Договор ипотеки земельного участка

Важная информация и советы на тему: «Договор ипотеки земельного участка». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

Ипотека (залог) земельных участков

Правовой режим ипотеки земельных участков устанавливается ГК РФ, ЗК, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог возникает между залогодателем и залогодержателем. В договоре должны быть указаны: предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор о залоге должен быть подвержен государственной регистрации. Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. Предметы договоры ипотеки:

1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.

2. Право аренды земельного участка

ФЗ «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования, на те что могут быть предметом ипотеки, Ст. 62 – это участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания, и на те что не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель. Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.

Договор ипотеки земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считается заключенным с момента государственной регистрации.

В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Правила составления договора ипотеки на земельный участок

Ипотечным договором граждане называют кредитное соглашение с банком, по которому предоставляются деньги для покупки недвижимости.

В документе прописываются основные правила, регулирующие отношения кредитора и должника.

Каков порядок составления документа, каковы самые важные моменты договора, нужно ли заверять нотариально и регистрировать сделку? Обо всем этом ниже в статье.

Правовое регулирование ипотечных соглашений

Основной документ, регулирующий ипотеку недвижимости граждан, — это закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нормативном акте указано:

когда возникает ипотека на основании закона, а когда требуется закладная;
какие положения нужно включать в договор;
регистрация ипотеки;
порядок реализации имущества в случае неисполнения условий договора.

В случаях, не урегулированных законом № 102-ФЗ, применяются нормы ГК РФ о вещных правах. Такое положение закреплено в статье 334 ГК РФ.

Глава 9 ЗК РФ посвящена особенностям ипотеки земельных участков. Если надел приобретается за счёт кредитных средств, имущество оказывается в залоге с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Порядок составления документа

В большинстве случаев клиенты почти не участвуют в составлении договора. У каждого банка есть собственный шаблон, куда вписываются данные о гражданине и его кредите. Сам человек может лишь выбрать сумму займа, срок пользования деньгами, день оплаты ежемесячного платежа и некоторые другие особенности.

Соглашения составляются в письменной форме. Стороны подписывают 1 документ и приложения к нему.

Обычно составляется 3 экземпляра:

для банка,
для должника;
для Росреестра.

Ипотечным договорам присуща стандартная структура:

наименование договора, дата и место заключения;
сведения о сторонах сделки (наименование банка, место нахождения, реквизиты лицензии, Ф.И.О. и должность представителя, Ф.И.О. заёмщика, место регистрации, паспортные данные);
предмет договора (предоставление займа);
порядок предоставления средств, их использования, порядок возврата;
права и обязанности сторон;
меры ответственности;
прочие условия;
реквизиты и подписи сторон.

Важно! На титульном листе договора должна быть указана полная стоимость кредита в процентах на дату подписания соглашения. Без этого договор будет признан недействительным.

Существенные условия соглашения

В договоре должны быть описаны:

предмет ипотеки и его оценка;
суть обязательства перед банком, его размер;
порядок исполнения обязательства.

Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.

Предмет кредитования и его оценка

Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:

кадастровый номер;
адрес;
площадь;
категория земель, к которой относится участок;
разрешённое землепользование;
право, на котором участок принадлежит заёмщику (право собственности);
иные характеристики (например, перечень подведённых коммуникаций).

Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.

Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.

Обязательство, обеспеченное займом

За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

Поэтому в соглашении указывается:

порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
общая сумма предоставленных средств;
дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
процентная ставка;
формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору.

дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
размер взноса;
остаток долга после перевода.

В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.

Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.

Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

списывается сумма убытков банка, понесённых в результате неисполнения договора;
погашаются проценты по просроченному платежу;
плановые проценты за пользование кредитом;
основной долг;
возмещение комиссионных расходов банка;
неустойка.

В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.

Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:

Взыскание долга за счёт залога

Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

Читайте так же: Угон автомобиля — статья 166 ук рф

Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.

Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

Заёмщик, перечисливший очередной платёж с просрочкой, дополнительно оплачивает неустойку. Она составляет 0,05-0,15% от просроченной задолженности за каждый день задержки.

За некоторые нарушения налагается штраф и устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту.

Например, если гражданин не продлит полис страхования недвижимости, он заплатит 10 000 рублей, а ставка составит 36% годовых.

Банк за неисполнение своих обязательств несёт ответственность по законодательству, специальные нормы не устанавливаются. Это значит, что заёмщик может требовать компенсацию только фактически понесённых убытков. Например, банк несвоевременно перевёл деньги, что привело к финансовым потерям.

В соглашения включается норма, по которой стороны обязаны разрешать возникающие разногласия путём переговоров.

Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.

На заметку! Исковое заявление не будет рассмотрено, если переговоры не были проведены. Поэтому процедуру разрешения разногласий стоит инициировать в письменном виде, чтобы у человека были доказательства.

Нотариальное удостоверение

Все ипотечные соглашения должны проходить нотариальное заверение. Для этого нотариус проверяет сам договор на соответствие требованиям законодательства, наличие у сторон сделки полномочий для его подписания.

В ней указывается:

место и дата удостоверения договора;
Ф.И.О. нотариуса, название конторы или округа, где он работает;
указание, что договор был удостоверен и соответствует волеизъявлению сторон;
утверждение, что личности подписавших документ были проверены нотариусом, соглашение было подписано в его присутствии;
номер записи в реестре;
сумма госпошлины;
величина платы за правовую и техническую помощь;
печать, подпись, фамилия и инициалы нотариуса.

В нотариальном реестре регистрируется удостоверение.

Указывается:

дата;
номер;
вид действия (удостоверение ипотечного договора);
стороны сделки;
другая информация.

Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.

Для этого потребуются:

заявление;
договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
паспорт гражданина.

Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.

Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.

Заключение

Гражданин практически не может повлиять на составление ипотечного договора. Но заёмщику следует проследить, чтобы предварительно согласованные условия выдачи займа были точно отражены в договоре.

Особенности ипотеки земельных участков

При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства:

1. Первым признаком при определении предмета ипотеки земельного участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:

— участки лесного фонда;

— земли сельскохозяйственного назначения;

— земли, загрязненные опасными отходами;

— земли, загрязненные радиоактивными веществами;

— земли, подвергшиеся деградации и др.

Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.

2. При определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. Данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке, по которой устанавливается запрет:

— на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из необходимости сохранения территориальной целостности РФ и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативном управлении[19];

— на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров земельных участков.

Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2 га, для огородничества – 0, 04 га, а для дачного строительства и для садоводства – 0, 06 га[20].

Помимо уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков (ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных особенностей:

1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.

Читайте так же: Трудовой кодекс отпуск

2. Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.

Первым дополнительным условием, как уже выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком[21].

[2]

Вторым дополнительным условием является приложение к договору об ипотеке в качестве дополнения копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Форма договора ипотеки земельного участка: образец 2019 года

При рассмотрении договора ипотечного кредитования земельного участка нужно обратить внимание на то, какие именно объекты могут стать предметом займа. Бланки договоров имеют свои особенности.

Предмет договора

Ни в коем случае не могут быть:

Участок, который не выделяется из земель, находящихся в собственности с несколькими участниками.
Земельные объекты, исключенные из оборота, а также ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ.
Одна часть.
Если площадь меньше, чем установлено нормативами для субъектов Российской Федерации, а также административных органов территориального самоуправления для применения.
Без целевого предметного назначения.
Участки, находящиеся в муниципальной собственности.

К исключениям относятся:

Земельные площади, на которые не разграничивается государственная собственность.
Если площадки предназначены для освоения комплекса, строительство жилого имущественного субъекта.
При передаче на реализацию для погашения кредитных средств.
Для строительства субъектов машиностроительной и инженерной инфраструктуры.

Указывается с учетом локализации, его названия и итоговой описательной характеристики, данных которой вполне достаточно для идентификации. В обязательном порядке должны быть следующие данные:

Полное название прав, в соответствии с которыми он находится в собственности у залогодателя.
Название структуры, которая произвела регистрацию.

Если есть закладная, то нужно выделить запись о том, что она в наличии.

Форма и содержание

Договор ипотеки земельного участка включает:

«Шапка» документации. Необходимо указать город заключения, паспортные данные владельца, адреса всех сторон.
Предмет займа. Нужно указать существенные условия, к которым будет относиться адрес земельного участка, стоимость кадастровых услуг, порядковый номер и серия на реализацию недвижимости, каким образом происходит обеспечение залога.
Гарантийные данные. Залогодателю нужно обеспечить защиту от непредвиденных случаев.
Обязанности всех сторон процесса.
Страхование.
Уровень ответственности, если возникнет страховой случай.
Реквизиты всех сторон.
Все итоговые положения.

Особенности

Закон из первой части 62 статьи говорит о том, что субъекты могут быть предметом только, если они не ограничиваются оборотом, не исключаются официально оборотом. При заключении, если у хозяина на указанной площади есть объекты, официально оформленные, то заем будет распределяться и на эти постройки тоже.

Комплекс, который приобретался по ипотеке одного из банков, допускает возникновение залога с периода государственной регистрации права на обладание соответствующим объектом. При наличии ипотечного договора на имущественные объекты, которые находятся на представленном участке рассматриваемый субъект тоже будет считаться находящимся в залоге.

При заключении договора ипотеки земельного участка собственник имеет право на начало строительства на той площади. Допущено возведение любых сооружений. Не требуется дополнительно получать согласие залогового держателя.

Необходимо указать рыночную оценку земельного участка, так как стоимость будет определена именно в соответствии с соглашением между двумя участниками:

Между физическими лицами

Договор ипотеки земельного участка, который заключают физические лица, считают стандартным ипотечным документом кредитования. Главная особенность – обе стороны процесса физические лица (залогодержатель, залогодатель). Только это отличает документ от простого договора на ипотеку земельного участка.

Реализация происходит следующим образом:

Физическим лицам нужно договориться. Одни предъявит деньги в долг, другой вернет их в установленный срок. Обязательно к выплате подлежат проценты. Все нюансы будут отражены в документе.
Тот, кто будет выплачивать долг, имеет имущество. Именно оно и станет предметом залога земельной площади.
С учетом данных оформленного договора кредитующее лицо может требовать заемщика исполнить обязанности. Если лицо отказывается, то кредитор имеет право подать иск на собственность земельным объектом.
Сам процесс регистрации идентичен простому подписанию договора. Это стандартный случай, который не имеет никаких прочих нюансов.

Между физическими и юридическим лицами

Когда договор ипотеки земельного участка заключают юридическое и физическое лица, процедуру можно только на 50% отнести к стандартной. Заемщику предоставляется ипотечное кредитование, а на обеспечение нужно поставить недвижимость, которая приобретается в кредит.

Кредитору дается законом право на взыскание заложенного имущества в случае ненадлежащего погашения ипотеки. Этапы оформления:

В банке заявителю одобряют ипотечный кредит.
Две стороны заключают договор, происходит регистрация в Государственном реестре в соответствии с имеющимся порядком.
Заемщик дальше эксплуатирует имущество, но не имеет права отчуждения участка без получения на то разрешения от кредитующей компании.
Банк в праве поручить к оформлению ценную бумагу на имущество, которая будет именного типа.
Необходимо, чтобы регистрация права на участок земли производилась вместе с записью об ипотеке.

Образец договора

Если вы собираетесь купить землю под постройку и у вас сложились хорошие отношения с продавцом, то можно переходить к оформлению документов. Ипотеку одобряют под залог имущества. Самым частым предметом залога становятся квартиры. Иногда банк может принять и участок земли в большом населенном пункте. На дачные участки кредит под залог не одобрят.

При покупке земельного участка с предъявляемым залогом можно оформлять самостоятельный объект, либо целевой на постройку дома.

В банке необходимо будет оформить:

Договор на ипотеку.
Залоговый договор с учетом данных предыдущего.

Необходимо внести землю в ЕГРН, так как она становится предметом займа. С момента постановки на учет собственник ограничивается в действиях по этому участку.

В соответствии с договором:

Запрещена продажа участка, который находится под залогом;
Нельзя производить раздел имущества;
Нельзя оформить дарственную;
Запрещается разделение на долевую собственность;
Собственник не сможет указать в завещании имущественный объект.

При совершении любого правового действия необходимо согласие держателя залога. Обычно все заполняют стандартную форму бланка договора, но иногда в банке могут быть внесены отдельные пункты. В документе будут предоставлены все данные об участниках сделки, обязательно их контакты и удобные средства связи.

Читайте так же: Ипотека для госслужащих в сбербанке

Изменения в законе

Каждый плательщик должен знать, что с 2018 года все собственники обязаны:

Произвести постановку на учет собственности;
Осуществить процесс межевания площади (внесено в поправку закона в 2008 году).

Самая частая проблема, с которой сталкиваются граждане, распределение границ. Каждая компания может произвести разные замеры. Многие соседи подают в суд друг на друга при распределении своих участков.

Именно поэтому при начале межевания согласовать полученные экспертные замеры с соседями, которые должны быть в курсе. Если и вовсе не оформить документы, то собственник может легко лишиться права на свой участок. Они автоматически станут государственной собственностью.

С начала 2018 года и по настоящий 2019 год стоимость кадастровых услуг могут рассчитать только имеющие право на это организации государственного типа. Получается разница между стоимостями:

Налог будет насчитываться только по стоимости кадастровых расчетов.

[1]

Ипотека права аренды на земельный участок

Специалисты отмечают, что предметом договора может стать не только сам участок, но и право собственности на него. Главными условиями залога именно права аренды будут:

Заключенный договор об аренде;
Согласие владельца земли на ипотечное кредитование прав аренды;
Надлежащий период аренды, который перекрывает сроки погашения ипотеки.

Отсутствует необходимость согласия владельца, если участок перешел в муниципальную или государственную собственность. Важно: необходимо известить органы власти или представителя муниципалитета о том, что вы заключаете ипотечный договор, где передается право на аренду участка.

Существует несколько ограничений для тех участков, которые находятся в собственности государства:

Они могут стать предметом ипотеки только при обеспечении возврата кредита, который был получен на строительства.
Только органы местного самоуправления могут дать согласие на ипотеку аренды участка.

Ипотека при долевой собственности на земельный участок

Объекты, которые имеют несколько владельцев, находятся в процессе распределения долей, могут стать предметом ипотечного кредитования только в границах части заявителя.

При оформлении ипотеки долевого имущества непосредственная часть должна определяться в реальной выраженности. Без определения подлинных границ в цифрах невозможно будет заключить договор.

Особенности обращения взыскания на земельный участок

Если клиент не соответствует обязательствам, указанным в договоре, то кредитор может подать взыскание на имущество, которое находится под залогом. Нельзя подать обращение на участки, которые имеют сельхоз назначение до полного окончания соответствующего типа работ.

Кредитная компания не имеет законного права требовать залоговое имущество за неуплату кредита до тех пор, пока арендатор сельскохозяйственного участка не подведет к концу все работы. В соответствии с законом положенный срок будет длиться до 1 ноября ежегодно.

После того, как держатель залога подал иск на присуждение прав на имущество, то собственник теряет любые права на земельный участок.

Форма договора ипотеки земельного участка и существенные условия, образец 2019 года

Ипотеку берут не только на квартиру, но и на другую жилую недвижимость. Кроме этого ипотечное кредитование распространяется и на земельные участки под строительство дома. Как выглядят образцы договоров по ипотечной земле, о чем нужно помнить, подписывая бумаги, как правильно заключить сделку и о других нюансах операций с земельными участками вы узнаете из этой статьи.

Особенности оформления земельного участка в залог

Ипотека на покупку земельного участка под строительство дома, в основном, мало чем отличается от других видов ипотек. Но для вас важно внимательно отнестись к некоторым моментам. Обратите внимание на следующие существенные условия:

Ваша задача:

Выделить одного или нескольких собственников.
Добиться их согласия на совершение сделки купли-продажи, заверенного нотариусом. Нужно, чтобы в заверении было указано, что претензий ни у кого нет;
Сверить все документы, технический и кадастровый паспорт, данные реестра и кадастровой карты, номера участка.
Если все в порядке и не вызывает сомнений, вопросов, подписывать предварительный договор (лучше со специалистом, чтобы у вас была возможность обратиться в суд, если ваши права будут ущемлены).
Получить разрешения на строительство от администрации.
Пройдя этапы проверки, обратиться в банк и собрать документы на оформление ипотеки, провести независимую оценку.

Важно! Этот список проверок займет немного времени, но очень важен, потому что, по многим причинам, законодательство не может обеспечить безопасность ваших сделок с недвижимостью, после их заключения. Ближайшие 10 лет вносятся, и будут вноситься поправки, но они пока не дают полной гарантии и защиты.

Изменения в законе на 2018 год

Вы должны помнить, что с этого года каждый собственник обязан поставить на учет и провести межевание своего земельного участка. Это касается, в основном тех, кто приобрел собственность до 2008 года, когда такое требование не выносилось.

Уточнение границ – это самая распространенная проблема в РФ. Сейчас проводится упорядочивание земель и уточнение владельцев, границ. Те собственники, которые вовремя не оформят документы, будут лишены права собственности на землю. Участки станут принадлежать муниципалитету, государству.

Кадастровую стоимость с 2018 года рассчитывают только государственные уполномоченные организации.

Проблема разницы между кадастровой, рыночной и оценочной стоимостью отражается на продавцах – налог рассчитывается по кадастровой стоимости, которая стала еще выше. Тем не менее покупка земли – одни из самых выгодных вложений капитала.

Основные законы, на которые опирается земельный сектор:

Образец договора ипотеки (залога) земельного участка

Вы собрались купить землю, чтобы построить дом. Ваши отношения с продавцом налажены. Осталось оформить документы в банке. Ипотека выдается под залог недвижимости. Когда дело касается земельных участков, то большинство банков согласно принять в залог любую жилую недвижимость. Излюбленным предметом залога банков являются квартиры. Но земельный участок в густонаселенном пункте тоже принимается. Банки неохотно соглашаются на залог дачных участков. Ипотека по ним вообще не выдается.

Земельный участок может стать залогом под кредит на покупку земли, как самостоятельного объекта или под строительство дома.

В банке оформляется два договора:

ипотечный договор;
залоговый, на основании ипотечного.

Земля, как предмет залога регистрируется в ЕГРП. С этого момента вы (залогодатель) ограничены в действиях, связанных с земельным участком. Например, вы не можете предавать ее по наследству, продавать, делить, дарить и проводить другие правовые действия без согласия залогодержателя. Регулирующими законодательными актами в этом вопросе являются ГК РФ (ст. 340, ст. 135), ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 62 – 68 http://base.garant.ru/12112327/de40175ab12d04d68f792b5b742a18fc/.

Договор ипотеки (залога) земельного участка полностью можно скачать в формате doc http://dogovor-obrazets.ru распечатать. Это основная форма. Но банки могут предложить вам свой вариант некоторых пунктов. Поэтому будьте внимательны, читайте и анализируйте пункты договора.

Документ должен содержать всю информацию о залогодателе и залогодержателе, их контактные данные.

Информация о предмете залога – земельном участке должна полной, достоверной и не иметь расхождений ни в одном источнике (бумажном носителе, Кадастре и ЕГРП).

Оценочная стоимость в рублях обязательно указывается. Она не может быть ниже кадастровой!

Пункты договора определяют сроки и условия, при котором договор может быть расторгнут. Вы можете обратиться к юристу в риэлтерской компании, чтобы более точно определить, есть ли «подводные камни» в предложенном договоре.

Читайте так же: Могут ли приставы арестовать пенсию на почте

Часто при ипотеке на очень крупную сумму на покупку земли и строительство на нем дома, в залог банк требует и землю, и будущее здание. Чтобы не попасть в кабалу, внимательно изучите договор ипотеки и договор залога.

Если вы относитесь к малоимущей многодетной семье и попадаете под программу обеспечения жильем, то помните, на каких условиях вам выдадут ипотеку. Вариантов может быть несколько:

вы покупаете землю на собственные сбережения, а на строительство дома берете ипотеку.
берете в аренду земельный участок на 3 – 5 лет, организуете фермерское хозяйство, и выкупаете землю у муниципалитета со скидкой. Строите дом.
оформляете ипотеку на строительство дома, а земельный участок арендуете с правом выкупа.

Во всех случаях должно быть доказано, что вы используете земельный участок как вариант самотрудоустройства, а хозяйство приносит вам доход, как индивидуальному предпринимателю.

Договор залога земельного участка, образец

Комментарии юриста

Договор залога земельного участка по сравнению с договором купли-продажи, более защищен законодательством. Поэтому основное ваше внимание, терпение тщательная проверка должна коснуться предмета ипотеки – участка земли и его продавца. Чтобы не попасть в руки мошенникам, которые уже не являются владельцами земли по закону, но у которых еще есть бумажные документы, где прописано, что они собственники, проверяйте их права в государственных инстанциях. Может случиться так, что земли отобрали и передали в муниципальную собственность, выставляют на аукционе и т. д. Если не проверите, то просто отдадите свои деньги мошенникам.

Новые поправки в законодательстве позволяют покупателю вступить в право собственности на основании договора купли-продажи. Например, если продавец не отдал определенный документ, необходимый для регистрации покупателя как собственника, то через суд, на основании договора можно восстановить свои права и стать владельцем купленного участка на законных основаниях. К тому же, эта поправка ведет к экономии – госпошлина в 1000 руб. вместо 2000 руб. за регистрацию договора и за регистрацию права собственности.

Особенность ипотеки в том, что залогодатель оставляет за собой имущественные права. Вы хозяин земельного участка в период выплат по кредиту до тех пор, пока не нарушите ипотечный договор. Вы можете строить на участке что захотите, использовать его по своему усмотрению, но не сможете передать права на землю другому лицу. Для вас ипотека на земельный участок пройдет незаметно, не считая ежемесячных платежей банку.

Заключение залогового договора не означает, что у вас отобрали недвижимость. Этот документ означает, что вы гарантируете кредитору (банку), что в случае, если не сможете погасить кредит деньгами, то погасите его, отдав предмет залога. В ваших интересах внимательно оценить свои финансовые возможности на 5 – 10 лет вперед, чтобы вы точно знали, что сможете потянуть бремя ежемесячных ипотечных платежей.

Поправки начинают работу с 1 марта 2018 года. Они позволяют защитить интересы покупателей. К сентябрю этого года будут внесены и другие изменения. Законодательство будет упорядочивать отношения в сфере недвижимости все больше. Поэтому проследите за тем, чтобы ваши имущественные права по всем видам недвижимости были узаконены.

Итак, заключить ипотечный договор с банком достаточно просто, если ваш земельный участок представляет ценность, имеет высокую рыночную стоимость и расположен в удобном месте. По таким условиям банки оценивают предмет залоговой недвижимости. Но вы должны помнить, что не все банки работают с земельными участками. Поэтому ориентируйтесь на местные банки, организации, которые ориентированы сельские населенные пункты, например, Россельхозбанк. Чтобы выбрать банк, подайте 15 – 20 заявок. Это поможет вам выбрать самое удобное предложение. Посетите банки сами и уточните индивидуальные требования.

Договор ипотеки здания (сооружения) и права аренды на земельный участок

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Наименование кредитной организации], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и [наименование, Ф. И. О. собственника здания (сооружения)], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Залогодателем передается Залогодержателю недвижимое имущество — здание (сооружение), общей площадью [значение] кв. м, [другие характеристики, достаточные для идентификации], принадлежащее ему на праве собственности и земельный участок, на котором находится здание (сооружение), общей площадью [значение] кв. м, [другие характеристики, достаточные для идентификации], принадлежащий Залогодателю на праве аренды, расположенное по адресу: [вписать нужное], в целях обеспечения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному с Залогодержателем.

1.2. Срок аренды земельного участка: [вписать нужное].

1.3. Здание (сооружение) принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании [наименование правоустанавливающего документа, его реквизиты], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия [вписать нужное] N [вписать нужное] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год].

1.4. Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве аренды на основании [реквизиты договора аренды], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия [вписать нужное] N [вписать нужное] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год].

1.5. Кадастровый номер здания (сооружения): [вписать нужное].

1.6. Кадастровый номер земельного участка: [вписать нужное].

1.7. Ипотека устанавливается без передачи имущества Залогодержателю и остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

2. Обеспеченное ипотекой обязательство

2.1. По кредитному договору N [вписать нужное], заключенному [число, месяц, год] в [место заключения] между [наименование сторон договора] Залогодержателем предоставлен Залогодателю кредит в размере [значение] рублей. Срок полного исполнения обязательства составляет [вписать нужное].

2.2. Заложенным по настоящему договору имуществом обеспечивается исполнение обязательства по вышеуказанному кредитному договору в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения его залоговым имуществом, а именно включает уплату Залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом из расчета [значение] % годовых, повышенных процентов за просрочку исполнения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору, из расчета [значение] % годовых.

2.3. Залоговым имуществом обеспечивается также уплата Залогодержателю причитающихся ему в возмещение всех понесенных издержек и расходов, в том числе и судебных, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов, понесенных при реализации заложенного имущества.

3. Оценка заложенного имущества

3.1. Инвентаризационная стоимость здания (сооружения), являющегося предметом настоящего договора, согласно [наименование документа, содержащего данные о стоимости, его реквизиты], составляет [значение] рублей.

Читайте так же: Договор аутсорсинга персонала образец бланк

3.2. Стороны оценивают имущество, являющееся предметом настоящего договора, следующим образом:

здание (строение) — [значение] рублей;

право аренды на земельный участок — [значение] рублей.

4. Права и обязанности Залогодателя

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1. При заключении настоящего договора об ипотеке в письменной форме предупредить Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает Залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

4.1.2. Поддерживать имущество, являющееся предметом настоящего договора, в исправном состоянии.

4.1.3. Не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости более того, что может быть вызвано нормальным износом.

4.1.4. Нести все необходимые расходы на содержание имущества.

4.1.5. Проиводить текущий и капитальный ремонт здания (сооружения).

4.1.6. Застраховать за свой счет заложенное здание (сооружение) в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

4.1.7. Предпринимать все необходимые меры, соответствующие требованиям законодательства или обычно предъявляемым требованиям, по защите заложенного имущества от повреждений, разрушений, а также для защиты от любых посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

4.1.8. Немедленно письменно уведомлять Залогодержателя в случае возникновения угрозы утраты или повреждения имущества.

4.1.9. Передавать имущество, являющееся предметом договора об ипотеке, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, только с письменного согласия Залогодержателя.

4.1.10. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния имущества, переданного в ипотеку по настоящему договору.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Использовать имущество, переданное в ипотеку, в соответствии с его назначением.

4.2.2. Извлекать из имущества, заложенного по настоящему договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы.

5. Права и обязанности Залогодержателя

5.1. Залогодержатель обязан:

5.1.1. Осуществляемыми проверками не создавать помехи для использования заложенного по настоящему договору об ипотеке имущества Залогодателем или другими лицами, во владении которых оно временно находится.

5.2. Залогодержатель вправе:

5.2.1. Обратить взыскание на имущество, переданное в ипотеку, до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором.

5.2.2. При наступлении страховых случаев удовлетворить свои требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного здания (сооружения) независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законодательством.

5.2.3. В период срока действия настоящего договора проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом Залогодержатель может пользоваться и в том случае, когда заложенное по данному договору имущество передано Залогодателем на время во владение третьего лица.

5.2.4. Передать свои права по настоящему договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

5.2.5. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом ипотеки по настоящему договору.

6. Ответственность Сторон

6.1. Любая из Сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

6.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

6.3. За неисполнение или неполное исполнение Залогодателем принятых обязательств по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год] перед Залогодержателем, обеспеченных настоящей ипотекой здания (сооружения) и права аренды земельного участка, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

6.4. В случае непринятия Залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению его стоимости, Залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченных ипотекой обязательств или введении ипотечного контроля за деятельностью Залогодателя.

6.5. Стороны не несут ответственности в случае, если неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы: военными действиями, объявлением чрезвычайного положения, стихийным бедствием значительной разрушительной силы и т. п.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Стороны будут принимать все меры для регулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.

7.2. При недостижении взаимопонимания спор передается на разрешение арбитражного суда, согласно действующей подсудности.

8. Заключительные условия

8.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

8.3. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки возлагаются на Залогодателя.

8.4. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

8.5. Стороны настоящего договора определили, что замена заложенного предмета ипотеки другим равноценным имуществом допускается в период срока действия данного договора только с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор ипотеки.

8.6. Ипотека по настоящему договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенным имуществом обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.

8.7. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

8.8. Изменения и дополнения к настоящему договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.

8.9. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.

8.10. Настоящий договор составлен в трех аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один хранится в делах Управления федеральной регистрационной службы, а остальные по одному выдаются для каждой Стороны.

8.11. По вопросам, не нашедшим отражения в договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Источники

Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.
Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.
Настольная книга судебного пристава-исполнителя. — М.: БЕК, 2014. — 752 c.
Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.