Важная информация и советы на тему: «Если квартира в ипотеке можно ли делать перепланировку». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.
Перепланировка в ипотечной квартире: можно ли её согласовать с банком и как узаконить?
Иногда приходится брать в ипотеку не ту квартиру, которая подошла по всем показателям, а самую оптимальную по цене.
Есть ли законная возможность несколько перепланировать расположение комнат и подсобных помещений, если недвижимость в ипотеке?
Проще говоря, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !
О рисках покупки или продажи квартиры с перепланировкой вы можете узнать на нашем сайте.
Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
Итак, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры?
Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения.
Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.
На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.
Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.
Образцы актов перепланировки, а также доверенности и договора на выполнение работ вы можете скачать у нас бесплатно.
Какими законами регламентируется?
Вопросы перепланировки подчиняются требованиям Жилищного кодекса РФ, а также всех действующих СНиП и других нормативных актов.
В этих законодательных актах нет никаких ограничений относительно ипотечного жилья, речь идет только о том, чтобы не нарушались права жильцов других квартир, и ничто не угрожало безопасности жизни людей.
Выполнять перепланировку в таком жилье можно, но сама процедура получения согласований займет больше времени и потребует большего вложения средств, чем в собственном.
Что говорит банк?
Ипотечное кредитование проводится многими финансовыми учреждениями, у руководства каждого из них может быть свой взгляд на перекройку жилища.
Некоторые банки вносят в кредитный договор условие о запрещении всяческого вмешательства до истечения срока погашения кредита, а большинство банков ничего не имеет против, если стоимость недвижимости в результате переделок возрастет.
Но есть еще страховая компания, которая тоже должна одобрить намерения плательщика кредита.
Рамки дозволенного
Что можно, а что нельзя делать в ипотечной квартире? С точки зрения сохранения несущей способности всего жилого дома, можно делать следующее:
- менять расположение санитарных приборов и даже установить душевую кабину вместо ванны;
- остеклить балкон или лоджию;
- заменить дверной или оконный блок, не меняя размеров проемов;
- делать косметический ремонт;
- поменять покрытие пола, не трогая весь «пирог».
Можно еще при наличии эскиза и согласования с финансовой структурой, а затем и с БТИ сделать следующее:
- перенести ненесущую перегородку;
- объединить ванную комнату и уборную в совмещенный санузел, разобрав перегородку между ними;
- расширить ванную или туалет за счет примыкающих кладовки, коридора и пр.;
- кардинально сменить весь «пирог» пола;
- расширить кухню за счет коридора, или кладовой, или даже комнаты, но с принятием мер безопасности, и пр.
В этих случаях нужен проект, выполненный специалистами фирмы, имеющей лицензию и разрешения.
Нельзя ни в собственной, ни в ипотечной квартире делать такие перемены:
- закрывать вентиляционные каналы;
- разбирать несущие стены;
- демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
- устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
- делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.
В договоре кредитования ипотеки может быть внесен пункт об обязательности посещения объекта недвижимости на предмет выявления несанкционированных перепланировок.
Как узаконить?
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.
С чего начать, куда обратиться?
Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.
Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:
- после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
- у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.
Дальше нужно провести заседание домашнего совета и выяснить мнение всех домочадцев по этому поводу, так как потребуется их письменное согласие.
С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.
Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.
Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.
В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.
Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.
Подача документов
Какие документы необходимы? Перечень бумаг для Жил. инспекции включает такие документы:
- заявление;
- проект;
- все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
- технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт заявителя (копия);
- письменное одобрение всех членов семьи.
Читайте так же: Можно ли в суде отказаться от одного из требований по иску
Нужно все бумаги аккуратно сложить, перечень прилагаемых документов перечислить прямо на заявлении.
Документы подаются в единое окно Жилищной инспекции или МФЦ. Здесь проверят комплектность бумаг, заявление зарегистрируют.
Сроки оформления, стоимость и результат
Сроки оформления составляют период не более 45 дней.
Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ.
Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.
В каком случае могут отказать?
Отказ может последовать, если:
- предстоящие работы угрожают несущей способности каркаса здания (затрагиваются междуэтажные перекрытия или несущие стены, диафрагмы жесткости);
- перекрываются вентиляционные каналы;
- объединяются квартиры, принадлежащие разным собственникам;
- заинтересованные службы не дали согласия;
- нарушается звукоизоляция полов;
- правление управляющей компании категорически возражает, и т.п.
Причин может быть множество, а законодательно отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ.
Особенности и нюансы
Перестройка объектов недвижимости, находящихся в ипотеке, может иметь жесткие временные рамки, установленные именно банком.
Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.
Нарушение условий договора чревато санкциями.
Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.
О том, как согласовать перепланировку ипотечной квартиры, вы можете узнать из видео:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Что говорит закон?
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.
Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.
Что точно можно делать?
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:
Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Можно, но это не точно
Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.
Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.
При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.
Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.
Что можно делать с разрешением?
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Читайте: Как получить разрешение
Что нельзя делать?
Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
Делать перепланировки в аварийных домах.
Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками
С 17 декабря 2018 Сбербанк смягчил условия кредитования при покупке квартир с перепланировками. Теперь купить в ипотеку можно квартиру практически с любыми изменениями, кроме критичных, к которым относятся:
Разрушение несущих стен и изменение границ квартиры
Незаконное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон
Читайте так же: Как взыскать алименты за прошедший период
Перенос из кухни газового оборудования без разрешения
Смягчение условий касается квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке. А также клиентов как с новыми, так и с уже одобренными заявками.
Подать заявку на ипотеку »
Найти квартиру »
Финальное решение по одобрению квартир с перепланировками зависит от результатов комплексной проверки недвижимости банком.
Можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку
Ипотека – обязательство на долгие годы. Прожив несколько лет заемщик может решить, что помещению нужен серьезный ремонт, вплоть до перепланировки. Возникает вопрос, каковы права банка в этой ситуации. В этой статье собрана информация о том, возможна ли в принципе перепланировка квартиры в ипотеке, как ее согласовать и провести, каковы последствия самовольного грандиозного капитального ремонта в 2019 году.
Можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку
Для ответа на этот вопрос нужно понимать разницу между понятиями залога и собственности, а так же внимательно изучить подписанный сторонами ипотечный договор. Конечно, желательно читать документы до их подписания. Но порой новоселы так рады новому жилью, что даже не думают о том, что захотят в нем что-либо кардинально изменить. Однако, начинают думать об изменении планировки лишь когда квартира уже обжита.
Что говорит закон
Итак, с точки зрения Закона «Об ипотеке» приобретенная на кредитные средства квартира становится собственностью заемщика. Однако на нее налагается обременение в виде залога. Это значит что распоряжение квартирой ограничено. При этом собственник отвечает за сохранность заложенного имущества. Так как самовольная перепланировка может причинить вред самой квартире и создать риск вплоть до разрушения собственник не может ее проводить без согласия банка. По крайней мере ту, которую необходимо узаконивать. Речь не идет о смене цвета обоев или замене батарей без перемещения.
Со второй стороны ГК РФ содержит нормы о свободе договора и обязанностях по его исполнению. Сейчас не часто можно встретить ипотечный договор, по которому не оговаривается вопрос полномочий заемщика. Существует два основных варианта:
- По договору запрещена любая перепланировка. В таком случае даже не стоит пытаться согласовать перепланировку с банком.
- Перепланировка допускается после согласования ее с кредитным учреждением.
Стороны должны соблюдать договор в том виде как подписали, до тех пор, пока не внесу в него изменения по согласию. Таким образом, с точки зрения закона согласовывать перепланировку с банком необходимо.
Позиция банков
Ипотечный рынок растет. Конкуренция все выше и заемщика волнует не только процент по кредиту. Раньше банки не только выступали против перепланировки залогового жилья, но даже не позволяли покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой. До сих пор Сбербанк не выделяет кредитов на такое жилье. Этот банк может похвастаться полным государственным участием и надежностью, потому может позволить себе некую консервативность. Однако, ВТБ или Газпромбанк идет в ногу со временем и смягчил свою политику в этом вопросе.
Все чаще в договоре прописывается, какие именно изменения вправе провести собственник без согласования с банком, а на какие нужно будет письменное разрешение.
В некоторых кредитных учреждениях появились специальные отделы. Их сотрудники выезжают на объект на этапе согласования перепланировки, оценивают безопасность и реальность заявленных в перспективе изменений. Кроме того, в этом же отделе клиенту окажут консультационную поддержку в вопросах проектирования перепланировки и последующего согласования в БТИ.
Пошаговая инструкция по оформлению и проведению
Ремонт сам по себе не легкое мероприятие. А масштабные изменения, которые несет перепланировка тем паче.
Весь процесс можно рассмотреть поэтапно:
Заказ проекта. Обычно этим можно заняться позднее, но в случае с ипотечной квартирой с этой стоит начать, так как для согласования с банком, скорее всего, потребуется предоставить проект. Для этого нужно обратиться в компанию застройщик или в проектное бюро. Есть также возможность воспользоваться типовым проектом.
Заказ технического паспорта. Сделать это можно в БТИ или МФЦ. В столице это так же возможно на сайте mos.ru. Для заказа потребуется:
- заявление,
- паспорт,
- документы на квартиру,
- квитанция об уплате пошлины.
Получение согласия банка и страховой компании
Ипотечные договоры всегда страхуются. Поэтому потребуется посетить сначала страховую компанию. Компанию, конечно, интересует вероятность наступления страхового случая в результате неудачного ремонта.
Если договором предусмотрена возможность перепланировки, то нужно обратиться в кредитное учреждение и подать заявление на рассмотрение обращения по перепланировке. Заявителю сообщат когда в квартиру придет оценщик. Он определит возможность проведения перепланировки и ее безопасность, а главное, не снизится ли стоимость заложенной квартиры после ремонта. Если все пройдет хорошо, то клиент получит письменное согласие. Обычно, рассмотрение таких обращений происходит на коммерческой основе, примерно 5000 рублей. При обращении в банк нужно иметь при себе готовый проект. В согласии банк может указать сроки, в которые должна быть проведена и зарегистрирована перепланировка. По итогу в банк нужно будет предоставить новый технический паспорт.
Согласование в БТИ
Подача документов в жилинспекцию для получения разрешения. При себе нужно иметь:
- Выписку из ЕГРН на квартиру;
- 2 копии проекта перепланировки;
- Тех.паспорт;
- Согласие всех зарегистрированных жильцов;
- Согласие банка.
На месте нужно будет написать 2 экземпляра заявления. Если перепланировка затрагивает интересы соседей, то нужно получить и их согласие.
Внимание! Если ремонт затронет коммуникации потребуется согласование Горгазом, Водоканалом, Электросбытовой компанией и.т.д.
После получения согласия БТИ можно проводить работы. В нем так же могут быть указаны сроки их проведения.
Завершение перепланировки и регистрация итогов. По завершении работы собственник должен посетить жил инспекцию и сообщить что работы проведены. После этого в квартиру придет инспектор и зафиксирует результат. Собственник сможет получить новые документы. После чего останется подать их в банк.
Отказ в перепланировке
Ограничения есть как для полноправных собственников, так и для ипотечников. Даже если в договоре есть возможность согласования перепланировки в ней может быть отказано:
- Нет согласования банка или страховой компании;
- Если в результате перепланировки снизится стоимость квартиры;
- Если заявлены изменения, которые не могут быть согласованы в принципе, например объединение лоджии с комнатой или значительные перестройки в панельной новостройке на первом этаже;
- Проект не вызывает доверия так как составлен не аккредитованным бюро;
- Подан не полный пакет документов;
- Нет согласия прописанных лиц или соседей, чьи интересы затронет ремонт;
- Не собран полный пакет документов.
Читайте так же: Претензия на возврат товара образец и рекомендации по написанию
К сожалению, все чаще отмечаются споры в связи с разным трактованием перепланировки. То что допускают одни инспекторы другие запрещают. При возникновении споров стоит обратиться к профессионалам, тем более что самостоятельно уложиться во все сроки согласования бывает трудно.
Что грозит за незаконную перепланировку ипотечной квартиры
Даже ели речь идет об ипотечной квартире ее собственником становится заемщик. Это значит, что всю ответственность за незаконные самовольные перепланировки будет нести в первую очередь он. Нужно разделять санкции от банка и санкции с позиции КоАП РФ.
Начать стоит с того, чем рискует собственник со стороны банка. Это во многом зависит от того, как составлен договор. В соглашении, запрещающем перепланировку, обычно указываются санкции за его нарушение. Среди них может быть
обязанность собственника устранить все несогласованные изменения. В таком случае все обратные работы будут проводиться за счет владельца жилья. Это может быть весьма накладно. Особенно если произведены изменения, которые просто невозможно согласовать даже постфактум.
Расторжение ипотечного договора с лишением квартиры. Это самый крайне случай. Такие санкции редки. Они, как правило, применяются только при упорном отказе собственника устранить опасные изменения. Но даже в таком случае клиент не остается «ни с чем». Дело в том, что банку принадлежит лишь та часть квартиры, которая была взята в ипотеку, то есть без учета первого взноса, который может составлять 30 % и более. Плюс, какая-то часть долга может быть уже погашена. Банк не может просто изъять у клиента эти деньги. Квартира продается, а бывший владелец получает деньги за вычетом расходов на продажу, устраняющий ремонт и штрафных санкций если они предусмотрелись.
По нормам законодательства
Ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольное изменение планировки. По ней собственнику грозит штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей.
Вместе с актом и протоколом собственнику выдадут предписание устранить несогласуемые изменения. За это же время можно пробовать узаконивать ремонт. Это касается только тех работы, которые можно согласовать было изначально. Есть целый перечень того, что придется неизбежно убирать.
Если собственник проигнорирует законные требования жилищной инспекции, то встанет вопрос изъятия квартиры у собственника и продажи с молотка. Это грозит не только ипотечнику, но и полноправному собственнику без обременений. Таким образом, даже если по договору от банка изъятие владельцу не грозит, оно вполне реально со стороны жилищной инспекции если собственник проигнорирует обязанности по уплате штрафа и приведения помещения в порядок.
Итак, ипотечник – полноправный собственник, права которого ограничены залогом банку. Он должен согласовывать перепланировку с кредитной организацией и в полной мере не сет ответственность за последствия своих незаконных действий.
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.
Когда нужно согласовывать перепланировку
Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Как согласовать перепланировку?
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Документ, подтверждающий право собственности
Технический паспорт жилья
Заявление. Бланк выдадут по месту обращения
Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний
Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Что делать, если квартира куплена в ипотеку?
В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:
Одобренный в БТИ план изменений
Согласие от БТИ и управляющей компании
Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия
Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки
Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.
Читайте так же: Как оформить пропуск на мкад владельцу грузового автомобиля
Что будет, если не узаконить перепланировку?
Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.
Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.
А если никто не узнает?
Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.
За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.
Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?
При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.
Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.
Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно, а что нельзя узаконить
Многие после покупки ипотечной недвижимости хотят ее переоборудовать: сделать из однушки двушку, объединить разные помещения или сделать другие изменения. Отсюда возникает закономерный вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли сделать самостоятельно перепланировку? Ответ здесь положительный, но есть ряд нюансов, и главным из них является получение разрешения от банка.
Вообще перепланировка и ипотека допускаются кредиторами, если все производится на законных основаниях и с получением соответствующих документов от разных организаций. Ввиду того, что недвижимость находится в залоге у банка до погашения долга, без его участия в этой процедуре обойтись не получится.
Как банки относятся к перепланировке ипотечных квартир
Первое и самое главное, на что нужно обратить внимание – это содержание ипотечного договора. В нем указываются права и обязанности сторон, в том числе и возможность проведения перепланировки заемщиком. Если она под строгим запретом, вероятность получения одобрения от кредитора ничтожно мала, но такое встречается редко.
В большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость при условии, что все будет произведено в соответствии с законом и они получат разрешительные документы.
Если гражданин решает купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, банк может одобрить такую заявку, но в этом случае получением всей документации все равно придется заниматься заемщику. Обычно на всю процедуру клиенту отводится до 1 года, чтобы успеть получить необходимые разрешения, но, если он не укладывается в срок, это является нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения.
Еще один проблемный вопрос, который нередко возникает у собственников – является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой. Здесь все зависит от конкретной ситуации и конструкции шкафа: если в поэтажном плане есть встроенная мебель, а в экспликации она выделяется в качестве отдельных помещений, узаконивать переоборудование нужно. Если же шкафов нет в поэтажном плане, такие работы относятся к косметическому ремонту и не требуют получения разрешений.
Что говорит закон
Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:
| Статья | Разъяснение |
|---|
Важно! Банк может отказать заемщику в перепланировке без объяснения причин, если возможность ее проведения не указана в договоре. Это не является нарушением законодательства, но, если должник не согласует все с кредитором, тот сможет применять штрафные санкции за нарушение условий соглашения, либо расторгнуть его в одностороннем порядке. Есть и другой, часто встречающийся вариант – подача иска банком в суд, дабы заставить заемщика по решению суда вернуть техническое состояние квартиры в прежний вид.
Зачем нужно получение разрешения
Если речь идет о разрешении от банка, то здесь все основывается на нормах ФЗ «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это объясняется тем, что внесение изменений в конструкцию может повлечь причинение ущерба жилью, если собственник допустит ошибку при проведении ремонтных работ – финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.
Если говорить о технических организациях, то разрешение от них оформляется на основании плана перепланировки, по которому видно, не причинит ли вреда несущим конструкциям такой ремонт. Если сделать все не в соответствии с требованиями и допустить грубую ошибку, возможно разрушение жилья.
Можно ли оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой
Раньше приобретение жилища с перепланировкой в ипотеку не допускалось, но несколько лет назад банки стали одобрять такие займы для привлечения потенциальных заемщиков. Если предыдущий владелец представил документы на переоборудование, в жильё можно спокойно заселяться и ничего не предпринимать. При отсутствии разрешения придется оформлять его самостоятельно.
Недопустимые виды перепланировок
Перечень недопустимых видов перепланировок ипотечных квартир достаточно широк, но чаще всего встречаются следующие:
- Размещение санузлов над спальными помещениями (актуально для двухъярусных квартир).
- Изменение площади гардеробной за счет смежных помещений.
- Демонтаж вентиляционных шкафов.
- Перенос отопительной батареи на лоджию.
- Объединение кухни с комнатой, если в жилье есть оборудование для газоснабжения.
- Любые изменения несущих стен.
Читайте так же: Отказ от апелляционной жалобы
Сложности встречаются и при желании оборудовать отдельное помещение, если в результате ремонта в нем не окажется источников естественного света – окон. Доказать правомерность действий получится только через суд.
Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено посредством подачи жалоб на него от соседей, аварии на коммунальных сетях или при оформлении сделок с имуществом. Также нарушения выявляются при обходе сотрудниками коммунальных служб многоквартирных домов или при составлении работниками БТИ технического плана.
Если в результате переоборудования или перепланировки владельцем квартиры возникла авария на коммунальных сетях, повлекшая причинение существенного финансового ущерба, с него могут взыскать эти деньги через суд при наличии прямых доказательств.
Когда разрешается делать переустройство жилья
Перепланировка квартиры в ипотеке допускается во всех случаях, если в результате проведения работ не будут нарушены технические нормы. Что касается банка, то выдавать или отказать в разрешении – это его законное право. Если заемщик не получит согласие кредитора, предпринимать дальнейшие действия по переоборудованию он не сможет.
Также стоит учитывать виды работ, для проведения которых не требуется оформление разрешения:
- Внутренняя отделка пола, стен и потолка. Здесь конструкции не затрагиваются, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными органами.
- Замена сантехники. Если не производится перенос сетей, одобрение не потребуется – это приравнивается к стандартному ремонту.
- Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: москитных сеток, фонарей, кондиционеров.
- Изменение или устранение дверных проемов, расположенных не в несущих конструкциях.
- Демонтаж перегородок или тамбура.
- Замена старого оборудования на новое, если оно равнозначно по размерам и параметрам.
- Внутренние ремонт на лоджии или балконе, если это не затрагивает саму конструкцию.
Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.
Когда могут отказать
Банк может отказать в переоборудовании ипотечной квартиры, если в договоре прямо указан запрет на такие действия. Во всех остальных случаях решение принимается индивидуально.
Жилищная инспекция дает отрицательный ответ по следующим причинам:
- Заявитель представил неполный комплект документов.
- План перепланировки не соответствует техническим требованиям.
- Обращение гражданина в неуполномоченный орган.
Если жилинспекцией было принято отрицательное решение, оно оформляется письменно и направляется заявителю в течение трех дней после принятия. Документ должен содержать причины отказа со ссылкой на законодательство.
Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция
Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:
Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.
Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.
В каждую организацию понадобится разная документация, но общий перечень выглядит так:
- Свидетельство о собственности.
- Проект или эскиз.
- Разрешение от МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).
- Поэтажный план и техпаспорт.
- Письменное согласие всех соседей и собственников.
Начинать работы можно только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить ее сотрудников об этом, чтобы была направлена комиссия для выдачи акта после осмотра.
Средний срок оформления документации составляет полтора месяца. Пока разрешение не будет выдано, собственник не может начинать ремонтные работы.
Что касается цены, то она устанавливается на отдельные услуги в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:
- Госпошлина за переоформление техпаспорта (900 руб. фиксированно).
- Оформление технического паспорта – около 7 000 руб.
- Согласование проекта – 5 000 руб.
- Составление проекта – 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).
- Разрешение от Жилищной инспекции – 30 000 руб.
Если гражданин получает от уполномоченной инстанции отказ, он может обжаловать это в судебном порядке, но в таком случае ему придется потратить более 30 000 руб.
Чем грозят неузаконенные изменения
При обнаружении незаконной перепланировки собственник может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ, где предусматривается штраф в размере от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, его обяжут вернуть техническое состояние жилища в прежний вид.
Банк может взыскать с заемщика компенсацию за нарушение условий ипотечного договора, если в нем будет указана такая возможность.
Трудности с переоборудованным жильем
Основной трудностью, с которой владельцам недвижимости приходится сталкиваться при перепланировке, является несоблюдение последовательности действий. Например, еще до обращения в БТИ требуется составление плана или эскиза, в противном случае документы приняты не будут.
Еще одна проблема – высокие финансовые расходы. Изначально рассчитав бюджет, рекомендуется умножить эту сумму на два, т.к. могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, требующие денежных вложений.
Если придерживаться пошагового алгоритма, перепланировка оформленной в ипотеку квартиры не займет слишком много времени, а заодно и позволит сэкономить средства, ведь от правильности действий величина расходов зависит напрямую.
Источники
История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.
Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.- Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.
- История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
Если квартира в ипотеке можно ли делать перепланировкуОценка 5 проголосовавших: 1 Валерий Грибов
Я работаю юристом в оптово-розничной компании более 9 лет. Раньше работал в области юридических консультаций. За всю свою карьеру, разобрал много разнообразных и интересных вопросов в этой области.
КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
