоговую базу (НБ), чтобы снизить сумму, с которой будет исчисляться 13-процентный сбор в казну. В целом, данный вычет является в каком-то смысле льготой, побуждающей граждан продавать жилплощадь и решать «квартирный» вопрос более активно.

    Нужно понимать, что ситуации с продавцом жилья и его покупателем отличаются:

    • продавец получает деньги, уплачивает с них подоходный сбор, а также одновременно с этим имеет право на снижение НБ путем предоставления вычета;
    • покупатель же получает возможность просто использовать налоговый вычет, то есть ему дается льгота в виде возвращения 13%. Разумеется, она доступна не всем, а лишь тем, кто официально трудоустроен и получает «белую» зарплату.

    Условия предоставления вычета

    Рассмотрим, на каких условиях человек получает имущественный налоговый вычет, и начнем с суммы, которая считается основой для уплаты налога на прибыль. Иначе она называется налогооблагаемой базой (НБ).

    База для расчета налога

    До 2016 года НБ исчислялась на основании суммы, указанной в письменном соглашении о купле-продаже жилплощади. Однако уже на протяжении двух лет база может определяться исходя из той стоимости, которая будет больше:

    • цена, зафиксированная в договоре купли-продажи;
    • кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (установлено п.5 статьи 217.1 НК РФ).

    Данное правило применимо лишь к продаже тех квартир, собственником которых человек стал уже после января 2016 года. Иными словами, закон обратной силы иметь не будет.

    В указанной выше правовой норме отмечается еще две важных оговорки:

    • когда кадастровая цена по каким-то причинам не зафиксирована в реестре на начало года продажи квартиры, НБ исчисляется по ранее действовавшим правилам, то есть основывается на сумме, указанной в договоре между сторонами;
    • коэффициент 0,7 является стандартным, однако он может быть снижен по решению властей субъектов РФ. То есть его величина иногда достигает нуля для всех или отдельных категорий плательщиков налога.

    Многих интересует, каким образом уточнить кадастровую цену квартиры. Это делается при помощи Интернет-сервиса на официальном портале Росреестра. Туда необходимо ввести кадастровый номер жилого помещения или же адрес его расположения. После этого на дисплее появится текущая величина кадастровой стоимости. Нужно понимать, что данная информация не считается секретной и доступна каждому по запросу.

    Когда речь идет о продаже квартиры, если право собственности еще не приобретено (например, если помещение находится в новостройке), тогда НБ будет считаться цена, отмеченная в договоре уступки прав требования.

    Срок владения

    Одним из важных моментов при исчислении имущественного вычета является период владения жилплощадью. Если «квадратные метры» находятся у гражданина более трех лет, то последний вправе не платить НДФЛ вообще. Этому есть и официальное название: приобретение вычета в размере полной стоимость жилплощади.

    Здесь также стоит обратить внимание на нововведения, появившиеся два года назад. Их суть заключается в том, что владение квартирой на протяжении трех лет освобождает от НДФЛ только тех, кто получил жилье в порядке дарения (от близкого родственника), наследства, а также пожизненной ренты. Разумеется, квартира должна быть приватизированной.

    По отношению же к другим жилым помещениям, применяется нововведение: они должны быть не менее 5 лет в собственности, если человек не хочет перечислять подоходный налог при продаже. Так сказано в пункте 4 уже упомянутой 217.1 статьи НК РФ.

    Помните! Закон обратной силы не имеет, поэтому новые сроки применяются лишь к тем, кто стал собственником квартиры после 2016 года.

    Читайте так же:  Письмо о прекращении деятельности организации образец

    Считается, что указанная поправка в Кодекс была сделана, чтобы уменьшить количество спекуляций при продаже жилья. Кстати, нужно сказать, что местные власти субъектов РФ наделены специальным полномочием по уменьшению минимальных предельных сроков владения недвижимостью.

    Рассмотрим пример. Гражданин Иванов решил распорядиться судьбой квартиры, полученной по наследству в 2010 году, и продал ее в 2015 за 6 миллионов. Срок владения в данной ситуации составляет 5 лет, что, очевидно, больше минимального предельного периода, действовавшего до 2016 года. В таком случае имущественный вычет будет равен стоимости квартиры, то есть шести миллионам рублей. Сумма налога, естественно, в результате окажется нулевой.

    Когда у гражданина жилье менее 3 лет в собственности (или пяти, согласно внесенным поправкам), то можно посчитать НБ, исходя из размера которой исчислится налог. Однако человек все равно вправе ее уменьшить. Ситуации бывают разными, поэтому можно выбрать один из двух видов возмещения:

    • 1 миллион — в этом случае от стоимости, по которой было продано жилье, отнимается 1 000 000, а налог начисляется лишь на остаток;
    • вычет, основанный на тратах на приобретение этой квартиры (необходимы доказательства стоимости). То есть налог будет высчитываться исходя из размера чистой прибыли.

    Многих интересует, сколько раз можно воспользоваться вычетом. Если квартиру продают, то налоговое возмещение предоставляется неограниченное количество раз. Однако для вычета в 1 миллион имеется ограничение: его разрешают применять только единожды в 12 месяцев.

    Приведем пример, иллюстрирующий расчет.
    Гражданин Иванов в 2017 году продал за 5 миллионов жилплощадь, приобретенную в 2015. Срок владения, таким образом, составляет 2 года, поэтому ему придется уплатить НДФЛ в бюджет. Он решает применить вычет в размере 1 миллиона рублей, поэтому сам налог будет рассчитываться следующим образом:
    От пяти миллионов отнимаем один, а затем умножаем на 13 процентов. В результате получается 520 тыс. рублей
    Именно такую весомую сумму Иванов заплатит, если он не может подтвердить расходы на приобретение указанного жилья.

    Кстати, ранее имелась небольшая лазейка. Люди указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры, равную одному миллиону, чтобы не платить налог (он оказывается нулевым). Однако сейчас так сделать не получится, поскольку база исчисляется исходя из кадастровой цены.

    Теперь рассмотрим пример применения вычета, исходя из понесенных расходов на ее приобретение.
    Петров приобрел в 2015 жилую площадь за 4 миллиона. В 2017 году он продал ее уже за 5 500 000. Срок владения равен 2 годам, поэтому возникает обязанность внесения НДФЛ. У Петрова есть прошлый договор, доказывающий сумму расходов на покупку квартиры. Посчитаем налог:
    (5 500 000 – 4 000 000) * 13% = 195 тыс. рублей

    Рассчитаем сумму, основанную на кадастровой оценке.
    Иванов в 2017 году продал за 2 миллиона рублей жилье, купленное в 2016. Однако его кадастровая цена равняется 3 миллиона 400 тысяч. Налоговая база определяется с применением понижающего коэффициента – 0,7. Итак, сначала рассчитаем налоговую базу:
    3 400 000 * 0,7 = 2 380 000
    НДФЛ в такой ситуации, если Иванов не захочет воспользоваться вычетами, будет равен:
    2 380 000 * 13% = 309 400 рублей.

    Общее владение

    В приведенных выше примерах говорится о единоличном собственнике жилья. Когда квартиру продает несколько человек, тогда налоговые вычеты делятся между ними согласно виду собственности. Если она совместная, то по договоренности; если же долевая, тогда пропорционально величине части каждого из владельцев.

    Также за квартиру в долевой собственности хозяева вправе получить налоговый вычет, равный одному миллиону, не пропорционально, а по 1 000 000 – каждому. Однако для этого им нужно будет провести сделку по квартире отдельными договорами, то есть оформить соглашение о продаже долей.

    [2]

    Все указанные правила для вычетов относятся не только к продаже вторичных квартир, но и новостроек. Например, когда строящаяся жилплощадь продается по такому виду соглашения, как договор уступки прав требования.

    Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
    Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

    Алгоритм действий для получения вычета

    Чтобы воспользоваться правом на возмещение, следует действовать поэтапно.

    1. Сначала надо заполнить декларацию 3-НДФЛ и отнести ее в налоговую по месту постоянной регистрации. Важно отнестись внимательно ко всем пунктам этого документа, поскольку в нем слишком много пустых граф для осуществления подсчетов и внесения данных. Иногда рекомендуется даже обратиться к налоговым специалистам, чтобы ничего не перепутать и не указать ложные сведения.

    Декларация должна быть предоставлена в инспекцию с 1 января по 30 апреля года, идущего за годом подписания сделки (и поступления прибыли). Сам же налог вносится в бюджет после этого. На это дается время до 15 июля.

    Уточним также, что заполнение декларации обязательно всегда, даже когда сумма возмещения равна полной стоимости жилья.

    1. Затем человек должен подготовить копии всех значимых документов, подтверждающих продажу квартиры. Однако в инспекции придется также предъявить и оригиналы.
    2. Если вычет будет основываться на сумме расходов на приобретение жилья, дополнительно требуется подготовить документы, подтверждающие их. Речь идет о чеках, квитанциях, банковских выписках и пр.
    3. Принести в инспекцию по месту жительства заполненную декларацию, а также копии всех важных документов.

    Подведем итоги

    Как покупатель, так и продавец жилья вправе получить имущественный вычет. Однако рассчитывается он по-разному. Собственник может либо вычесть миллион из полученной прибыли, а затем уже заплатить 13% с полученного результата, либо же он (если сохранил финансовые документы о приобретении данного жилья) исчисляет налог с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью.

    Также нужно понимать, что указанный вычет дается неограниченное количество раз. Кроме того, государство предоставляет возможность избежать уплаты НДФЛ за продажу жилья. Это происходит, если срок владения недвижимостью не меньше 5 лет (ранее, до 2016 – три года).

    Очень важно правильно заполнить декларацию, поэтому если человек не уверен в каких-то данных, лучше обратиться к специалисту за помощью! Сделать это можно прямо у нас на сайте, заполнив форму.

    Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

    1. В каких случаях можно получить налоговый вычет при приобретении недвижимости?

    • если вы приобрели жилье;
    • если вы приобрели земельный участок, расположенный под приобретенным жилым домом или для строительства на нем жилого дома;
    • если вы построили дом;
    • если вы погасили проценты по ипотечным кредитам либо по займам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.

    В имущественный вычет при приобретении недвижимости можно также заявить расходы на достройку и отделку, однако сделать это можно только в том случае, если в документах о приобретении недвижимости будет указано, что она продается без отделки.

    2. Как действует налоговый вычет при покупке недвижимости?

    Оформив налоговый вычет при приобретении недвижимости, вы можете вернуть себе часть ранее уплаченного НДФЛ. Оформить вычет можно только после вступления в права собственности (подписания договора передачи) и только за налоговые периоды (календарные годы), последовавшие после покупки жилья. То есть вам вернется часть подоходного налога, который вы заплатили за годы после покупки. Воспользоваться вычетом за периоды, предшествовавшие покупке недвижимости, нельзя. Исключение оставляют пенсионеры, которые могут перенести вычет на периоды, в которые они получали доход, облагаемый НДФЛ, но не более чем на три года.

    Читайте так же:  Форма уведомления о сокращении работника

    Максимальная сумма имущественного вычета при покупке недвижимости — 2 млн рублей (вам вернется 13% от этой суммы). То есть если вы, к примеру, купили квартиру стоимостью 3 млн рублей, к вычету можно заявить только 2 млн рублей. Если недвижимость, которую вы приобрели, стоила дешевле 2 млн рублей, остаток вычета можно перенести на другую покупку .

    В случае с процентами по кредитам (займам) максимальная сумма, к которой можно применить налоговый вычет, — 3 млн рублей.

    Вы можете одновременно оформить оба этих вычета. При этом сумма, подлежащая возврату при предоставлении вычета, не может быть больше уплаченных вами за год налогов. Однако вы можете добрать вычет за несколько лет, подавая декларации и заявления на вычет за те периоды, в которые вы уплачивали подоходный налог.

    Срока давности для получения имущественного вычета не существует. Но заявить его можно только за три последних года (то есть вам вернется часть налогов, уплаченных за три последних года). К примеру, в 2019 году вы можете подать заявление на вычет за 2018, 2017 и 2016 годы (если недвижимость была приобретена до 2016 года).

    3. Что может быть включено в расходы на приобретение недвижимости для получения вычета?

    В фактические расходы на новое строительство или приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, которые можно заявить к имущественному налоговому вычету, могут включаться:

    • расходы на разработку проектной и сметной документации;
    • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
    • расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе, если его строительство не окончено;
    • расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, если строительство не окончено) и отделке;
    • расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

    В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

    • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
    • расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

    Расходы на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в нем или отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в ней примут к вычету только в том случае, если договор предусматривает приобретение жилого дома, строительство которого не окончено, квартиры, комнаты или доли (долей) в них без отделки.

    4. Какие нужны документы для получения вычета?

    Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры (дома, земли и так далее) через налоговую инспекцию вам понадобятся:

    Если вы выплачивали кредит:

    • копия целевого кредитного договора или договора займа, договора ипотеки, заключенных с кредитными или иными организациями, графика погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заемными средствами;
    • копии документов, свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или выгорании информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит, об уплаченных процентах за пользование кредитом).

    5. Как оформить налоговый вычет у работодателя?

    Оформить налоговый вычет у работодателя можно, не дожидаясь конца налогового периода (календарного года). Но для этого все равно придется подавать документы в налоговую, чтобы подтвердить свое право на получение вычета.

    Вместе с документами, подтверждающими ваше право на вычет, в налоговую инспекцию по месту жительства необходимо представить заявление о подтверждении права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета.

    Подать документы можно:

    • на личном приеме;
    • онлайн, при помощи сервиса «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

    В течение 30 дней налоговая служба должна подтвердить ваше право на получение вычета. Затем вы должны будете представить работодателю:

    • уведомление о подтверждении права на вычет;
    • составленное в произвольной форме заявление о предоставлении налогового вычета.

    Работодатель должен предоставить вам вычет начиная с месяца, в котором вы к нему обратитесь. Если он удержит НДФЛ без учета налогового вычета, он должен будет вернуть вам сумму излишне удержанного налога. Для этого вам нужно будет подать в бухгалтерию заявление о возврате излишне удержанного НДФЛ, указав в нем банковский счет для перечисления переплаты. Работодатель должен перечислить вам излишне удержанную сумму в течение трех месяцев со дня получения вашего заявления.

    6. Как оформить вычет через налоговую?

    Вам нужно будет:

    • заполнить декларацию 3-НДФЛ (пример заполнения) за тот период, за который вы хотите оформить вычет;
    • составить заявление (образец) о возврате излишне уплаченной суммы налога.

    Заполненную декларацию, необходимые для получения вычета документы, а также заявление о возврате излишне уплаченного НДФЛ нужно подать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать:

    • на личном приеме;
    • онлайн, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В течение трех месяцев со дня представления вами декларации и подтверждающих документов ФНС проведет камеральную проверку и направит вам сообщение о принятом решении. Если будет принято положительное решение, сумму излишне уплаченного налога вам должны вернуть по окончании камеральной проверки (если заявление о предоставлении вычета вы подавали вместе с декларацией) или в течение 30 дней после подачи заявления.

    Источники


    1. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.

    2. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.

    3. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
    4. Конституционное право зарубежных стран; АСТ, Сова — Москва, 2010. — 160 c.
    5. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.
    Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here